广园东成为增城最早的楼盘板块，是与2001年广园快速路的开通至增城联系在一起的。
(相关资料图)
当年番禺华南大盘的崛起与1998年华南快速首段的开通有关，但是大石-洛溪房地产的兴起最初则是由于1988年洛溪大桥的通车。而万博-长隆楼盘板块的成长应该与2007年新光快速的开通有联系。显然，番禺房地产与快速路和联系十分密切。
再者，从地铁来看，2006年3号线番禺段开通时，华南大盘已经成熟，只是提升了番禺的居住品质。2017年和2018年地铁13号线、21号线的开通也促进了增城与中心城区的融合，也是当地房地产市场的一大利好，而广园快速、广深高速、广河高速等等已经使广州中心城区前往增城的路网多样化了。
但是，近些年，一直有让增城避免成为当初番禺那样的“睡城”的呼声。
那么，什么才是促使番禺真正改变“睡城”形象的呢？
高快速路、地铁线等交通改善功不可没，但是，交通有可能使当地房地产成为“方便的睡城”，并不具有改变“睡城”性质本身的充足条件。
记得，为了改变“睡城”形象，2014年当时番禺区领导提出的思路主要是想把居民的消费留下，不要使居民仅仅是“睡在番禺”，还要“消费在番禺”。于是有了把万博商圈打造成“广州第二CBD”的设想。在亚运会后，这个目标初步达到了。起码至今，除了珠江新城，最具CBD气质的就是万博商圈。
而正是万博商圈和周边各种产业园区的涌现，才使华南板块20多个超级大盘的居民很多留下来就业创业，这样，置业与就业形成了统一。这实际上就是产城融合、产城互动，这就超越了把消费留住的理念。
增城面临的“睡城困境”与当时番禺类似，但起点要高很多，可以借鉴经验教训的也有很多。一是增城要有打造区域CBD的思维。曾经增城提出要建设中等城市的设想，对于距离中心城区较远的区域，形成相对独立、完善的城市功能是必须的，这在南沙、花都也是如此。增城目前最具有CBD形象的是增城开发区管委会和增城区南部政务中心周边地区，这里聚集了万达广场、永旺购物中心、平安科技硅谷、宝盛国际创新中心等商业、研发中心。而荔城虽然商业比较成熟，但没有形成CBD气质。无论如何产城融合，没有CBD依托的城区几乎不可能形成较好的城市生活氛围，这也是万博商圈兴起对华南板块的价值。
二是增城要把东部枢纽与增城开发区两者的功能定位进行分工和联动。目前，增城的最高建筑（200米、46层）出现在东部枢纽所在地新塘TOD，但是，商业最旺的是增城开发区。两者区位接近，一个主打制造业和科技研发，一个主打物流和高端服务业。两者可以形成为“联动CBD”模式，如珠江新城与琶洲隔江相连。但是，要避免“万博－长隆－南站商务区”，最终只旺了万博，拥有高铁枢纽站的广州南站商务区迟迟没有起动成功。东部枢纽的交通物流优势要全面发挥，并从单一交通枢纽走向总部经济、平台经济等的综合枢纽。
三是要处理好东部枢纽CBD与周边商圈的辐射半径关系。短期来看，东部枢纽与增城开发区的CBD打造应侧重于增城本地庞大的楼盘居民需求。目前初步形成的中新知识城、科学城/萝岗等新商圈也都只有小范围的辐射半径。相对来说，万博商圈已经有从区域CBD向都会次CBD进发的态势了，只是三年疫情延缓了这一进程。因此，东部枢纽与增城开发区“联动CBD”既要有短期设想，也要有远期目标。
四是充分利用好新地标的号召力作用。目前，广汇新世界金融中心、新世界广汇尊府、新世界广汇天地、新世界星光道等项目都在广州东部枢纽再造地标，创新打造co-city都会融合体，集国际甲级写字楼、广粤天地式“城市会客厅”、潮牌酒店、高端豪宅等于一体的新地标。显然，最高建筑的崛起往往具有风向标意义，毕竟能支撑这样建筑的位置应该具有相应的价值。万博商圈已经是高楼林立，但似乎缺乏一个地标性建筑，这使其CBD地位缺乏辨识度。这是增城在东部枢纽建设中应该借鉴的。
总之，相对于万博商圈定位为广州南部CBD，东部枢纽的定位则是广州东部CBD，而CBD的建成应该有效避免“睡城”状态的出现。
作者：彭澎 广州市博士科技创新研究会会长、广州市房地产行业协会专家
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