很多城市二手房挂牌量大增，这是风险信号？

来源老杨地产逻辑 作者杨红旭

近期，很多自媒体在炒作，很多大城市二手房挂牌量大增的现象，似乎预示着部分卖家在抛盘。

我拉了一组贝壳数据，当前一二线城市的二手房挂牌量，相比2021年7月的变化：增速最高达六成的是杭州，其次是苏州、广州、福州等。但也有城市库存下降，比如南宁、昆明、沈阳、天津、哈尔滨等。

(资料图片仅供参考)

如果根据库存增则楼市弱、库存降则楼市强的逻辑，那么南宁、昆明、沈阳、哈尔滨等二手房价格应该是上涨的。但实际情况是，近几个月，南宁、昆明、沈阳、哈尔滨的房价走势，明显弱于杭州、苏州、广州等。

如此则就意味着：或者是库存高低决定房价强弱的逻辑有错，或者是贝壳上的二手房挂牌数据（或者说部分城市）质量较差。老杨感觉原因主要在于后者。

当前，多数城市二手房挂牌量高于2021年7月，也正常！因为当时全国楼市温度远高于当前，尤其是一二线城市。楼市低迷期，销售较慢，卖房周期拉长，累积的挂牌量较多。

从去化周期来看，当前相比2021年7月，以下典型城市的二手房去化周期，除了成都与南宁外，皆有所拉长，也即去化周压大于2021年7月。

今年以来成都量爆增，所以去化周期缩短至 10个月。

而南宁当前楼市较冷，去化周期却有所缩短，且去化周期只有14个月，数据可能有问题。

去化周期最长是东莞 ，春节后二手房量能度较弱，接近市场实际情况。

北京去化周期最短，只有8个月，也接近市场实际情况。

郑州去化周期13个月，明显低于杭州的20个月、苏州的30个月，数据也存疑。

总而言之，新房供应量，由政府核发预售证，一个城市的库存数据相对比较靠谱。而二手房库存，却没有官方监测数据，只有民间数据，即便是市场占有率、网上客流量较高的贝壳网，其公布的二手房挂牌量，也存在数据不全、不准、重复挂牌等现象。只能做大致的参考，而难以用做严谨的市场研究与分析。

因此，在观察二手房市场的时候，建议大家以成交量为主，兼顾成交价（或指数），不要太重视挂牌量与挂牌价。

老杨监测的数据，第15周，主要是网签受清明节因素影响（多数城市当天成交量很小，甚至是0），其次受3月看房量下滑影响，18城总体二手房成交量环比上周明显下跌，超过节前均值线69%，高于荣枯线31%，量能度由上周的59降为37，由强复苏降级为较强复苏。

预计未来春节后的上攻告一段落，正在转入盘整模式，但这并不意味着年内不会再创周度新高。