如何理解土地市场降温

7月全国土地市场供应和成交规模进一步下降。重点城市的土地市场也出现了小幅降温，仅上海等少数核心城市保持了较高的热度。近期土拍为何明显降温？土地市场何时才能走出底部？

土地市场交易规模和热度明显下降

【资料图】

供地规模延续收缩态势，各等级城市供应量全线下降。7月全国100个大中城市土地供应规模同比下降31%。各线城市土地供应均进一步收缩，其中三线城市降幅超35%。7月供地质量比去年同期有明显提升，但相比6月有所下降，推出土地挂牌价同比上升40%，环比下跌10%。

土地市场成交量价回落，民营房企投资信心不足。7月全国100个大中城市土地成交占地面积同环比分别下降52%和35%，成交楼面均价同环比分别下跌17%和14%。各等级城市成交量价齐落。其中一线城市均有土地成交，降幅最小。二线城市土拍活动减少，成交同比下降六成，降幅最为明显。7月重点城市民企参拍率仍低于三成，民营房企投资信心的缺失削弱了土地市场整体的成交动力。

土地市场热度有所回落，东部城市表现相对平稳。7月全国100个大中城市土地成交溢价率同比上升55%，但环比则下降15%。各等级城市土拍溢价率较去年同期均有明显改善，三线城市改善最为明显。但环比6月则全线下降，二线城市降幅居首，部分城市仍面临流拍压力。整体土拍虽略有降温，但东部城市仍维持了较高的土拍热度。上海、北京、南京、杭州等城市表现不俗。

季节性因素和供地节奏变化导致土拍出现波动

从52周移动同比数据看，全国100城土拍供需降幅分别在去年5、6月第一波疫情高峰结束前达到最大，此后降幅一直处于逐渐收窄中，说明趋势上土地市场一直在缓慢修复。7月数据下降一方面是受到了季节性因素的影响，另一方面还叠加了今年第三个房企偿债小高峰，有近700亿元的债券需要兑付，销售和融资现金流均偏紧的情况下，房企拿地活动减少。

供地节奏的变化对土地市场的影响也较大。2022年重点城市采用“集中供地”，每批次土拍在1~4天内集中完成出让。去年7月正值重点22城二批次集中土拍，如上海、南京供地数量超过40宗，当月土拍金额超过700亿元。由于去年底自然资源部将集中供地调整为“清单制”，今年各地供地节奏发生了较大变化。每批次土拍由去年的1~4天内集中出让转为3~4个月的时间完成出让。土地出让模式调整后，重点城市二批次地块多数于5~9月期间逐步推出直至完成全部土地出让，因此7月的土拍规模相应下降。

核心城市优质地块供应不足导致土拍热度有所回落。通常一批次供地质量相对较高，房企年初进行补仓的意愿往往高于下半年。例如上海一批次出让地块的位置都临近外环且多临近地铁，整体区位较为优质。7月重点城市中心城区优质地块的供应量开始出现不足，溢价率环比下降。上海、北京二批次出让的地块向郊区扩散，因此热度微减。

土地市场有望逐步呈现回稳态势

7月政治局会议和一线城市密集发声优化房地产政策。预计8月房地产利好政策有望加速出台，一二线城市住房市场有望快速改善，并带动其他城市回暖。随着接下来政策的持续落地，土地市场有望逐步呈现回稳态势。

结合过往周期经验，住房销售一般滞后政策重要宽松节点一至两个季度回暖，通常土地市场会在销售回暖三个季度后恢复。本轮土地市场可能需要更长的时间进行修复。

以往周期如2014年房地产的调整始于销售下行导致的库存快速上升。政策从供需两端发力有效推动“去库存”。包括全国范围推行货币化棚改，促进住房需求入市，扩大公司债发行主体范围至所有公司制法人以支持企业合理融资需求，2014~2017年房企信用债和美元债共出现了三轮发行小高潮，企业资金相对充裕。商品房库存也在2016年2月触顶后逐步回落，土地市场渐次回升。

本轮房地产调整的难度和复杂程度均要高于以往周期。目前商品房库存已逐步抬升至2014年左右水平，但需求端政策宽松力度仍不及过往周期。房企实际获得的资金支持力度也较小，房企债券偿付的压力却是2014年的近十倍，房企资金周转普遍困难。同时考虑到住房销售市场和土地市场的供求关系均发生了深刻转变，本轮房地产市场的回暖很可能弱于以往周期，土地市场后续的回暖表现可能仍将进一步分化并聚焦于东部大城市及其周边区域。

土拍政策仍有优化空间

7月以来土地市场再次出现下行压力。从销售和融资情况来看，三季度很可能是房企今年流动性最为紧张的阶段，民营房企仍极度缺乏投资信心，接下来土地市场很有可能继续出现波动。为此土拍政策有必要做出进一步的调整和优化，具体有以下三方面建议。

一是高能级城市适当增加住宅用地供应比例。目前我国重点城市工业用地占城市建设用地面积的比例约为20%，已显著高于国际主要城市10%的平均水平。对此未来一方面应优化增量用地结构。适当控制和降低新增土地供应中工业用地的出让比例，相应增加住宅用地供应。另一方面可以推动城镇低效用地的再开发。想方设法盘活低效的存量工业用地，依法将其规划用途部分转化为住宅用地。

二是增加一二线城市优质土地资源供应。去年以来多数房企逐渐将投资重心转向了高等级城市，未来很有可能会进一步加大对重点城市，尤其是东部一二线城市的投资力度，重点一二线城市有必要相应增加土地供给以顺应房企投资需求的变化。由于当下房企普遍对项目销售和回款的确定性有比较高的要求，建议有条件的大城市加快推动城中村改造等城市更新速度，适当加大中心城区优质土地资源的供应以稳定房企的投资预期。

三是优化土地出让的价格机制和竞买规则。一是合理控制溢价率、稳定起拍地价。可综合地块位置和所在区域新建商品住宅和土地成交价等科学制定土地起拍价。对封顶溢价率和起始地价过高的适当予以下调，防止土地竞买过热或过冷，稳定市场预期。二是优化土地出让方式，减少或取消竞配建或“价高者得”的竞拍模式。可在溢价率或地价达到上限后，改为通过摇号、竞高品质建设方案等方式确定土地竞得人。三是在土地出让金和保证金缴纳方面给予优惠，适当让利房企。可以通过延长土地出让金缴纳周期、降低保证金缴纳比例或用银行保函替代土地竞拍保证金等方式减轻房企现金压力。（作者系植信投资研究院高级研究员）