新债市硬汉撬开境外融资大门

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

2.55亿港元及8910万美元的多批次定期贷款融资落地。2022年1月，中骏（01966.HK）增发过一笔1.5亿美元债，这次中骏以债务置换的方式再度撬开境外融资大门。为期15个月的再融资，仅是借新还旧，而非新增贷款融资。中骏作为借款人与银团作为原有贷款人订立由香港上海汇丰银行协调的融资协议。

这笔境外融资基本可以覆盖中骏在7月所面临的一笔美元债的1.4亿原始本金，中骏的偿债压力大幅降低。这是对近两年一直被海外债务阴影笼罩着的行业的鼓舞。

(资料图片仅供参考)

中骏打通境外融资渠道，与绿城宣布2023年上半年销售规模同比上涨19%有异曲同工之妙。这家闽系房企给予投资人的美好在于它的守信。毕竟商业的本质可以是价值交换，也可以是信任。

随着中骏一纸公告向外界宣布该公司获2.55亿港元及8910万美元的多批次定期贷款融资，其新债市硬汉的头衔应声落地。

曾几何时，债券圈内充斥着“某某房企能否偿还多少亿到期美元债”的每日一问。中骏化债之路越走越顺，离不开创始人黄朝阳的坚持。据其身边人透露，下半年，黄朝阳或者中骏的工作重心将转移到全线产品升级与供货节奏上。而近期中骏厦门岛内的新项目因为全面升级而大受市场欢迎。

为什么是中骏

房地产债市硬汉，华南有雅居乐，华东有中骏。这两家房企与其他民企的债务压力是一样的，但仍坚持兑付，共同点是创始人的坚持。不同的地方在于，雅居乐有不少优质资产在这次流动性危机中起了关键作用；中骏创始人黄朝阳个人在泉州有民间资本人脉，一直贯穿于中骏投资拿地与漫长的偿债周期。不过这一点，其本人从未在公开场合谈论过。值得关注的是，中骏近两年将投资结构从三四线城市往一二线、强二线城市调整。

中骏能够与境外财团达成融资协议，也并非一蹴而就，而是经历长达半年的谈判周期。今年4月，中骏在投资者会议上透露，该公司正与银行洽谈两笔今年有偿债压力的两笔美元债再融资事宜，其中，一笔原始本金为2.5亿美元，还有剩余1.4亿美元应于7月份偿还；2024年9月到期另一笔4.5亿美元债，今年3月份应分期偿还10%本金，为近4000万美元，另外15%将近6000万美元的本金应于9月份支付。实际上，中骏自今年年初已尝试与境外金融机构达成债务展期、置换等动作。

复盘中骏的化债之路，可以用异常艰难来总结。但凡黄朝阳一念之差，都会让中骏加入债务逾期大军。

2022年，中骏累计偿还境内外公开债务近115亿元，这一年，中骏权益销售490.1亿，但流动性趋紧。中骏2022年的流动负债总额比2021年几近翻倍；总资产减流动负债一项，2022年比2021年少了63亿，也可见其资本开支、短期负债等各项压力。

2022年，中骏总借款余额约为441.57亿元，比2021年年末约501.98亿元减少60.41亿元。其中，短期计息银行及其他贷款107.43亿元，优先票据及境内债券约39.6亿元。

截至2022年末，中骏一年内到期计息银行及其他贷款107.43亿元，比2021年末的86.89亿元增加20.54亿元，年内优先票据及境内债合计39.6亿元，比上年末66.19亿元减少26.6亿元。换言之，中骏2023年内将到期总债务余额约为147亿元。而2022年年末，中骏账上可动用的现金及现金等价物约91.2亿元，比上一年末约156.8亿元大幅度减少65.6亿元。其中，受限资金38.66亿元，已抵押存款20.31亿元。

流动资金无法覆盖到期债务，这是过去一年里民企普遍面临的困境。

但中骏积极通过抵押商业物业、增加资产抵押等内部手段推进债务置换。2022年，中骏抵押了估值128亿的投资物业，比2021年新增了约21亿；开发中的项目抵押估值497亿，比2021年的238亿翻番。

这一过程中，中骏通过抵押部分商业物业资产，获得了9亿抵押贷款，并于2023年1月发行了由中债增15亿公司债，还计划发行第二支中债增债券，但发行具体的时间并未透露。2022年9月，中骏以5600万元出售方隅集团70%股权。2022年12月，中骏与多家银行签署战略合作协议，累计授信额度超430亿。

坚持总有回报。2022年1月，中骏就抓住境外融资窗口期，成功增发于2024年到期的1.5亿美元债，票息5.95%。乘着2022年四季度中央密集推出政策助力房地产融资的东风，中骏进入首批中债增支持发债民企名单，并于2023年1月成功发行一笔15亿元中债增，期限为3年，票面息率4.1%。

虽然今年内偿债压力已大大减缓，但中骏2024年还面临包括5亿美元债、5.4亿元公司债以及若干离岸银行贷款在内的偿债压力，但债务久期结构渐趋合理。

黄朝阳的坚持

随着债务危机的解除，黄朝阳个人也收获了业内不少赞誉。诚然，企业发展路径与创始人有着千丝万缕联系。黄朝阳曾经透露自己有两个为之骄傲的30多年。一是与另一半持续30多年的婚姻生活；二是白手起家创业30多年，黄朝阳跟着公司移动过3个城市，搬过四次家。

“我们在做生意这件事情上，30年没打过官司，而且30年股东没变过，我们的合作者到现在从初始的创业到现在都没改变过。”黄朝阳这番话也能看出中骏背后的股东实力。能陪伴中骏从几十亿到千亿规模，股东们的投资定力也可见一斑。

2017年1月，中骏总部正式迁入上海中骏广场。黄朝阳称之为战略匹配与人才的匹配。据了解，目前中骏一线城市公司的总经理是清一色的“80后”。

中骏的安全着陆，给民企作出榜样的同时，也给自身留出了更宽广的发展空间。但后市不确定性也影响民企命运。比如6月销售承压。以中骏为例，该公司7月6日披露的6月营运数据显示，6月销售额30.09亿、销售面积约为23.98万平方米，同比分别减少50%、56%。2023年上半年，中骏销售200.84亿，同比减少了38%。

与大部分房企一样，中骏5月销售31.02亿，高于6月。只不过，中骏后面的路或许会比同行走得更顺一点。