分城市,分板块,分价格。
这绝对不是一句废话。我将用下面整整一篇文章的干货,完完整整的告诉你,为什么2023年的市场如此关键。
这一篇干货的关键点在什么?二手房。
(资料图)
这是本篇文章的2大核心:
1、全国新房的重要程度,远没有二手房扎实。
2、全国市场成交量的涨跌,远没有成交价格的涨跌来的扎实。
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二手房市场。
2月,整整一个月,二手房成交量大涨,二手房带看量大涨,刚需正在抓紧进场。
是的,我都看见了。
但是这些人只看到了数量的变化,却完全忽视了数量之下的结构的变化。
成交结构,才是二手房市场真正的底色。
这就好比,你不能说2022年房地产成交额仅有13.4万亿,2021年成交额有18.3万亿,就说房地产彻底不行了;更不能说,杭州合肥西安成都南京苏州新房打新最低中签率仅有3%,就说房地产非常火爆。
单看成交量的变化,完全看不出来二手房市场,以及未来房价的走势。
如果以后再有人跟你说,成交量如何如何,大涨多少,暴跌多少,记住百夫长的一句话:
不听不听,王八念经。
比如上海二手房市场。
不管是自媒体,还是一些中介,都在谈论一件事,上海2月二手房成交量大涨了,上海市场非常不错了,上海市场又要涨价了。
如果你还记得我的建议,你就知道,这些话全部都是王八念经。
为什么?
他们完全不了解上海真正的二手房市场。
单看上海2月的二手房成交量,好像非常不错。
但是我必须告诉你,这些数据全部都是被歪曲的数据。
我一个个拆解给你看。
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1、他们说上海2月的二手房成交量达到1.9万套,23年是市场大年。
念经。
为什么?
如果单看数据确实不错,28天成交1.9万套,单天成交套数高达700套,甚至2月最后几天单天成交量1000套以上。
如果仅从2022年后看,非常不错。
问题是,如果将时间轴拉长至少5年,2023年的数据完全不够看。
2016年,二手房成交38.6万套,月均3.22万套。
2017年,二手房成交14.8万套,月均1.23万套。
2018年,二手房成交16.4万套,月均1.37万套。
2019年,二手房成交23.7万套,月均1.98万套。
2020年,二手房成交30.1万套,月均2.51万套。
2021年,二手房成交27.2万套,月均2.27万套。
2022年,二手房成交15.8万套,月均1.32万套。
2023年2月,1.9万套,你好意思吗?
这是2013年到2021年上海二手房的月均变化图,以及2020-2022年上海二手房的成交量变化图。我暂时找不到完整版的,结合着看吧。
单月成交量过2万不是稀奇事,上海本来就是二手房市场,淡季年每月成交1.3万套非常正常,即使淡季也会有2-3个月突破2万套;旺季年更不用说了,每个月成交2.5-3万套都是常事,单月突破3万套不在话下。
第一个结论就是:
上海2月成交量1.9万套,不管同比涨了多少,环比涨了多少,这是好事,但绝对不是什么值得吃惊的事情。
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2、他们说上海2月的二手房价格涨了很多。
念经。
一个是上海二手房市场的成交结构,一个是上海二手房市场的实际挂牌量,两个数据的指向都并非乐观。
先说二手房市场的成交结构。
这是2023年2月的二手房成交结构:
这是2022年一整年的二手房成交结构:
我想让你回过头看看这两张图的变化。
有什么变化?
1、2022年一整年300万以下占比38%,2023年2月300万以下占比38%,没有任何变化。刚需仍旧是成交主力,且成交量、成交结构没有发生变化。
2、成交单价的主力依旧集中在3-6万之间,尤其是4万上下,懂得上海市场的朋友都知道,这个价位要么是五大新城,要么是内环老破小,刚需最爱。
3、主城与近郊远郊的成交占比中,除了浦东新区以外,2022年核心主城占比1/3,近郊之外占比则高达2/3。
用脑子想一想:
300万以下的占比将近4成;
近郊之外的成交占比高达2/3以上;
单价集中在3-6万,中位数4万;
这样的市场中,难道刚需先涨?远郊先涨?
难道不是有钱人的市场先涨吗?难道不是主城核心先涨吗?难道不是内环学区先涨吗?刚需、近郊先涨,完全不符合逻辑啊。
第二个结论就是:
刚需、近郊占主导的二手房市场,房价上涨的起点、首发站不可能从这里出发,最应该启动上涨的一定是内环、学区、次新。
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3、他们说上海2月的二手挂牌量增长很多。
这倒不是念经。
仅仅是贝壳的二手房挂牌量,显示的是13万套。
我们都知道,贝壳数据内部还有内网,肯定比13万套更多,这还只是贝壳一家监控到的数据,实际应该是16万套左右。
反推一下,2022年市场为什么会突然火爆?
1、疫情。2、满足5年社保人数足够。3、2017年之后,市场被压抑多年,杭州苏州大涨,上海成房价洼地。4、疫情,资产恐慌。5、打新。
除了这些之外,最关键的一点就是:
供需。
对,如果我没有记错的话,好像2019年年底2020年年初上海二手房的挂牌量仅有不到9万套,比正常年月一下子少了3-4万套。
供不应求,房价必涨。
再加上最近上海二手房挂牌量激增。
上海2月虽然成交量不错,但是增加的挂牌量同样不少,有说5、6万套,有说3万套,不管怎么说,供应突然增加,对于成交都还不是好事。
还有一点,挂牌价涨幅10%以上。
1、挂牌量激增。
2、挂牌价上涨。
供应增加,客户对价格非常敏感,购买意愿下降,这是非常正常的事情。
这种情况下,也许只有2种后果,要么量价齐升,要么量价平稳,尤其是成交价平稳。
后者,概率更高一点。
第三个结论就是:
上海挂牌量、挂牌价同时上涨,再加上刚需自住占比大头,这帮人恰恰是对价格非常敏感的人,于是成交周期拉长、成交量稳中有降、挂牌价随后下降。
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二手房市场非常复杂。
即使是我自己分析,也不敢保证一定就对,大家一定要理性看待。
但是有一点非常肯定,那就是简单用成交量的涨跌,去评估房价涨跌的线性思维,一定是不可取的。
一旦遇到,还是那句话:不听不听,王八念经。
对这一波二手房市场做一个小总结:
1、每一年的小阳春,不要大惊小怪。
2、二手房非常复杂,远比新房市场复杂,不能线性思维。
3、大量的挂牌,恰恰说明多少人都要抓紧抛售,如果真要涨价,这些房东会这么急着卖?肯定惜售啊。
4、手中有垃圾资产的房东,抓紧出手,要么腾资金,要么腾名额。
5、抓紧置换,这一波有非常多的人是在置换,尤其是置换新房。
聪明的人都在行动啊,抓紧吧。
再延伸一点:
6、广州市场可以买吗?二手还是贵,新房性价比很高。
7、东莞市场可以买吗?泡沫出尽,非核心降价很厉害,核心还是稳定,松山湖、南城就非常不错。
8、深圳市场可以买吗?我觉得2023年是一个好时机,不是说未来一定大涨多少,而是资产配置化航母,毕竟3 3 动辄千百万的预算,普通人承受不了。
9、上海市场可以买吗?我觉得挺贵,该打新打新,二手还是谨防站岗。
2023年,千万要冷静。
很多人又要冲进市场了,我是一个谨慎的人,我觉得今年不会是个大年,即使是进场,也不会迅速看到房价上涨,因此,那些急于冲进市场的朋友,三思后行。
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