继7月底预告后，关于首套房贷款“认房不用认贷”的重磅政策，迎来落实措施!
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8月25日，据新华社报道，近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。在业内看来，此次政策的出台，说明购房领域开始出大招，对于后续尤其是“金九银十”阶段的购房市场提振具有积极的作用。
政策组合拳继续出台
此次政策由住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局三部门联合印发，意味着政策组合拳继续出台，这也是住建系统和人民银行金融系统出台的影响较大的购房政策。
从核心内容来看，主要为推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
易居研究院研究总监严跃进分析，此次政策出台符合预期，市场期盼已久，市场效应非常大。一方面呼应了此前7月份住建部企业座谈会上提及的“落实好个人住房贷款认房不用认贷”的政策导向，高度吻合了中央政治局和国常会提及的优化调整房地产政策的内容，也符合近期人民银行提及的优化调整房贷政策的导向。
另外，此次政策也是在当前房地产市场企稳回升中的重磅政策。严跃进称，观察目前中央和地方的政策，地方上出台政策比较多，尤其是一些二线城市持续发布政策，但是市场方面依然很期待高层有一个更为统一的政策。此次三部门出台政策，明确定调，对于后续各地房地产政策的开展具有非常好的指导价值。
另外，需要注意的是，通知也提及，此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
“这样做有两个好处。首先是和市场情况进行了挂钩，有助于政策的执行更好吻合市场的需求。其次是对大城市落实此类政策有更灵活的操作。一些大城市当前市场存在冷热并存的情况，后续可以根据对市场的研判以更好地制定认房不认贷政策。”严跃进提到。
一线“认房不认贷”执行呼声高
什么是“认房又认贷”?这主要针对的是在买房时二套房的评定标准。大家在买房时首套房和二套房在很多方面不一，包括首付比例、贷款利率等都有一定的区别。
“也就是说如果名下有房，再买房就算二套;特别是如果名下曾经有过贷款，无论现在贷款是否还清，再进行买房都会认定为二套。这就是执行标准。”中原地产首席分析师张大伟直言，“认房又认贷”对于很多真实改善购房者来说，卖一套房再买就算二套房，这非常不合理。
以北京为例，目前北京的购房政策为“认房又认贷”，即如名下有一套住宅或全国内的贷款记录(还清与否无关)，再次贷款购买住宅即为二套。上海的政策也非常严格，一线城市只有深圳一直在部分执行“认房不认贷”。
对于此次政策落实措施的推出，张大伟认为有多个因素推动。“一方面，8月5年期LPR按兵不动，楼市没有出现5年期降息，代表了中央对房地产没有大幅度宽松政策的可能，房地产很可能会延续低迷趋势。而增量房贷利率都不降，存量房贷需要修改合同，降息的可能性更低。因此市场需求更多宽松政策。”
另一方面，目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。张大伟称，从当前监测的数据来看，多个城市利率均出现了明显的变化。但当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，这些问题持续发酵，依然影响房地产市场的稳定。人民银行作为房地产政策主要制定部门最近已经多次就房地产信贷政策等开会讨论，相比之前只有住建部提及“认房不用认贷”，这次变成了多部门，特别是和贷款相关的人民银行参与，代表了政策落地的确可能性增加。
张大伟认为，目前全国三四线城市已经无政策可宽松，出台政策还有用的只有一二线城市，特别是一线城市。
“认房不认贷应该成为全国所有城市执行的政策。”不过张大伟也预测，认房不认贷在一线城市预计不会全面实施，深圳无房有贷户首付50%，北京上海这两个龙头城市无房有贷基本60%-80%起，预计政策不会全面松绑，很可能会率先在北京的房山，上海的临港等偏远区域试点。
严跃进则预测，鉴于一线城市目前对于认房不认贷执行的呼声，预计一线城市在8月底至9月初也会陆续出台新的房贷政策，即取消原来的“认房又认贷”政策，而改为“认房不认贷”政策。
首付可减少一半资金支付压力
据住房城乡建设部有关负责人介绍，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华评价，此次关于个人住房贷款“认房不用认贷”的政策调整，将有利于购房者降低改善性住房需求的购房门槛和利率成本，让更多普通家庭也能够有机会改善居住条件，提升住房和生活水平。
谈及对购房成本的影响，不妨从数据上来直观感受下变化。严跃进告诉北京商报记者，一线城市若在降低首付、降低房贷利率、调整认房又认贷政策上有相应动作，都可以比较明显地降低购房成本。比如说按照一些大城市的购房政策，二套房首付比例超过了70%，而按照现在新的政策，首付比例可以降低至35%。
若按500万的房子进行计算，其首付比例可以从350万减少为175万。换句话说，首付比例可以直接减少175万，相当于购房总价的35%。这样看来，减负非常明显，实实在在惠及购房需求。
“综合以上，我们认为，若一线城市积极调整认房又认贷政策，其将通过降低首付款和降低月供款等渠道产生显著的减负效应。”严跃进说道。
在周茂华看来，后续国内将坚持“房住不炒”，因城施策，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，应根据区域市场供需及宏观调控情况，用足首套住房和贷款利率、改善性住房换购税费减免等措施，更好满足刚需和改善型需求，促进房地产加快恢复良性循环。
北京商报记者刘四红
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