是的，本轮力度空前的大救市，能不能让楼市翻身，还不是个定数。
关键还要看两件事：
(资料图片仅供参考)
一看，棚改 房票诚意和力度；
二看，拖后腿儿的多不多。
今天这篇文章，我想就以上这两个很有可能决定楼市未来命运的关键点，展开聊一聊。
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“棚改 房票”2.0时代，正式开启！
今年以来，从政治局会议到国常会，都提到了棚改和房票，郑州、南京等60个城市也明确表示要大力推行房票制度去库存。
每一次市场行情下沉压力大的时候，棚改 房票制度，就重出江湖了 。
什么是房票？
呐，就像这样一张纸↓↓↓
这张凭证上，详细写着征收项目、房票持有人、使用期限、房票总额、性质等。
通俗的说，房票就是政府发的“拆迁支票”。
2014年，房票诞生于上一轮棚改货币化安置，最早出现在浙江诸暨市和安徽铜陵市。
2015-2018年，全国都在大搞棚改货币化，房票制度帮助大量三四线城市成功去库存。
房票有什么优势？来对比三类安置方式：
1、实物安置，即赔安置房，按比例赔；
缺点：
等待周期长，很多15年拆的，到现在都没住进安置房；
位置受限，原地安置；户型受限，固定户型，没有多样化选择；
而且一个地方突然出现大量安置房，租不好租，又不能交易卖不掉，造城浪费。
2、货币安置，给钱不给房；
缺点：
金额标准众口难调，协调难度大，所以经常会出现钉子户；
另外总金额过大，也会给政府财政支出造成巨大压力；
对居民好处就是自由度高，手里全是钱，想买啥买啥，但既然财政压力大，也就意味着能短时间内拿到全部资金不容易。
3、给房票，拿着去兑换安置房或者商品房都行；
缺点：
不同地方，限制不一样，限制过大，无论是拆迁户还是开发商，接受度都低，不配合。
拿到房票后，怎么用？最后怎么结算？
看房票制度整个流程↓↓↓
简单看就是
”签订补偿协议--发放房票（购房证明）--房源超市购房--凭房票向政府结算”。
所以理论上，房票的优势更大、效率更高、成本也更低。
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重启房票背后的根本原因，你知道吗？
初步算了算，上一轮房票1.0，大概有12个城市参与，这些城市大都是三四线，只有一个省会福州参与。
但这一轮房票2.0，也就是2022年之后，已经有大概60个城市在大力推行，主要集中在浙江、江苏、山东、福建、河南等；
而且这一次出现了很多高能级城市，已经有7个省会城市，包括福州、郑州、昆明、合肥、贵阳、南京、南昌；1个直辖市重庆，2个新一线城市宁波和青岛。
从过去的三四线，到这次上升为省会城市，为什么？都太难了！
1、19个城市棚改，扩大房票效应——要救市了！
在超大特大城市包括，上海，北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉；杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。
这里面除了一线城市外，都会大力推行房票制。
2、全国商品房销售压力太大，要用房票刺激去库存——单纯卖房，卖不动了！
2022年全国商品房销售额、销售面积，都出现断崖式下跌。
原来平均每年增速10%，现在一年跌掉40%，怎么受得了？
更何况，2023年前7个月的数据，依然相当难看。
看图↓↓↓
商品房销量跌的有多狠？
南京、宁波，跌幅超过40%；
重庆、贵阳、合肥，跌幅超过20%；
重庆销售金额跌幅超过了50%；
3、房票直接省了盖安置房了，减轻地方政府CZ压力——地方CZ吃紧，没钱了！
这一点，也是最关键的。
关于地方CZ，这点太敏感，不展开，大家都懂。
所以，理论上，一张房票，老百姓、开发商、地方政府，三方都能受益。
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理论归理论，实际上，一用房票就能快速去库存？扯！
是口号去库存，还是实质性去库存，还要看几点：
1、落地没诚意不行！
——有些城市，提供的商品房项目，明眼一看，好区域、好地段的没有一个，打6折7折都卖不动，谁用房票兑？
2、流程太复杂不行！
——开发商也怕麻烦、怕周期长，尤其是现在都急着用钱的时候，太复杂开发商就不愿意，就会出现价格偏高，比如四川达州渠县，你要用房票，开发商就把价格涨几百或者上千，这能去库存？
3、限制条件太多不行！
——南京已经开始筹划，能“全市跨区”选择的安置房源超市了，限制越少、用的越多。
4、奖励补贴标准太低更不行！
——比如2022年12月，宁波十六区凭房票购房，只补贴4%，就几乎完全没效果；
你奖励20%、30%，你要让大家看到肉眼可见的收益，谁不干谁傻，排队挤破头也抢着买。
5、最最最重要的，关键在于有没有钱，谁给钱！
2016 年，铜陵市就出现开发商因房票结算周期长，拒收房票。
这年头，开发商最缺的就是钱，最怕的就是空头支票，那还不如不卖房。
以上这些，任何一个环节卡住了，房票都执行不下去、都没效果！
有几个城市这次做的非常好：
绍兴用房票也可以买二手房；常熟用房票完全不限购，随便买；温州的房票使用人还可以变更一次；宜春更厉害了，房票允许随意转让；
这流通性加倍，效果加倍。
就比如，浙江义乌，今年短短63天就消化了10亿房票，带动销售591套房，销售金额21.46亿。
这就是肉眼可见的去库存效果！
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最后，全国救市风口，还要看，有没有拖后腿的、有多少拖后腿的？
就比如这两天都在热搜上的某大和某桂园事件……
还要看，这次摸底后，房企未暴露的销售和债务情况……
这就牵扯到，楼市下沉两年来最大的问题——房企安全问题。
房企安全带来的影响，不用说，大家都懂。
所以，本轮救市的终局，至少目前看，并不是个定数。
写到这儿，能说的都差不多了，不能说的真话，实在太敏感。
比如全面救市下，依然要防范风险！防范风险！
什么风险？
地方zhai、城投zhai，债务窟窿风险，和你无关？和一座城市里的每家企业、每个人都紧密相关！
房企堡垒风险！你要不要警惕？一旦它、它们出问题，你的房子别说保值了，它还能顺利交付吗？
——36家风险房企清单，这都明牌了，拿走收藏好！
——165家房企债务明细，有十几家很难扛住，不点名，请理解，你拿到一看就知道！
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