“带押过户”成效如何？

“带押过户”的出现，给传统的二手房交易带来新模式，多地也在加速推进。公开信息显示，自5月底深圳首笔“带押过户”模式下的住房公积金贷款成功发放以来，截至2023年6月30日，深圳办理的二手房“带押过户”已突破520单。不过，购房者还是希望相关机构能加大推广力度。

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购房者：希望加大推广力度

什么是“带押过户”？其实，“带押过户”通常是指“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接”。

据深圳市不动产登记中心相关负责人介绍，《民法典》施行以来，深圳深入开展二手房“带押过户”工作，先后制定发布《关于抵押权登记和不动产转移登记等登记事项的补充规范（试行）》《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》《不动产“带押过户”登记申办指引》等政策文件，明确3种“带押过户”服务模式、申请主体、申请材料、申请流程、办理期限等相关事项。

比如抵押权变更登记，以“增加登记类型但不增加申请材料”为原则，当事人无需另行提交其他材料，只需由抵押权人在申请表上勾选“不动产抵押”“组合登记”项目，表示知悉并接受变动即可。抵押人变更发生后，在转移登记完成的瞬间时点上抵押权变更登记也即完成。深圳市不动产登记中心及时总结二手房“带押过户”的三种典型登记模式，即抵押权变更模式、顺位抵押权“三合一登记”模式和“双预告登记”模式，实现运行高效。

有房产中介经理告诉记者，如果卖家的贷款未还清且手中无足够流动资金立刻偿付贷款，过去一般有两种处理方式：由中介方提供担保，以买家首付款解除卖方质押，再进行过户流程，双方需签订担保合同，中介方面收取一定的手续费。而另一种方式则是卖家向金融机构寻求“过桥资金”，借贷偿还贷款后再卖房交易。记者发现，目前市面上的担保机构联合中介人士可以为这样的服务牵线，利率一般为日息万分之八左右，也变相加重了二手房交易成本。

那么，二手房“带押过户”到底能省下多少费用？以深圳首单跨行“带押过户”为例，为当事人节约“过桥贷”、担保费等中间成本约17万元。

记者以购房者的身份走访，多位房产中介经理和银行个贷经理都表示，从目前情况来看，如果着急交易过户，还是走原来的赎楼方式过户比较快捷。有购房者表示，希望相关实施细则能进一步细化和简化，加大“带押过户”的推广力度。

上半年深圳二手房成交均价同比下跌7%

“带押过户”的出现，加上房贷利率调整以及二手房参考价调整等，都给深圳二手房市场带来“利好”。不过，今年上半年深圳二手房市场依然低位运行。

根据深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，上半年深圳二手房市场呈现“先扬后抑”走势，同比交易量涨了七成。二手房买卖合同共计录得20852套，环比2022年下半年增长率为42.2%，同比2022年上半年增长率为71.0%。尽管同比有所上升，但2022年是近6年来深圳楼市“最差成绩”的年头。乐有家研究中心的数据显示，上半年深圳二手房平均成交周期长达168天。

深圳市房地产中介协会的数据显示，上半年深圳楼市区域分化明显。如龙岗等传统置业集中区域成交占比大幅回落，而南山等“豪宅”市场成交占比出现明显回升。

房价方面，乐有家研究中心最新公布的数据显示，2023年上半年深圳二手房成交均价在每平方米6.5万元左右，同比下跌7%，与2021年上半年相比跌幅达到16%。历经两年多的调整，深圳房价的水分已经被挤压出不少，业主的报价也更加理性。

此外，乐有家研究中心整理的成交价与参考价偏差值变化来看，2023年6月低于参考价成交的房源占比达到了近1年的最高峰，接近五成，而高于参考价10%以上成交的房源占比只有18%。