深圳控股管理层：今年销售目标增长20%，市场调整提供了机会

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3月30日，深圳控股（00604.HK）召开2022年全年业绩会。

在业绩会上，深圳控股管理层表示，公司2023年的销售目标为230亿元，计划增长约20%，全年可售货值超过450亿元人民币。对于制定2023年销售目标230亿元的原因，深圳控股管理层表示，这是在充分挖掘自身存量，得益于过去两年核心高能级城市拿地的策略，结合了货量和对市场相对审慎乐观的态度，目前公司可售货值还比较充足，达到了450亿元。

深圳控股2022年财报显示，2022年深圳控股实现收益315.4亿港元，同比下降1.6%；合约销售约192.1亿元人民币，同比上涨0.6%；物业开发业务收入约为256.5亿港元，房地产销售毛利率约37%；权益股东应占净利润为20.9亿港元。公司银行及其他借款平均综合利率为3.3%，全年派息比例为43%。

公司毛利106.92亿港元，2021年时为124.25亿港元；整体毛利率为33.9%；公司经营净利润约77.3亿港元，年内利润为24.55亿港元，公司手持现金及现金等价物约116.68亿港元，负债总额1139.11亿港元。

对于公司未来的毛利率，深圳控股管理层在业绩会上表示，过去的两年里公司拿了21个地块，主要70%集中在大湾区和华东地区，整体的利润空间有所改善。总体来看过去两年的毛利率大概在35%左右。从净利率方面来说，长三角项目的大概在8%～10%，大湾区的大概在12%。过去两年公司也加大了和一些优质国企的合作力度，对于资金投入比较大的项目，比如和深铁、万科这样的企业合作，能够很好地控制公司的成本。深圳控股管理层预计，未来三年公司的整体毛利率维持在35%左右是有机会的。

2022年，深圳控股通过公开竞拍、产业勾地、一二级开发联动的方式成功竞得位于上海嘉定区、深圳龙华区、深圳龙岗区、泰州高新区、马鞍山慈湖高新区的5个地块，新增土储约74万平方米，新增货值超过200亿元人民币。

截至2022年底，深圳控股土地储备计容建筑面积约660万平方米，其中未开工项目计容建筑面积约136万平方米，在建项目计容建筑面积约439万平方米，已竣工未结算项目计容建筑面积约85万平方米。大湾区土地储备计容建筑面积占比达65%，长三角区域占比为15%，二线省会城市占比为19%。此外，已竣工存货货值约为115.84亿港元。

深圳控股表示，未来会布局当期投入少、孵化完成后可获得大规模优质资源的项目，积极把握利益统筹和城市更新发展机会。

深圳控股管理层表示，在目前市场调整等情况下，给公司提供了比较好的机会，也在公开市场取得了比较好的土地。这两年拿的21块地总体的货值接近1000亿元，主要70%集中在大湾区和华东区。今年公司的投资策略是以销定投，根据今年的销售情况和公司资金情况来确定总的投资量，投资区域方面会关注高能级城市的核心优质项目，也会利用土地市场低位运行的窗口关注公开市场的机会，今年会加大华东地区的投入。

在融资方面，2022年深圳控股成功获批6.5亿美元外债额度并筹组50亿港元银团贷款，以置换即将到期的35亿港元银团贷款，综合成本固定利率部分有所下降；发行32亿元人民币CMBS产品，期限18年，优先级票面利率3.4%，创市属国企CMBS最大发行规模和最低发行利率。银行及其他借款平均综合利率为3.3%，控制在业内较低水平。