杭州630土拍的成绩单出来了——12宗地块，6宗溢价率封顶，6宗底价成交，单日揽金127.8亿。
奥体、运河新城核心区、城东新城地块，热得理所应当，星桥和两宗富阳地块火得乎意料。
下午摇号环节，最吸睛的奥体地块吸引了49家报名，最终由杭州金秋置业&浙江国丰置业竞得。运河新城低密地块由中天竞得，中签率2.38%。
(资料图片仅供参考)
极致的冷和极致的热同步存在，但市场的总体情绪依旧高昂。算上今日战绩，杭州2023上半年土地出让金已达1003亿，排名全国第二。涉宅地出让金达953亿，66宗地块中41宗封顶，封顶率达62%。
这个成交数字，比去年更好，但开发商不再是无脑热，如果用一个关键词来概括半年的土拍行情，那就是“确定性”。
01
这12宗地块里，“确定性”最高的莫过于奥体、运河新城核心、城东新城地块，板块热度高，一二手房存在价差，新房去化快，现有库存低，怎么看都是“流量型”选手。
奥体博览中心单元BJ1704-12地块，紧挨着揽奥望座，地段绝佳。直线距离1公里是奥体中心、信达中心，800米是文渊中学和印象城，500米左右有杭州之门、国博等地标。
奥体博览中心单元BJ1704-12地块区位
去年，揽奥望座以7.26%的中签率首开即收官，同板块的月赋杭承府、潮展云起均触发社保排名，开盘当天一把售罄。
这宗地块区位比杭承府、潮展云起更好，8万方的体量和纯宅地的属性比揽奥望座更宜居，自然会吸引最多的热度。
摇号环节，有49家房企报名参拍，最终杭州金秋置业&浙江国丰置业竞得，“中签率”2.04%。
运河新城核心区和城东新城都是断供超1年以上的改善板块，改善需求较为旺盛。
运河新城单元GS1004-01地块配套环境类似于滨运锦上湾，但改善属性更深一筹，东侧类似小河云庄，有一线运河景观，容积率低至1.4，考虑到43960元/㎡的限价，极有可能做出滨水叠墅、洋房类的改善产品。
运河新城单元GS1004-01地块区位图
此前，滨运锦上湾以10.52%的中签率回击唱衰者，也拉高了这宗地块的热销预期——42家房企参与摇号，最终由中天竞得。
城东新城从“看不上”到“要不起”经历了2-3年的时间，46500元/㎡的限价更是5年不变。
城东新城地块区位图
五年间板块从空白到日益完善，改善气质也提升了不少。最近一次开盘，还要追溯到2021年10月的会潮悦府，中签率低至8%。出让的地块靠近远洋万和四季，北侧600米就是钱塘天誉，杭州东站和以及万象汇在500米外，直线距离1km内有三条地铁线。
因此，封顶一点都不意外。
02
今天的“意外”发生在富阳的星桥，两个板块热度一直不高，且富阳新房去化很是艰难，但富春94号地块偏偏是今天“登顶”最早、最快的，早上8点刚过，仅用5轮拍到价格上限。
第5轮直接加价1000万，颇有点“急不可待”的意思了。
富阳另一宗封顶地块是富春88-2-A，6轮封顶。
两宗地块的共同标签是——老城区的低密住宅，富春94号地块容积率1.01，今年同一容积率的土地仅4宗，其它三宗流拍，为何仅它热度这么高？
我们猜测，与这宗地块“不设上限价”的性质有关，这样一来，很可能会做出河畔排屋，甚至合院类的稀有产品。
富春94号地块实拍
富春88-2-A则位于富春核心，直线距离地铁桂花西路站400米、秦望综合体800米，属于难得的城市低密。同理，星桥地块容积率仅1.2，是板块内近几年出让的容积率最低的地块。
03
虽然富阳和星桥的地块都有低密属性，但相对于奥体、运河新城、城东新城，它们还代表着另一种确定性——足够丰厚的利润。
一个项目的具体利润同房企的周转速度、借贷成本、去化率密切均有关系，具体数字外部很难测算。
因此在预估利润时会考虑“地房比”的因素，即地价占限价的比例，比例越大，相对的利润空间越小。
今天出让的12宗地块平均“地房比”45%，奥体、城东新城、运河新城地块分别为73.7%、72.6%、65.9%，利润薄，但有快销预期，可以用周转速度对冲。
630地块“地房比”一览
而其它三宗封顶地块，富春94号和星桥地块约50%，富春88-2-A地块35.5%，利润空间给的较为充足，即便无法把把清盘，但结合地块自身的优势，也能在短期内去化。
而一轮游的地块利润空间给得很足，最低的一宗“地房比”低至16%，但实际上利润并非这么可观。
比如金帝拿下的银湖10号地块，地段和景观优势都很明显，限价21300元/㎡，楼面价才3564元/㎡，但地块自带一座6万方的综合体和2.5万方的酒店，住宅可售部分仅占16%。
还有杭州城建&运河集团竞得的运河新城单元GS1002-12地块，商业比例达40%。
商业部分前期沉淀成本高，非常考验开发商的招商运营能力，稍有不慎就会“吃掉”住宅部分的利润，因此这类地块大多有本地房地或城投公司托底成交。
04
经历过“生死时刻”，开发商的拿地方式显然温和多了，不再遍地插旗，“确定性”成了主要，甚至唯一的考虑因素。
今年上半年杭州再破千亿的土地出让金，也反映了在大多房企的战略里，子弹要留在杭州打，这里依然是最具有确定性的市场。
横向对比一下，和杭州同级别的城市里，南京两次土拍，收获327亿，封顶率大约50%；大热的成都一次性推出34宗地，仅6宗封顶。
而苏州、宁波、上海、北京，或许有城市土地出让频率和出让金高于杭州，但破6成的封顶率确实是全国独一份。
京杭大运河（祝立铭/摄）
热度也表现在房企的参与度，上半年最热的当属钱江新城二期地块，70家房企报名，新街北和市北地块紧随其后，报名房企也都在50家以上。包括这3宗地块在内，报名房企超过10家的地块共有31宗。
杭州就像是上学时最怕家长提到的“别人家的孩子”，不但成绩好，还特别努力。今天上午，杭州第八次土拍清单悄悄上线，虽然只有四宗地块，但不乏滨江一线江景宝地和在前几次土拍中热度极高的市北板块宅地。
上半年的土地市场已收官，下半年我们要关注的是，杭州会出台利好楼市的新政，新房、二手房成交能否在年末实现绝地反击，杭州的“确定性”会不会继续稳固？
毕竟，堪称压轴的南星水厂、民生药厂、五堡TOD地块还没有出山呢！
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