这个盛夏，接连数场高层会议，吹暖了楼市预期。平静如湖水的南京楼市，最近也掀起了隐隐波澜。
不少二手房业主“闻风而动”，快速调高了房源挂牌价，但挂牌价并不等于成交价，有价无市仍是空谈。对于江宁部分区域来说，不少房东选择继续降价：“政策与我没多大关系”。
房价“开倒车”？多盘二手成交价创新低
(资料图片仅供参考)
作为江宁刚需重地的青龙山板块，板块信心处于严重下滑趋势，降价这事演变成你降我降，大家降，二手房价几乎都跌回了开盘价。
东城金茂悦二期2019年房源收官，销许均价25520元/㎡，但目前小区挂牌均价21730元/㎡，仅对比房价，业主亏了近4000元/㎡！小区挂牌房源30套，近90天成交4套，近一个月带看46次。
更猝不及防的是，链家网上显示的最新成交的一套88平3房，成交总价为175万，成交单价仅19822元/㎡，成交价创新低！
于2019年正式交付的融侨悦城，当年首开均价达到了23949元/㎡，后期加推的均价也都保持在2.25w/㎡以上，而目前挂牌均价也只有22544元/㎡，差不多跌破了开盘价。
而从最新的成交数据看，近90天成交8套，119㎡的两套成交单价均在2字出头，业主基本处于亏本卖房。
中南上悦城2019年首开时，开盘均价就达到了25600元/㎡。目前共计有4套房源成交，成交单价最低19975元/㎡，这么一算，业主每平米亏了近6000元/㎡！
从这几个小区的成交价来看，青龙山板块二手房市场持续低迷，不见上涨趋势，招商名筑、朗诗玲珑郡、深业青麓上居、云靖花园等暂无成交的楼盘，挂牌价与当初的买入价基本持平。不少业主表示：挂高了也没人要。
难逃一降 昔日热盘卖出历史最低价
除了刚需板块的亏本式卖房，以改善著称的江宁九龙湖板块，终也难逃一降。
位于江宁九龙湖板块的新城玖珑湖二期，最新成交了一套户型建面约95.68㎡的四室房源，成交总价260万，折合成交单价约2.7万/㎡。一下子跌到了小区历史成交价的谷底。
相比2021年成交的同款户型，成交总价398万，成交单价接近4.2万/㎡，可谓是跳水式降价。
目前小区挂牌均价37733元/㎡，88套房源出售，近90天成交5套，近30天内带看286次，“2.7万/㎡成交”虽为个例，但小区整体成交价对比高峰期，确实回落明显。
位处同区域的昔日神盘万科金域蓝湾也是卖出2.85万/㎡的历史低价。相关中介表示：该套房源位于低楼层，满五不唯一，房东又急用钱，就便宜卖了，这样的价格纯属捡漏。
目前小区挂牌均价38241元/㎡，364套房源出售，近90天成交16套，近30天内带看767次，平均每天带看25-26次。
从成交房源来看，万科金域蓝湾建面约89㎡3室1厅、建面约117㎡3室2厅两种户型成交量较多，今年的成交单价在3.6-4.2万/㎡之间，较往年房价虽有所下降，但带看量非常大。
九龙湖区域新房稀缺，二手房成交涵盖了刚需和改善，受整体环境影响，业主挂牌价格预期都相对较低，报价较为合理，且存在一定的谈判空间，可以说，区域目前性价比较高。
江宁降价房源300套 ，二手房议价空间持续扩大
从7月二手房成交数据看，江宁虽然为仅次于江北的成交大区，但包括正方新城、禄口等板块部分二手房都跌至6-7年前，当初的如何满腔热血抢房，现在就如何挥泪卖房。
正方新城：银城蓝溪郡建面约87-88㎡的精装房成交均价普遍在1.4万/㎡出头，2020年时楼盘二手房价格曾经卖到2.5-2.6万/㎡。短短3年时间，成交价直接腰斩。
禄口：翠屏城二手房6月最新成交一套97㎡三房单价只有7595元/㎡，相比2019年收官均价约1.2万/㎡来说，真的是在含泪抛售。
从相关二手房网站看，江宁整个区降价房源更是达300多套。
而就全南京数据看，7月份二手房交易量继续回落，当月成交6827套，连续4个月出现下降行情。与此同时，买家的议价空间持续扩大，买方市场格局占据主流。
在价格方面，据数据显示，7月南京二手房成交均价为30116元/㎡，环比微跌0.5%，仍处于低位运行。在议价空间上，7月南京二手房的成交议价空间达7.3%，环比再扩大0.5%，连续4个月扩大，达到近年来新高。
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡
另一方面，统计显示，7月南京二手房的新增挂牌量为6020套，环比再降4.1%，新增挂牌均价为32252元/㎡，环比也小幅下跌了0.7%。
写在最后：
都说二手房是楼市行情变化的晴雨表，二手房市场波动对于研判后市起到非常重要的作用。总体来说，目前的南京二手房已经走入分化行情时代，以往单凭地段取胜的选盘法则已经行不通，简而言之，有价值的二手房源必定是稀缺地段、落地配套，产品口碑缺一不可。
政策风何时影响楼市预期带动二手房量价齐升，还是未知数。
关键词：
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