2023年上半年，国内REITs迎来系列“政策暖风”，正站在新的发展起点，同时亦亟需在成熟的REITs市场中探寻和挖掘体系化的资管路径参考。
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2023年8月15日，越秀房地产投资信托基金(00405.HK，以下简称“越秀房托”)发布2023年中期业绩。今年上半年，越秀房托整体经营保持稳定：经营收入10.61亿元，同比上涨12.4%；物业收入净额7.63亿元，较2022年中期上升11%；中期分派每个基金单位约0.0541元，按年计算的分派收益率为7.07%。
面对上半年波浪式发展、整体运行回升向好的宏观经济，越秀房托适时走出了一条“坚与守”之路，以稳健的经营策略和长期主义的价值观，努力为基金持有人交出满意答卷。
酒店公寓经营表现强势回升，继续保持市场标杆地位，广州四季酒店和广州国际金融中心雅诗阁服务公寓平均房价依次为2202元/间/晚和1101元/间/晚，分别同比上涨41.3%和10.7%，均已超2019年同期水平；专业市场创新运营模式，经营收入上涨超70%；零售商场持续升级品牌级次，客流销售双增长，VT101维多利广场上半年客流量同比上涨38%，销售额同比增加22%；写字楼优化提升租户结构，强化长期经营效益以提升资产价值，广州国际金融中心和越秀金融大厦重点租户续租率分别达100%和94%，续租租金分别提升2.7%和6%。
作为香港及新加坡上市房产基金中持有中国资产组合规模最大的REIT，越秀房托始终坚持以 “三位一体”管理协同，通过对资产的价值管理、生态圈管理、精益管理和主动管理，实现资产价值最大化；以“坚守术”发挥长期主义本色，稳守资产经营韧性、挖掘经营新增量空间和商业新生态，发挥主动管理红利优势。
Ø “稳守”经营基本盘：整体经营稳定增长，收入总额达10.61亿元
2023年上半年越秀房托应对外部环境的系列挑战，坚持创新求变，努力实现商业长期价值。
今年上半年，越秀房托经营收入10.61亿元、物业收入净额7.63亿元，双双上涨超10%；整体期末出租率84%、整体期末租金单价188.8元/㎡/月；各业态收入占比结构优化，酒店公寓经营收入2.56亿元，占比24%；专业市场经营收入1.08亿元，占比10%；零售商场经营收入上涨10.2%至0.85亿元；写字楼依然保持压舱石地位，业态整体经营收入为6.12亿元，占比58%；整体经营以“抗周期 稳经营”的表现，彰显了资产基本盘的经营韧性。
良好的经营运营叠加主动管理融资成本，为市场传递了积极的资管信号，形成与资产价值的“正向”循环效应。截至2023年6月30日期末，资产总值为454.43亿元，同比2022年期末上升3.6%。
Ø “稳守”融资及ESG活力：主动管理融资成本，ESG发展提质增效
在REITs普遍面对美元加息导致的融资成本增高背景下，期内越秀房托通过把握境内外融资成本利差窗口，积极调整融资结构，以人民币贷款置换存量境外外币融资，从而平抑整体融资成本。
得益于优质的投资物业资产，越秀房托融资渠道畅通，今年3月完成首期人民币15亿元上海自贸区债发行，票面利率4.15%，提前置换了部分今年到期融资；于6月完成人民币40亿元跨境直贷（固定利率3.2%）首期人民币15亿元提款，确保流动性风险得到有效管控。
2023年6月末，越秀房托融资平均成本率为4.90%，比去年末4.83%上升7个基点，远低于HIBOR加息水平。未来，越秀房托将结合金融市场的变化，做出合理的资本结构优化，务求为投资人提供持续稳定的投资回报。
在ESG发展成效和绿色租赁方面，越秀房托同样表现出色。截至今年上半年期末，越秀房托在楼宇内已与约30%的租户签订绿色租约，并倡导绿色采购，持续践行可持续发展理念，而这种持续性创造绿色价值的模式也备受市场认可。待40亿元跨境直贷完成后，越秀房托绿色融资占比将由38%上升至51%，为公司穿越行业市场周期提供更大的助推力。
Ø “挖掘”增量空间：升级品牌能级与租户结构，创新经营模式
经过三年疫情历练，不但各大企业检视了自身的经营能力、短板和韧性；同时，各大行业玩家的商业模式也进行了一番“体检测试”。如今正是企业大浪淘沙、进一步升级商业模式和优选合作伙伴的新机会点。
面对经济波动，越秀房托以长期主义思维而着眼于非短期收益，聚焦资产的长远目标，对写字楼业态租户结构进行迭代升级，以稳定性高的金融业、TMT产业和专业服务业为主力客群，结合城市经济发展趋势和各项目区位优势，持续优化客群结构、积极拓展渠道促进招商去化。
以位于一线城市核心CBD区位的两大标杆项目为代表，广州国际金融中心写字楼内挖需求、外引名企，引进高端专业服务业及金融业名企，主动挽留优质租户续租，平均续租期4年，续租租金提升2.7%；越秀金融大厦稳固高质租户，重点租户续租率94%，续租租金提升6%，成功引进多间百强央企和行业领军企业，进一步稳固高质租户基本盘。
今年广州的国际性、专业性、高质量展会和高端会议的“溢出效应”明显，带动“会奖旅游”热度明显提升；同时，国内旅游的迅猛恢复和节日经济的火热，亦进一步拉动酒店公寓业态经营回弹。
在此利好下，酒店公寓项目紧抓发展契机，增强高端优质服务体系，经营表现强势回升。广州四季酒店1-6月RevPar恢复到疫情前的103%；并连续九年获得「福布斯旅游指南五星级酒店」称号；广州国际金融中心雅诗阁服务公寓上半年平均入住率90.3%，同比增加6.1%，高于竞争群公寓10.3个百分点；平均房价高于竞争群公寓55.3%；经营收入连续八年稳居雅诗阁中国区第一名。
专业市场始终发挥行业龙头角色，广州白马服装市场通过打造中国原创设计品牌基地，力推中国时尚产业链的创新和变革，引入9家本土新锐服装设计师品牌进驻，不但丰富了项目内的原创品牌体系，还借此创新经营模式，并进一步助推项目出租率至90.5%，远高于流花服裝商圈65%出租率。
零售商场项目结合消费潮流及目标客群特征，制定资产计划，上半年持续升级进驻品牌级次，为后续实现资产升级奠定基础，并进一步带动客流与租金爬升。广州IFC国金天地引入常来餐饮集团首家东南亚菜「泰神」、优质连锁烤肉品牌「橘焱胡同」等人气品牌，进一步丰富餐饮矩阵和提升客单价；VT101维多利广场提前锁定主力店「优衣库」续租。
Ø “挖掘”商业新生态：搭建产业生态圈，场景化营销强化租户粘性及经营导流
立足客户需求，越秀房托采用发展新思维，借助以‘产品 服务 社群 资源’为核心维度的办公生态平台，整合租户权益资源，落地“悦动能量季”、“六点半剧场”、“有趣人类趴”、“悦享礼遇季”四大主题系列活动，推动写字楼生态圈建设，增强在租客户粘性及忠诚度。
酒店公寓积极创造新的体验场景，广州四季酒店推出“四季童趣假日”，入驻即可享受四季放映室、四季电玩室、厨师烹饪课等多重体验；广州国际金融中心雅诗阁服务公寓也限时推出“寓你童行”暑期促销，并配备设施齐全的厨房、高品质家庭影院等系统，积极抓住旅游热潮带来的业绩增量。
专业市场在产业运营和产业服务上双向发力，高效链接资源，强化产业链关键要素的整合，打造服装生态圈；强化平台效应，搭建营销流量池，创造市场新机会，助力业绩提升。如今年3月底，其中广州白马服装市场率7家优质原创品牌参展中国国际服装服饰博览会（CHIC），实现3天总参观量8.5万 、总订单量500 、总销售额300万 的优异成绩。
零售商场迎合“运动经济”、“夜经济”、“主理人经济”“宠物经济”等新兴消费方式，积极参与 “悦潮节” 原创IP节营销，挖掘更多消费新场景；如广州IFC国金天地“银河中古市集”一站解锁上万款中古包包；3米高的粉色仙人掌亮相VT101维多利广场和星际熊搭档带来甜度爆表的“抱抱奇愈企划”；《大唐唯秘》在武汉星汇维港购物中心浪漫开演。
越秀房托发挥优质资产价值优势，持续挖掘办公生态平台价值、市场消费趋势及消费喜好变化，实现精准运营，不断构筑出满足客户多元需求的多重生活空间，进一步实现资产内容力、产品力及影响力的长效强化。
结语：
展望未来，越秀房托董事长及行政总裁林德良表示：“面对后疫情经济缓慢复苏，各行业恢复程度不一的挑战，管理人将持续提升资产运营能力，优化经营模式，提升产品竞争力，大力稳商招商，多渠道开拓客户资源，进一步稳固高质租户基础。”
关键词：
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