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2023年,适合抛售吗?适合买房吗?房价会涨吗?

2023-03-18 09:31:46 来源:米宅

分城市,分板块,分价格。

这绝对不是一句废话。我将用下面整整一篇文章的干货,完完整整的告诉你,为什么2023年的市场如此关键。

这一篇干货的关键点在什么?二手房。


(资料图)

这是本篇文章的2大核心:

1、全国新房的重要程度,远没有二手房扎实。

2、全国市场成交量的涨跌,远没有成交价格的涨跌来的扎实。

1

二手房市场。

2月,整整一个月,二手房成交量大涨,二手房带看量大涨,刚需正在抓紧进场。

是的,我都看见了。

但是这些人只看到了数量的变化,却完全忽视了数量之下的结构的变化。

成交结构,才是二手房市场真正的底色。

这就好比,你不能说2022年房地产成交额仅有13.4万亿,2021年成交额有18.3万亿,就说房地产彻底不行了;更不能说,杭州合肥西安成都南京苏州新房打新最低中签率仅有3%,就说房地产非常火爆。

单看成交量的变化,完全看不出来二手房市场,以及未来房价的走势。

如果以后再有人跟你说,成交量如何如何,大涨多少,暴跌多少,记住百夫长的一句话:

不听不听,王八念经。

比如上海二手房市场。

不管是自媒体,还是一些中介,都在谈论一件事,上海2月二手房成交量大涨了,上海市场非常不错了,上海市场又要涨价了。

如果你还记得我的建议,你就知道,这些话全部都是王八念经。

为什么?

他们完全不了解上海真正的二手房市场。

单看上海2月的二手房成交量,好像非常不错。

但是我必须告诉你,这些数据全部都是被歪曲的数据。

我一个个拆解给你看。

2

1、他们说上海2月的二手房成交量达到1.9万套,23年是市场大年。

念经。

为什么?

如果单看数据确实不错,28天成交1.9万套,单天成交套数高达700套,甚至2月最后几天单天成交量1000套以上。

如果仅从2022年后看,非常不错。

问题是,如果将时间轴拉长至少5年,2023年的数据完全不够看。

2016年,二手房成交38.6万套,月均3.22万套。

2017年,二手房成交14.8万套,月均1.23万套。

2018年,二手房成交16.4万套,月均1.37万套。

2019年,二手房成交23.7万套,月均1.98万套。

2020年,二手房成交30.1万套,月均2.51万套。

2021年,二手房成交27.2万套,月均2.27万套。

2022年,二手房成交15.8万套,月均1.32万套。

2023年2月,1.9万套,你好意思吗?

这是2013年到2021年上海二手房的月均变化图,以及2020-2022年上海二手房的成交量变化图。我暂时找不到完整版的,结合着看吧。

单月成交量过2万不是稀奇事,上海本来就是二手房市场,淡季年每月成交1.3万套非常正常,即使淡季也会有2-3个月突破2万套;旺季年更不用说了,每个月成交2.5-3万套都是常事,单月突破3万套不在话下。

第一个结论就是:

上海2月成交量1.9万套,不管同比涨了多少,环比涨了多少,这是好事,但绝对不是什么值得吃惊的事情。

2

2、他们说上海2月的二手房价格涨了很多。

念经。

一个是上海二手房市场的成交结构,一个是上海二手房市场的实际挂牌量,两个数据的指向都并非乐观。

先说二手房市场的成交结构。

这是2023年2月的二手房成交结构:

这是2022年一整年的二手房成交结构:

我想让你回过头看看这两张图的变化。

有什么变化?

1、2022年一整年300万以下占比38%,2023年2月300万以下占比38%,没有任何变化。刚需仍旧是成交主力,且成交量、成交结构没有发生变化。

2、成交单价的主力依旧集中在3-6万之间,尤其是4万上下,懂得上海市场的朋友都知道,这个价位要么是五大新城,要么是内环老破小,刚需最爱。

3、主城与近郊远郊的成交占比中,除了浦东新区以外,2022年核心主城占比1/3,近郊之外占比则高达2/3。

用脑子想一想:

300万以下的占比将近4成;

近郊之外的成交占比高达2/3以上;

单价集中在3-6万,中位数4万;

这样的市场中,难道刚需先涨?远郊先涨?

难道不是有钱人的市场先涨吗?难道不是主城核心先涨吗?难道不是内环学区先涨吗?刚需、近郊先涨,完全不符合逻辑啊。

第二个结论就是:

刚需、近郊占主导的二手房市场,房价上涨的起点、首发站不可能从这里出发,最应该启动上涨的一定是内环、学区、次新。

3

3、他们说上海2月的二手挂牌量增长很多。

这倒不是念经。

仅仅是贝壳的二手房挂牌量,显示的是13万套。

我们都知道,贝壳数据内部还有内网,肯定比13万套更多,这还只是贝壳一家监控到的数据,实际应该是16万套左右。

反推一下,2022年市场为什么会突然火爆?

1、疫情。2、满足5年社保人数足够。3、2017年之后,市场被压抑多年,杭州苏州大涨,上海成房价洼地。4、疫情,资产恐慌。5、打新。

除了这些之外,最关键的一点就是:

供需。

对,如果我没有记错的话,好像2019年年底2020年年初上海二手房的挂牌量仅有不到9万套,比正常年月一下子少了3-4万套。

供不应求,房价必涨。

再加上最近上海二手房挂牌量激增。

上海2月虽然成交量不错,但是增加的挂牌量同样不少,有说5、6万套,有说3万套,不管怎么说,供应突然增加,对于成交都还不是好事。

还有一点,挂牌价涨幅10%以上。

1、挂牌量激增。

2、挂牌价上涨。

供应增加,客户对价格非常敏感,购买意愿下降,这是非常正常的事情。

这种情况下,也许只有2种后果,要么量价齐升,要么量价平稳,尤其是成交价平稳。

后者,概率更高一点。

第三个结论就是:

上海挂牌量、挂牌价同时上涨,再加上刚需自住占比大头,这帮人恰恰是对价格非常敏感的人,于是成交周期拉长、成交量稳中有降、挂牌价随后下降。

4

二手房市场非常复杂。

即使是我自己分析,也不敢保证一定就对,大家一定要理性看待。

但是有一点非常肯定,那就是简单用成交量的涨跌,去评估房价涨跌的线性思维,一定是不可取的。

一旦遇到,还是那句话:不听不听,王八念经。

对这一波二手房市场做一个小总结:

1、每一年的小阳春,不要大惊小怪。

2、二手房非常复杂,远比新房市场复杂,不能线性思维。

3、大量的挂牌,恰恰说明多少人都要抓紧抛售,如果真要涨价,这些房东会这么急着卖?肯定惜售啊。

4、手中有垃圾资产的房东,抓紧出手,要么腾资金,要么腾名额。

5、抓紧置换,这一波有非常多的人是在置换,尤其是置换新房。

聪明的人都在行动啊,抓紧吧。

再延伸一点:

6、广州市场可以买吗?二手还是贵,新房性价比很高。

7、东莞市场可以买吗?泡沫出尽,非核心降价很厉害,核心还是稳定,松山湖、南城就非常不错。

8、深圳市场可以买吗?我觉得2023年是一个好时机,不是说未来一定大涨多少,而是资产配置化航母,毕竟3 3 动辄千百万的预算,普通人承受不了。

9、上海市场可以买吗?我觉得挺贵,该打新打新,二手还是谨防站岗。

2023年,千万要冷静。

很多人又要冲进市场了,我是一个谨慎的人,我觉得今年不会是个大年,即使是进场,也不会迅速看到房价上涨,因此,那些急于冲进市场的朋友,三思后行。

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