需求透支，广州楼市表现低迷

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

【资料图】

经过二三月的“小阳春”之后，广州楼市四月开始转淡，进入五月更再度降温。

广州房中协统计数据显示，2023年5月（统计周期为2023年4月26日至2023年5月25日），广州市二手住宅整体（中介促成 自行交易）共网签8771宗和88.06万平方米，环比下降12.65%和11.93%。

这已经是逛广州二手住宅环比的两连降。今年4月，广州二手住宅整体网签宗数环比3月下降幅度已经达到18.10%，而进入5月，虽然降幅有所收窄，但仍难止住跌势。

广州楼市再度进入盘整期，在意料之中。

今年年初，广州楼市曾经迎来短暂的小阳春。今年2月，广州新房和二手房成交量同环比出现较大幅度涨幅，其中，一手住宅成交74.04万平方米，同环比分别增长38%和80%，二手住宅成交92.62万平方米，同环比分别增长127%和75%。

与此同时，广州中原研究发展部统计的数据显示，今年2月，广州二手房成交重回近万宗水平，创21个月以来的新高。

成交量恢复明显，市场曾有过不少乐观声音认为这种趋势会持续，但也有不少观点认为，广州二手房成交飙涨的原因是去年12月以来积压需求的集中释放，后市如果未有其他客观因素的催化，很难有本质的改变。

“不太看好今年第二季度，因为二手房的挂牌量一直在涨，而且二手房价格都下来很多了，市场很难理想。”一位不愿具名的市场人士告诉21世纪经济报道记者。

可供对比的数据是，截至目前，据广州贝壳的官方网站显示，广州二手房的挂牌量已经达13.47万套，按照当前的去化速度，去化周期仍属较长，且这一数据还在缓慢上升中。

一手房的行情也并未见底。

广州中原研究发展部数据显示，今年5月，广州新房网签7113宗，环比下跌9%；虽然仍能勉强把守7000宗大关，但从中原实时监控以及实地走访情况来看，市场热度明显不及3、4月。假期之后，开发商整体推货量亦大幅减少。

广州中原研究发展部认为，5月广州楼市表现欠佳，其中二手住宅成交量连续两个月回落，一手住宅仅签约了约78万平方米，虽然环比微增3%，但楼市“红五月”的失约，基本宣告了春节后的回暖行情告一段落。

合富辉煌研究院分析称，今年5月，一手房上多数项目成交热度下滑，对比今年4月周均回落10-40%，主要影响因素包括：受宏观经济环境等多因素影响，客群观望情绪较浓；五一后推新力度放缓，以消化余货为主；此外郊区部分项目营销力度缩减，去化较明显回落。

不仅是广州全市数据盘整，广州此前最热点的区域珠江新城进入5月也露出疲态。

克而瑞统计的数据显示，今年2月，珠江新城二手房成交创下历史新高，共成交135套，3月的数据也较为可观，共成交119套；但到了今年5月，珠江新城二手房只成交31套，环比下降49%，同比下降了59%，几乎追平历年新低。

不仅成交量下降，珠江新城连成交价也有了明显的下滑。据克而瑞监测的数据，以热门小区中海花城湾为例，今年4月，其成交均价为17.4万元/平方米，到了今年5月成交均价为17.23万元/平方米，降幅约为10%。

连珠江新城的成交情况都不甚理想，广州楼市的整体表现可以想象。

从过往的一些成交活跃楼盘情况来看，情况也普遍不理想。以之前的网红区域黄埔为例，其中位于科学城的多个楼盘价格也已经跌去许多。

例如，广州贝壳数据显示，万科东荟城今年5月新成交一套123.73平方米的四室两厅楼房，其成交总价为493万元，单价为3.98万元/平方米，单价跌破“4”；今年2月，这一楼盘还曾有过3.3万元/平方米的成交价。而这一楼盘在2021年的高点时，单价曾经突破4.8万元/平方米。

相较之下，二手房的成交价已经回调了不少。

进入6月，市场的表现也暂未明显有起色。

广州中原发展研究部统计数据显示，6月第一周，广州二手住宅共成交307宗，环比下跌10.5%。整体看，目前广州交投活跃度持续下探，购房买家观望情绪严重，不少置换买家放缓入市步伐，促使周度成交已连续两周下跌至300宗水平。

不过，由于6月是今年上半年冲业绩的最后窗口期，一手市场也可能在供应放量的背景下，录得小幅上涨。

合富辉煌研究院就指，随着房企陆续进入6月冲业绩阶段，后续市场营销力度有望重新加强，且政策环境正在改善，5月31日广州政府印发金融支持实体经济发展行动方案，提出支持房地产市场平稳健康发展，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，用足用好“保交楼”专项借款等，预计在综合因素作用下，6月后的市场成交将有所提振。