深圳“统租房”如何突破盈利困局？

深圳部分城中村因为“统租改造”引发市场关注，成为焦点的白芒村不得不在6月5日宣布暂缓签约。深圳住建局随后表示，针对城中村房源租金价格，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平。

事实上，这只是深圳“十四五”保障性租赁住房计划中的一部分，第一个项目于今年2月28日已经在龙华区元芬新村启动。

《深圳市住房发展“十四五”规划》提出，“十四五”期间计划建设筹建保障性租赁住房 40 万套/间（占公共住房比例高达74%），计划供应20万套/间（占公共住房比例高达58.8%）。近期，深圳又在原目标基础上追加了20万套（间），均为保障性租赁住房。

(相关资料图)

也就是说，深圳“十四五”期间计划筹建60万套/间保障性租赁住房，与广州并列全国城市“十四五”保租房筹建目标第一。在土地资源紧缺、地价较高的情况下，存量盘活成了深圳筹建保租房的重要方式。

所以，深圳打起了城中村的主意。

城中村是深圳最大的存量房源地，但大多数房源的居住品质较差。

为提升城中村租赁房源的品质，今年2月28日，深圳市城中村保障性住房规模化品质化改造提升行动在龙华区元芬新村启动。

深圳10个区（新区）在现场签署了保障性住房建设筹集任务书，明确2023年保障性住房建设筹集的任务：建设筹集保障性住房18.5万套(间)，保障性租赁住房16万套（间）。

深圳统租房是指由深圳当地的国有企业统一收购市内城中村的房源进行改造，并对周边配套设施进行升级后再进行统一出租。

此次的焦点白芒村位于深圳南山区西丽街道，是西丽片区较为偏僻的城中村。根据2019年8月深圳市南山区发展和改革局公布的西丽街道白芒村综合治理情况，当时白芒村整治总面积为20.6万平方米，整治总楼栋数为641栋，整治总户数达8266户。

目前相关租房网站的信息显示，白芒村中单间每个月的租金在900元左右，一房一厅在1500元左右。

负责此次白芒村统租工作的深圳市深汇通投资控股有限公司（下称“深汇通”）是南山区国资委直属的企业。白芒村的统租方案显示，业主签约年限按照“15 5”的模式，即15年内每三年租金上涨10%，15年后，若业主有统租签约意愿的，可以继续签约。租金标准根据房屋统租片区的不同，深汇通给业主的租金按照66元/平方米/月，或68元/平方米/月两类进行计算。

根据贝壳网的信息，位于白芒村入口区域的百旺公寓租金在40-65元/月/平米左右，该公寓的租金相比城中村内其它出租房租金要高一些。可以看出，白芒村的签约价格虽然没有达到之前网上所传的“两倍签约价格”之多，但还是赶超了周边房源的租金水平，处于相对较高的签约价格。

如果按深圳住建局之前所说的，高价收房，低价出租，那么统租房必将面临盈利难题，若一味采用政策补贴，该盈利模式或不可持续。

白芒村并非深汇通首次统租改造的城中村项目，此前位于深圳南山区西丽街道的平山村比白芒村的统租改造开始得更早。公开信息显示，平山村的统租任务涉及约615户，建筑物522栋，总建筑面积约31.2万平方米。

据《南山区平山村人才小镇建设项目统租方案》，该项目的统租期同样是15年。目前平山人才小镇的清租流程已接近尾声。根据公开的信息，2023年4月统租项目签约达六成，按照计划，平山村项目将于2023年6月30日前完成统租签约工作。

除了直属政府的深汇通，深圳还有另一个操盘城中村统租的企业——深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司（下称“微棠”）。与深汇通不同的是，微棠2023年2月10日刚成立，是由持股51%的国企主导，由链家和自如系为主的民营资本参与成立的公司，深圳龙华区的元芬社区就是微棠的第一个改造更新点，签订租赁期限为13年。

在微棠改造升级后，元芬社区的居住条件确实有了较大提升，还增加了健身房、食堂、自习室，甚至篮球场等生活设施，改造后每月每平米租金比周边其他项目高出30元左右。

深圳的统租房，与长租公寓的模式类似，只不过，作为“二房东”的包租公司从原先的蛋壳、青客等民间资本替换成了深圳的国有资本。政府直接下场参与统租房，在公信力与执行力方面显然更具优势。

在资本运作上，目前深圳住建局回应原则上不涨价，若真如其所言，未来价格不变，仍可通过以下三种方式实现成本与盈利的平衡：

第一， 采用缩小每个房间标准面积的做法，隔出更多的面积作为出租单位。如将25平方米的出租单位变成20平方米，通过室内设计提高空间使用率。

随着房源数变多，承载租客也将变多。这一做法在此前的长租公寓上曾十分流行，不少运营商通过“N 1”或“N N”的方式，来找补改造成本。

事实上，2022年 1 月，深圳市住建局就曾联合多单位举办保障性租赁住房小户型设计大赛，竞赛以“小户型、高品质、新生活”为主题，鼓励在“方寸之间”发挥创造力。

第二， 用统租房项目去申请银行贷款。目前白芒村统租期限为15年，租期较长且收益稳定，如果把收来的城中村房源未来15年的现金流作为抵押，向银行申请贷款，其中部分资金可以作为改造升级的成本。

类似于用未来收益变现的方式还有收益权类的REITs产品，但由于统租房项目具有公益类性质，盈利能力不高，实现REITs上市难度较大。

第三， 使用租金时间差的方式盈利。如房东的租金按照月支付，租客可采用提前一次支付一年租金，这就形成了时间的利差。不能支付一年租金的租客可以和金融机构签订消费贷款，同样产生贷款业务利息。这就是此前长租公寓常使用的租金贷模式。

深圳政府下场参与统租房，释放了不一样的信号。相比新房市场，租房市场一直较为边缘化，此次深圳的统租房操作，也意味着房地产市场也开始向存量要效益。

存量城中村规模化品质化改造提升，已经是深圳增加保障性租赁住房供给的主渠道之一。截至目前，深圳已纳入保障性租赁住房规范管理的城中村房源约4.99万套（间）。

虽然目前统租房的政府收房价格偏高，但可能是含税价格。对房东而言，此前与租客之间的租金价格一是较为隐蔽，二是具有弹性。如今随着统租房出现，价格将被清晰记录，若未来针对这部分收益进行征税，有着清晰的课税基础。

因此，统租房的推出既有阵痛，也有好处。从长远看，若统租房的推出，真的能够为租客带来实实在在的居住条件改善，缓解城市住房短缺问题，那就是一件好事。

由政府主导的统租房也不同于长租公寓背后的民间资本以追逐盈利为目的，统租房带有更多的公益性质，能起到促进租赁行业环境改善，规范租赁市场秩序等作用。