21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道
北京土拍热度又刷新了历史记录，但这种“局部繁荣”非但不是楼市回暖的信号，反而在全国房地产市场恢复遇阻的大背景下，折射出房企的避险策略。
6月1日，北京出让4宗住宅地块，其中最受关注的顺义两宗地块分别吸引了45家、36家房企及联合体报名竞拍，创下了北京单宗地块报名房企数量新高。
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据中原地产首席分析师张大伟统计，有记录以来，北京土拍超过20家房企竞买单宗地块的情况只有4次，其中3次出现在2023年。
众多报名房企中，不只有北京土拍市场的常见面孔，也有很多外地房企赴京，甚至出现了行业里十分陌生的中小型新公司。
与此同时，5月楼市成交却并不乐观，百城新房成交面积环比继续下滑，新房价格“止涨转跌”，二手房价格环比跌幅扩大。
归根结底，北京近期土拍热度一再高涨，除了土地条件优厚、企业利润空间可观之外，背后更是房企为保证安全性而缩小投资地图，进一步向热点城市优质地块聚拢的体现。
一位不愿具名的资深地产分析师表示，北京土拍的“火热”不能代表土地市场真正的起色，更像是一种“开发商争相到北京‘打新’土地”的求稳之举。
在三四线城市房地产消费低迷的情况下，多数房企在拿地部署上做出了调整，有计划地缩小了中小城市的拿地占比，向热点一二线城市转移。
业内分析人士预计，在楼市全面回暖之前，热点城市土拍仍将呈现出与市场背离的热度，后续北京等城市可能会加大对竞拍房企资质的审核，以确保土地市场的相对公平。
土拍“摇号大战”
价值几十亿的土地交易，以往很少在线上报价环节就触及地价上限，而如此激烈的厮杀，今年北京已经出现了两次。
2个多月之前，昌平朱辛庄地块线上竞价时已经达到了地块最高限价，线下竞拍现场直接进入摇号程序一局定输赢，彼时该宗地有42家房企报名的盛况也创下了记录。
6月1日，朱辛庄的两项记录都被顺义新城19街区地块刷新。
顺义新城第19街区19-69地块和顺义新城第20街区6001地块开拍之前双双触及最高地价，且分别吸引了45家和36家房企及综合体报名，两宗地起拍价分别为14.4亿元和15.05亿元。
两宗宅地在线上报价环节就已经有28轮、30轮报价，今日开拍后直接进入竞现房面积环节，且举牌相当激烈。
顺义19街区地块仅用1分钟就触及了现房销售面积上限，45家房企全部递交摇号申请。最终，福建雄旺被幸运之神眷顾，以16.56亿元 1.2万平方米现房销售面积获得了该宗地，楼面价2.91万元/平方米，销售指导价5.8万元/平方米，缝差达到了近2.9万元，利润空间充足。
顺义20街区地块同样在1分钟内就达到了现房销售面积上限，最终中能建以17.31亿元 1.3万平方米现房销售面积获得了该宗地，楼面价2.82万元/平方米，销售指导价5.8万元/平方米，缝差达到了近3万元，盈利空间可观。
能够在楼市交易冷淡的当下上演如此热闹的景象，原因是多方面的。首先2块地的地理位置较好，周边配套不错，板块发展潜力大，且附近合适的客群数量可观，保证了未来销售速度；其次起始价较低，对于房企来说门槛不高；再则北京土拍规则友好，摇号定输赢；叠加上半年土储依然可以转化为本年度销售业绩，房企的冲刺顺理成章。
一位房企北京公司人士告诉21世纪经济报道记者，最重要的是，两宗地都给了企业充足的利润空间，近3万元的缝差足够灵活运营，“能在一线城市确保盈利，何乐而不为呢？”
“这是当下最朴素的商业逻辑，前些年开发商可能还会为了冲规模放宽测算标准，利润薄的地块也都蜂拥而上，现在不一样了，这种利润空间充足的地块，只要有机会，肯定极力争取。”有业内人士分析说。
而且北京楼市还呈现出一个新特点，过去几年间数次居家生活的经历，让改善型购房需求激增，新房比二手房的吸引力高出数倍。58安居客研究院北京分析师任野即表示，这也是北京当下楼市冷淡但土拍市场热闹的原因。
房企求稳心切
与北京土拍热度高涨形成对比的是，楼市数据趋于下行。
最能反映楼市凉热的二手房市场，5月网签环比下跌7%，较高峰期3月更是下滑了42%。一位地产分析师指出，如果考虑到网签数据的滞后性，北京近期的二手房成交实际已经跌破了荣枯线。
全国整体楼市在5月也出现了继续下行的情况，重点城市市场活跃度延续回落态势，购房者观望情绪加重。中指研究院数据显示，5月百城新房价格环比转跌，新房成交面积环比小幅下降，二手房价格环比下跌0.25%。
与三、四线城市及实力较弱的二线城市相比，北京等一线城市的楼市，需求韧性强、利润空间充分、去化有保障，依然是“安全地带”。
一家上市头部房企人士告诉21世纪经济报道，今年以来，即便他们公司相对安全，也还是进一步收缩了投资城市，从原来的20多个目标城市减到了10多个核心城市，仅在这些地方挑选优质地块入手。也有此前深耕三四线城市的房企，将投资重点慢慢转换到了能级比较高的城市。
越来越多的外地房企、地方城投公司、地产上下游企业涌入北京楼市。
仔细观察本轮土拍中两宗热门地块的报名企业，会发现很多陌生名字。
数据来源：北京规自委 制表：21世纪经济报道
除了东方雨虹是一家主业做防水的上市公司，武安明芳、恩祥、厦门岩垚盛、山西保景顺、山西金汇海、同泰日方、如皋市润皋、阳明尚兴、芜湖市康润房地产、扬州华鹏、江苏师山等公司此前在北京楼市都是完全没有认知度的企业。
有房企人士分析，并不排除一些陌生面孔是规模型房企的“马甲”，以此增加摇中地块的概率。
值得注意的是，与此前严苛的土拍条件相比，北京本次土拍将限制条件进行了优化。“土地成交后，不以任何直接或间接形式将股权或投资权益转移给该宗地其他参与摇号的竞买人及其关联方”的限制条款已经不再，房地产从业人士表示，这意味着，竞得热门地块的房企可以引入其他房企共同开发，腾挪空间大了许多。
以摇中了最热地块的福建雄旺为例，企查查信息显示，福建雄旺的成立时间很短，这家公司注册于2022年11月7日，此前在北京也没有开发经验，在这次土拍之前，都不曾被听说过。
一种可能的情况是，福建雄旺后续与其他房企进行合作开发，小股操盘也未可知。
克而瑞北京区域分析师表示，今后如何禁止“土拍马甲”，以及减少没有多少开发经验的上下游企业前来“打新”，可能会是以后政策制定将会考虑的问题。
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