光明巨无霸项目—13号线车辆段2宗地变“纯宅地”，容积率大降 全球简讯

6月15日，光明区轨道13号线车辆段重点更新单元01-27、01-28地块规划调整方案对外公示。

公示显示，为加快招拍挂出让工作，拟对光明区轨道13号线车辆段片区重点城市更新单元01-27、01-28地块进行规划调整，两宗地此前规划为二类居住用地 商业用地（R2 C1），此次调整为“纯住宅用地”，容积率也均有下调。

(资料图)

法定图则情况

根据已批的《光明区凤凰街道轨道13号线车辆段片区重点城市更新单元规划》，01-27地块用地面积为22095.2平方米，用地性质为二类居住用地 商业用地（R2 C1），容积率为8.7，总容积为192030平方米，其中住宅127830平方米（公共住房类型及面积以政府批件为准），商业、办公及旅游业建筑34800平方米，地下商业20000平方米，公共配套设施9400平方米；公共配套设施为“9班幼儿园3850平方米（独立占地2700平方米）、邮政所550平方米、公交首末站5000平方米、社区儿童游戏场地占地600平方米”。

01-28地块用地面积为14382.8平方米，用地性质为商业用地 二类居住用地（C1 R2），容积率为10.0，总容积为143840平方米，其中住宅71900平方米，商业、办公及旅游业建筑69540平方米，地下商业2400平方米。

两个地块备注均为“拆除重建（地块内公共住房规模及类型以政府批件为准；在该用地土地出让阶段，根据需要可对指标进行微调，最终以政府批件为准）”。

规划调整情况

将01-27地块用地面积调整为22091.95平方米，用地性质调整为“二类居住用地（R2）”，容积率调整为“5.8”，总容积调整为128130平方米，其中住宅118740平方米，商业4990平方米，公共配套设施4400平方米；公共配套设施取消原规划“公交首末站5000平方米”，并将“社区儿童游戏场地占地600平方米”调整为“社区儿童游戏场地场地面积600平方米”，其余配套设施不变。

将01-28地块用地面积调整为14379.97平方米，用地性质调整为“二类居住用地（R2）”，容积率调整为“5.9”，总容积调整为84840平方米，其中住宅80990平方米，商业3850平方米；公共配套设施增加“社区儿童游戏场地场地面积600平方米”。

两个地块的备注均调整为“规划（在不突破总建筑面积的前提下，01-27、01-28地块的具体分项指标可结合建筑设计方案在地块间进行适当腾挪调整）”。

光明又“巨无霸”项目，建成后将自成“新城”

13号线车辆段整个更新项目是光明片区的又一“巨无霸”项目，用地面积1953871.3平方米，规划容积达约382万平方米。其中住宅1724400平方米（含可售公共住房204890平方米，移交政府经营性用地配建的公共住房类型及面积以政府审批为准）。

更新单元采取“政府主导 市场实施”的方式，采用“城市更新 利益统筹”等政策工具，对轨道13号线车辆段片区实行大片区统筹综合开发，其中利益统筹留用土地指标调入重点城市更新单元使用。

2020年5月，据“光明区轨道13号线车辆段片区重点更新单元项目前期服务”的公告显示。

轨道13号线车辆段位于光明区凤凰街道塘尾社区，占地面积约36.4公顷。经研究决定采取重点更新单元方式对车辆段及周边片区进行综合开发，引入前期服务商提前贡献车辆段用地，并通过周边片区二次开发增益补偿原土地和建筑物权利人的权益。重点更新单元范围约195公顷，拆除用地范围约145公顷（其中需提前拆除用地范围约95公顷），改造方向为轨道交通、普通工业、新型产业、居住、商业等功能（以上数据均以现场测绘和最终研究成果为准）。

2022年11月2日，《光明区凤凰街道轨道13号线车辆段片区重点城市更新单元规划》对外公布。

项目共分为78个小地块，用地类型包括二类居住用地、商业用地、教育设施用地、文体设施用地、公园绿地、工业用地、轨道交通用地等。其中，居住用地14宗，合计占地面积296926.7㎡（含少量商业用地），规划计容建面2028334㎡；工业用地13宗，合计占地面积293764.5㎡（含少量轨道交通用地），规划计容建面1796776㎡。

还规划有23宗公园绿地、3宗教育设施用地、1宗社会福利用地等；配建有九年一贯制学校、幼儿园、社区菜市场、养老院等设施。

据了解，整个更新项目用地面积1953871.3平方米，拆除用地面积1284374.7平方米，规划开发类用地590691.2平方米（开发建设用地517292.5平方米、移交政府经营性用地73398.7平方米），规划容积3825110平方米。其中住宅1724400平方米（含可售公共住房204890平方米，移交政府经营性用地配建的公共住房类型及面积以政府审批为准）；

商业、办公及旅馆业建筑174544平方米，地下商业24900平方米，厂房1025915平方米，产业研发用房422211平方米（含创新型产业用房31670平方米），产业配套用房326900平方米（含商业服务设施22000平方米，宿舍304900平方米）等。

公共配套设施（含地下）126240平方米[含2所18班幼儿园（每所建筑面积7400平方米、各占地5400平方米）、3所12班幼儿园（每所建筑面积5100平方米、各占地3600平方米）、3所9班幼儿园（每所建筑面积3850平方米、各占地2700平方米）、2处文化活动室（1处4000平方米、1处3000平方米）、社区医院6000平方米、社区健康服务中心3000平方米、4处社区老年人日间照料中心（每处1500平方米）、4处托育服务中心（每处600平方米）、6处公交首末站（共26500平方米，含5000平方米2处、4300平方米3处、3600平方米1处）、5处地下公共充电站（共9900平方米，含2200平方米3处、1800平方米1处、1500平方米1处）、社区级公共服务设施12900平方米；另配建11处社区体育活动场地（占地面积共22600平方米）、13处社区儿童游戏场地（占地面积共8400平方米）等]。

从此前的效果图可以看出，未来这一片以地铁为中心，将又是一座崛起的新城。

轨道13号线车辆段片区综合开发片区远景规划图（以实际为准）

项目历程：

2020年5月，光明区城市更新和土地整备局发布本项目前期服务商招标公告；

2020年6月，深圳市宏发房地产开发有限公司中标本项目前期服务商；

2021年2月，光明区更新局对本项目进行意愿公示；

2021年12月，项目列入《2021年光明区城市更新单元第五批计划》；

2022年6月，项目规划（草案）公示，规划容积约382.5万平方米；

2022年10月，开展项目公开选择市场主体工作；

2022年11月，项目专项规划公告；

2023年4月，轨道13号线车辆段二期土地利用总体规划调整。

2023年5月，光明凤凰街道轨道13号线车辆段片区重点城市更新项目（二期）用地批复。

此次共批复5个地块，其中二类居住用地2块，总用地面积约为8.1万平；普通工业用地3块，总用地面积约为5.1万平。用地单位为深圳市宏润房地产有限公司，工商登记资料显示，该公司为华润置地与宏发集团的合资公司。

2023年6月15日，光明区轨道13号线车辆段重点更新单元01-27、01-28地块规划调整方案公示。