“我们‘五一’期间是正常放假的,因为业务大头主要来自银行,所以放假基本也是跟着银行走的。”
“比如你们在法拍网站看到的房产估价报告,基本都是受银行或法院委托,由我们这样的评估机构去做的。报告上面署名的都需要具备房产估价师证并署名,我现在就还在考这个证。”
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“五一”假期前夕,从事房地产评估工作的卢雷接受了《每日经济新闻》记者采访。卢雷任职于一家在大湾区从事房地产评估业务的机构,业务范围包括银行抵押贷款、房地产保险、房地产项目拿地规划评估等。
据卢雷观察,今年以来,虽然深圳新房成交量呈现出低位回升态势,但房产评估业务方面并无太大起色。“从去年开始,房产评估业务下滑就比较明显,今年虽然成交有所反弹,但我们的业务量相比去年并无增长。”
“当房地产市场整体成交回暖时,我们的业务情况预计也会回暖。整体来看,房地产评估机构的业务情况,比市场实际成交情况会有一定的滞后性。”
卢雷所在机构评估过的深圳福田区某小区房产 图片来源:受访者供图
“主要业务来自银行”
房产评估,顾名思义就是对房子的资产价格进行合理的市场估价和认定。
卢雷所在房地产评估机构的具体工作,一方面是对接对资产评估有较大需求的客户,主要包括银行、法院、审计机构、开发商等;另一方面,就是参与评估报告的相关工作,比如实地调研、数据证件收集等。
“我们公司的主要业务是各大银行的抵押贷款业务,比如个人想做贷款,需要把房子抵押给银行,银行是需要第三方机构对该固定资产做出公允评价的。”
显然,银行是评估机构的业务大头。“毕竟只要个人找银行贷款,基本上都会涉及资产评估。而房产评估的年限基本是一年,一年后如果再次用到评估报告的,基本上都会再重新续。”
另外,卢雷所在机构也会接一些开发商的单子。“给开发商做得较多的同样是抵押业务,还有一种比较常见的可行性研究报告,比如开发商拿了块空地,上面可以建商业和住宅,二者占比如何规划,商业租金大概多少,需要多少年可以回本等。很多开发商也有类似需求,就会委托我们做调研和报告。”
从卢雷给记者展示的部分房产估价报告来看,主要包括估价原则、估价方法、估价依据、实地勘察等多项内容。
房产评估涉及的相关事项 图片来源:受访者供图
除了银行和开发商外,卢雷所在机构接触的客户中也有法院和审计机构等。“主要还是看资源积累,法院和审计机构确实也有资产评估的需求,但如果没有资源的话,比较难对接上。”
至于房产评估的费用情况,卢雷向记者介绍,资产评估的收费一般来说会与资产价格有很大关系,一般价值类型会分为百万、千万、五千万等价格级别,价格越高佣金越低。
“我们日常接到银行的评估委托,一般收费是评估总值的万五、万六个点(即0.5‰~0.6‰),由银行来结算该笔费用。还有一种是采用全包收费,一般是机构委托除了基础收费,还包含差旅费用、评估师计时费用,会有一个总报价,费用会相对高一点。”
卢雷提到,房价的波动会影响到资产评估价格。“成交情况决定的是房地产评估的参考标准,房产价格每年是不一样的,比如深圳福田百花片区,以前的成交价是1200万元,现在按1050万元成交,那么我们只会按最近的成交价作为参考。”
“当房地产市场整体成交回暖时,我们的业务情况预计也会回暖。整体来看,房地产评估机构的业务情况,比市场实际成交情况会有一定的滞后性。”
“对诚信有较高要求”
以对房产评估需求较大的银行为例,其需要第三方评估机构出具的估价报告,再对外放款。
这里面就涉及一个问题,如果房地产评估的价格高了,但房子的实际价格并没那么高,但银行按照第三方评估的价格放款了,那么就有可能给银行带来损失。
“目前在行业内,一般评估期限是一年,如果超过一年就需要重新进行评估。”卢雷告诉记者,“资产价格波动范围在10%以内都是正常的。毕竟房产估价师都是要在报告上签字盖章的,如果在评估过程中夹带私货,或者通过非正常手段有意将评估价抬高,就可能涉嫌违法犯罪。”
据卢雷透露,在房产评估行业,曾经有同行把东莞一个实际价值8000万元的资产包估价到1.5亿元,银行按评估价的70%进行放款。后来委托方破产,由于拍卖该资产时的价格与当时的评估价相差甚远,负责该资产包估价的评估师被银行起诉,并最终被法院判刑。
在卢雷看来,房产评估行业对诚信有较高要求。“像资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等行业,还是要有较高原则才可以。”
“就算是同一个小区内,不同楼层房子的资产评估价价格可能都相差很大。”卢雷向记者举例道,比如有的楼层就只有两个户型,但相比其他楼层户型(超过2户)使用的公共面积更大,有的户型还会额外送一个大阳台。因此,虽然上述两种房产户型产权证上的建筑面积可能差不多,但前者的评估价会更高。
卢雷告诉记者,“类似的案例也挺多,这就需要评估师在选择参考标的案例以及做详细收益测算表时,能尽量科学周密。如果评估人夹带私货,或者在选择参考标的或计算收益测算表时做了手脚,可能就会导致实际价格与资产评估价有较大出入,这与评估人员的职业道德有很大关系。”
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