物业服务合同的变更要注意什么？房屋合同买卖违约怎么办？

物业合同算购销合同吗？

物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。购销合同，是指一方将货物的所有权或经营管理权转移给对方，对方支付价款的协议。购销合同包括供应、采购、预购、购销结合及协作、调剂等形式。物业合同属于服务合同，而不属于购销合同。

物业服务合同的变更要注意什么？

在物业管理企业接管物业之后，可能会由于业主的其他要求或环境的变化，导致合部分内容不再符合实际，此时应由物业管理企业与业主委员会商议，对委托服务合同的及时进行修改。

(一)物业服务合同变更的特点。

1、协商一致性。即合同的修改须经双方当事人协商一致，并在原有合同基础之上达成新的协议。

2、局部变更性。即委托服务合同的变更只能是对原有合同内容的局部修改和补充。

3、相对消灭性。合同的变更必然意味着有新的内容产生，它的履行相应不能再按照原有合同进行，而应按变更后的权利和义务关系履行。

(二)物业服务合同变更的要件。要构成委托管理合同的变更，还必须具有以下一些形式要件。

1、已存在合同关系基础。合同的变更必须建立在已有合同基础之上，否则就不可能发生变更问题。

2、具有法律依据或当事人约定。物业服务合同的变更可以依据法律规定产生，也可通过当事人双方协商产生。

3、具备法定形式合同的变更。应当从形式和实质上符合法律规定。

发生合同纠纷怎么处理？

1、交付房屋纠纷。交房是非常普遍的现象，造成交房的原因是多方面的，既有开发商本身怠于履行的因素，也有行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等开发商不能控制的原因。不管什么原因，只要不构成不可抗力，卖方就应当承担违约责任。

2、权属证书缺失引发的纠纷。买房人不能在规定时间内取得房产证的原因比较复杂，如开发商土地使用手续不合法，开发商未支付全部土地使用权出让金，开发商违章建房等。在此种情况下，买房人可以要求解除合同，并向出卖人主张违约责任等。

房屋合同买卖违约怎么办？

一般来说签订了房屋买卖协议之后，这套房产应该就是属于买方的了。但是如果卖房违约了，我们可以参照以下方法来进行处理：

1、针对拒签居间协议和拒收定金：如果卖家在中介处挂牌待售，按中介一般的操作流程，中介会先让买家签居间协议，由于居间协议仅有买方签字，所以居间协议还没有成立，卖家即使不签，也不承担什么法律责任。

2、签订居间协议后双倍返还定金：通常居间协议约定为收受定金的一方如毁约，应当双倍返还定金;支付定金的一方如毁约，则丧失定金。虽然房东签了居间协议，而且也收了定金，如果房价涨得比较多即使双倍返还，还是可以赚钱。