戴德梁行发布《2023大中华区零售物业供应/需求核心趋势》报告

2023年8月31日，戴德梁行发布研究报告《大中华区零售物业供应/需求核心趋势》。报告显示：截至2023年二季度，大中华区16个主要城市的中高端商场存量达到1.06亿平方米。许多国际品牌和国内品牌首次落户中国，或是加速在中国拓展市场，市场需求保持增长的趋势。主要城市优质零售物业市场净吸纳量录得266.2万平方米。中国中高端购物中心普遍维持较高水平的出租率，空置率下降为11.01%。

大中华区18个城市核心市场供应/需求速览（2023年二季度）

资料来源：戴德梁行研究部

(资料图片)

戴德梁行中国区商业部董事总经理甄仕奇表示：“进入2023年，国家商务部组织开展‘消费提振年’活动，出台了一系列优化消费供给、提振消费信心举措。随着一揽子消费政策落地见效，中国消费市场全面复苏。未来几年，中国零售业市场规模将持续扩大。新的零售模式和技术将推动零售行业变革，满足消费者日益升级的消费需求。”

受中央与地方政府刺激消费措施的实施，中国消费者追求消费品质的升级，消费基础设施REITs的推出，以及零售行业绿色可持续建设，中国零售物业市场仍是投资商、房地产开发商与零售商备受青睐的投资目的地。

戴德梁行华东区业务拓展服务团队及大中华区研究内容主管，大中华区租户研究主管Shaun Brodie表示：“中国具有强大的消费潜力和商业韧性，且居民消费需求仍有待进一步释放。未来随着各项促销费、稳增长政策效应的进一步显现，中国消费市场将增量提质。品牌商和商场的业主将紧跟市场趋势，不断推陈出新，从而满足中国消费者多元化的消费需求。”

为迎合中国消费者日益多元化的消费需求，购物中心业主和品牌商不断拓宽消费场景，创新商业模式。在零售物业市场需求方面，主要有以下发展趋势：

“消费提振年”

国潮品牌加速扩张

汽车消费迸发新活力

潮流文化赋予品牌新势能

随着中国经济恢复、居民就业改善、收入增加以及促消费政策显效，中国零售物业市场将继续加速回暖。

北京

截止到2023年上半年，北京零售市场总存量为1,611万平方米，其中购物中心存量为1,423万平方米。

2023年上半年，随着整体消费市场环境的逐渐向好，各购物中心客流量大幅回升，线下消费热度不断增强。在品牌开店方面，整体活跃度并不高，但开店品牌更趋于高端化和国际化，高端精品店及品牌首店明显增加。截止2023年上半年，北京零售市场核心商圈标杆项目首层平均租金报价为人民币2,250元每月每平方米，空置率为10%。

随着消费市场的逐渐回暖，北京零售市场提质升级的速度也将逐渐加快，多个新建及城市更新项目计划在年内开业，预计2023年下半年将有超过100万平方米的新增供应计划投放市场。

上海

根据上海统计局的数据，2023年上半年上海全市实现社会消费品零售总额9,377.6亿元，比去年同期增长23.5%。坚实的经济基本面吸引了品牌商、投资商和开发商对上海零售市场的浓厚兴趣，上半年五个高品质新项目入市即系佐证。

截至2023年第二季度末，上海市中高端购物中心市场整体空置率环比下跌0.5个百分点至9.6%，为2022年以来历史最低点。上海核心区域的优质零售物业平均首层租金报价环比上涨0.5%，至人民币1891.9元每月每平方米。

展望未来，伴随数个中高端购物中心的开业，上海零售物业市场的新兴区域将逐步发展成熟。上海五大新城将获得更多市场关注并逐步成为上海重要的零售商圈。

深圳

2023年上半年，深圳万象城三期及深圳湾睿印开业，推升深圳优质商业市场存量至641.9万平方米。

商场人气恢复显著，多集中于餐饮等接触性消费及生活必需品等基础性消费。全市优质商业的整体空置率较去年末下降1.4个百分点至9.0%，商家对于物业市场的租赁需求处于企稳修复阶段。与此同时，业主对消费恢复预期乐观，核心位置的商铺租金保持坚挺，全市优质商业最优层平均租金以每月每平方米809.4元持稳。

2023年三季度至2024年，深圳预计将有112.4万平方米的优质商业项目陆续入市，其中，核心商圈占比46.6%，新兴商圈占比53.4%。

广州

2023年上半年，生产生活秩序的逐步恢复推动广州经济运行整体得到好转。消费活动明显复苏并持续回暖，但市场信心的传递仍需时间。过去半年，广州优质零售物业市场无新增供应，总存量维持在501.3万平方米。

随着居民出行意愿的增加，此前受疫情影响较明显的接触型业态迎来复苏。营业收入的增加为品牌扩张带来信心。全市整体空置率在经历连续四个季度的上升之后，回落至7.0%。核心商圈的租金水平表现坚挺，支撑上半年全市平均租金保持稳定。

年内预计广州还将迎来67.9万平方米新增供应，供应放量的同时市场竞争也更加激烈。展望未来，在宏观经济的持续恢复下，消费者购买力和市场信心的提升将令广州零售物业市场保持积极发展。

成都.

2023上半年天府和悦广场入市，带来约20万平方米的新增供应，推动全市存量上涨至798万平方米，截止2023年二季度，成都优质零售物业存量位居全国第三，仅次于北京、上海。

由于新增项目多以大型社区商业或区域级项目为主，因此成都优质零售物业市场租金依旧呈下降趋势，全市租金环比下降0.59%至611.21元/平方米/月；与此同时，随着疫情放开，成都优质零售物业市场活跃度有所提升，空置率连续两个季度下降，截至2023年Q2，空置率下降至6.18%，同比下降0.68个百分点。

继三利爱琴海、天府和悦广场入市后，2023年，天府新区还有望迎来天府大悦城、天府招商花园城两个优质零售物业项目，届时天府新区新商圈有望形成。

杭州

今年以来，杭州政府系统推进“8+4”政策体系，落实落地一揽子稳增长举措，全力以赴打好经济翻身仗。上半年，全市消费市场持续回暖，城市经济活力有效增强。

2023年上半年，杭州优质零售市场迎来两个新商业项目的正式开业，共计新添体量约30.5万平方米。其中，国芳天街是龙湖在杭州网格化布局并入市的第8座天街，也是杭州继吾角天街之后的第2座轻资产项目。与此同时，存量商场持续通过丰富品牌、创新运营、加强体验等方式打造强内容驱动力。截至2023年第二季度，全市优质零售物业的总体存量攀升至618.9万平方米，相比2022年同期增长了7%。

随着杭州第19届亚运会的日益临近，全民健身理念的深入人心，叠加繁荣夜间经济政策的助推，体育夜经济正成为杭州消费领域竞争的新赛道。

香港

过去半年，随着香港正式与世界通关，访港旅客数字明显增长，零售市道逐步回暖，各经济指标亦录得改善。此外，为进一步刺激居民消费，香港政府再次派发消费券，为零售市场注入消费动力。

在利好消息下，零售商重新审视扩充计划，其中，一向受内地旅客欢迎的商品类别最能受惠于中港通关，过去半年市场上录得的租赁活动以药房和珠宝钟表品牌最为活跃。同时，逐步恢复的租赁活动带动一线商铺租金缓缓上升，各区空置率也持续下调，2023第二季平均空置率降至约9%，属三年来低位。

展望未来，下半年的租金走势仍是未知之数，有待观察疫情后第一个暑假旅客到访的情况，但短期内租金呈V形反弹的机会并不会出现。

台北

随著疫苗普及防疫政策放宽，商圈逐渐转好，零售业者信心增加，空置店面陆续填补。

西门商圈截至2023年第二季空置率已连四季度下降，来到11.1%。忠孝商圈因短期内商圈缺乏话题性，第二季度仍为13.8%。中山南京商圈于疫情期间亦维持稳定商息，第二季空置率5.3%。

预计2023年下半年商圈可期待外国旅客回流，但仍需仰赖内需市场，等待消费力逐渐增强。而经历疫情考验后，国内生活和消费模式的改变，消费者更重视生活、品味和体验。商圈及商场空间更注重创造有氛围的空间，使零售不仅是陈列商品，而是提供无可取代的体验。