每经记者 包晶晶 每经编辑 魏文艺
(资料图)
5月10日，南京今年第二批集中供地出让，10宗地共揽金150亿元。
而就在此次土拍的前一日（5月9日），南京市规划和自然资源局发布公告显示，“2023年宁出第05号”中的NO.新区2023G02地块经南京市人民政府批准，因故终止出让，具体交易时间另行发布公告。”
不过随之而来的，是市场对于该终止出让地块的种种猜测。
有媒体报道称，“此次挂牌的G02地块起拍楼面价仅1万元/平方米，封顶楼面价1.17万元/平方米。周边业主不满新地块低价出让密集投诉，南京规自局紧急下架。”
南京一位不愿具名地产人士也告诉《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者），“本地朋友圈都在说（2023G02地块）周边好多业主去有关部门反映，，不同意贱卖土地。”
5月12日，每经记者向南京市规划和自然资源局询问此事时，得到的答复是：“不方便透露，终止出让的相关原因也不会向社会公开。”
图源：南京土地市场网
终止出让，因为起拍价太低？
据南京市土地市场信息网此前发布的土地出让信息，2023G02地块的出让面积为24540.55平方米，用地性质为R2二类居住用地，起拍楼面价为10187元/平方米，最高楼面限价为11654元/平方米。
该地块位于南京市江北新区浦东路以南、规划道路以西。每经记者查询发现，该地块周边以老旧小区居多，距离最近的新楼盘为中建国熙公馆。中建国熙公馆地块于2016年11月被中建东孚摘得，2019年开盘，目前该项目的新房在售价格为28615元/平方米(3500元/平方米基准精装修包)。
值得注意的是，早在今年4月14日，就有网友在人民网领导留言板平台发布帖子，反映南京2023G02地块起拍价之事。
这个标题为“7年前土地起拍价为何比现地价贵”的帖子称，“南京市江北新区G02地块起拍楼面10187元/平方米，最高限价11654元/平方米，相邻500米的中建国熙公馆（浦熙雅园) 2016年拿地价格23083元/平方米，7年后为什么地价反倒降了10000多元/平方米?”
图源：人民网领导留言板
南京市江北新区规划和自然资源局回复称，“2016年正处于土地市场的上升期，中建国玺公馆地块的起拍楼面价为13031元/平方米，是根据地块当时的周边商品房价格测算得出。”
“房地产市场具有周期性，目前地块周边二手房价格较低，二手房次新房单价23000元/平方米左右、老小区单价18000元/平米左右，成交量较小。”
那么，土地出让定价，是否需要对周边房价负责？
南京市江北新区规划和自然资源局对此回应称，出让地块楼面地价，是由专业土地估价机构，根据周边商品房的成交价格，测算拟出让地块的起始楼面价，具有一定的专业性。同时，自然资源部规定土地挂牌出让成交价格不得超过起始价的115%。该地块起始楼面价遵循了市场规律，在合理区间内。
5月12日，中指研究院分析师孟新增向每经记者表示，土地价格与地块优质程度（是否含有配建等）、所属区域、地块规模及企业关注度等因素密切相关。在推地时，地方政府也会根据当时土地市场以及房地产交易市场的冷热程度进行调整，因此土地价格的上涨与下降一般符合市场规律。
南京不同区域地价分化明显
“政府推地会考量区域市场健康程度、土地建设指标、人口密度、供地计划等因素，各地也会根据这些因素对土拍进行撤牌、延期、中止出让等。”
对于常规的土地终止出让，孟新增向每经记者表示，2022年以来土地市场整体较为低迷，因地块属性欠佳无企业报名发生延期或中止出让行为的地块较多。
值得注意的是，南京第二批集中供地成交的10宗地块中，有3宗触顶，2宗溢价，5宗底价，不同区域地块的价格分化非常明显。
南京2023年第二批集中供地成交情况 图源：中指研究院
位于南京核心区域的地块，如雨花G14、百家湖G16、燕子矶新城G203等地块热度较高，均触顶进入摇号阶段，成交楼面价均在2万元/平方米以上，雨花G14地块成交楼面均价甚至达28219元/平方米。
其中，百家湖G16地块吸引了20家房企报名，燕子矶G20地块有15家房企报名，成为本次土拍中最受欢迎的地块。而位于非核心片区的地块，企业参与度较低，以底价成交居多。
从南京本批集中土拍结果来看，半数以底价成交，市场情绪远不如2016年的拿地热情。“企业投资信心整体仍需修复，“孟新增指出，“南京土地市场分化现象延续，地价过高、属性不够优质的地块，企业拿地意愿整体仍会偏弱。”
图源：同策南京咨询研究中心
此外，在经历了3月的“小阳春”行情后，4月份南京新房成交出现明显下滑。
据同策南京咨询研究中心数据，4月南京全市住宅市场供应43.98万平方米，环比下降37%；成交61.72万平方米，环比下降36%；成交均价28909元/平方米，环比下降7%。
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