10家房企重组方案密集出炉 老板们秀底线、争控股

出品 | 凤凰网风财讯

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作者 | 陈文莉

编辑 |王婷婷

出险房企债务重组方案，或将在3月迎来密集出炉。

3月10日晚间，旭辉控股公布境外债务重组方案的初步指示性关键条款，包括：不削减本金、部分债权可债转股、债务延长期不超过7年、“实物 现金”付息、同意费，以及仍在制定阶段的增信。

凤凰网风财讯注意到，在旭辉重组方案之前，富力地产、华夏幸福、绿地控股等多家房企的境内外债务成功整体展期。同时，据传言，恒大、融创、正荣、奥园、龙光、中梁等6家房企的重组方案也有望在本月出炉。

综合各方消息，多家房企流出的债务重组方案均集中在债务集体展期、债转股、增信措施等方面，不过在细节上有着些许不同。不得不说，重组方案本身也是一场诚意大比拼。

债务展期3-12年

“诚意”差距明显

3月7日，融创中国境外债重组方案流出。融创提到或将通过发行新的美元票据来置换现有的票据，展期期限为2-9年。方案中是否设置了“同意费”“物业增信”等偿付保障性条款，就要等3月底揭晓了。

不过，融创境内债重组方案或许给出了一些参考。10笔共160亿元的境内债加权平均展期期限3.51年。融创给出的“诚意”是，以重庆文旅城、绍兴黄酒小镇、广州文旅城、无锡文旅城、济南文旅城、成都文旅城、重庆江北嘴 A-ONE、温州翡翠海岸城等多处优质资产的收益权作为展期偿付保障，并设计了现金支付 小额兑付的机制。

中国恒大1月提供的境外债务重组方案之一是分期偿还本金，最长12年还清所有债务，通过“以旧换新”对债券展期，所有新发债券票面利率最低在2%左右。

富力地产（02777.HK）8笔境内债、合计135亿元加权平均展期期限3年以上；10只美元票据整体展期3-4年，合计49.43亿美元，成为国内首家境内外债券全部整体展期的房企。富力境内债重组虽未披露增信措施，但境外重组曾以英国及马来西亚等地项目提供增信。

作为早批出险的房企，华夏幸福（600340.SH）的重组方案可谓是细致。2192亿元负债中，卖出资产回笼资金约750亿元；出售资产带走金融债务约500亿元；优先类金融债务展期或清偿约352亿元；现金兑付约570亿元金融债务；以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿；剩余约550亿元金融债务由公司承接。

同时，华夏幸福将原境外美元债券注销，新债券存续期限8年，年息2.5%。并向同意展期的美元债券持有人支付本金金额的1%（即4033.45万美元）。

龙光集团（03380.HK）223.6亿元境内债务则成功展期36-48个月，增信措施是提供大湾区重点城市交通便利区位住宅项目，以及西南省会城市核心枢纽住宅项目各55%股权质押。

花样年（01777.HK）给出的境外债方案是展期2-6.5年，新票据的现金利率介于5.0%-8.0%，且境内项目出售所得款项净额的40%用于新票据的现金清缴。同时，创始人曾宝宝以个人名义为花样年注入约1500万美元。另，花样年会以现金支付债权人0.1%债务本金作为同意费。

此外，中国奥园（03883.HK）已经与部分主要境外债权人达成中期债务静止协议，在协议生效的15日内，支付债权人境外债务本金的0.25%作为早期同意费，1个月内支付相同金额的0.5%作为一般同意费。传言奥园对普通债权的本金打折，展期约3-5年。

债转股成重组标配

控制权是“底线”

恒大、融创、花样年、华夏幸福、中梁等多家房企在“以旧换新”等重组方案的基础上，均提供了“债转股”的选项，但也在转股比例上进行了限制，以确保原有股东的控制权。

比如，恒大在为境外债权人提供的两种重组方案之一，便是通过新发行可转债等混合型证券，将部分债务转为中国恒大Ｈ股、恒大汽车和恒大物业的股份。

不过，传言恒大与境外债权人并未谈妥，后者希望将部分债务转为恒大所持有的恒大汽车及恒大物业全部股权，这是恒大方面所不愿意让步的。

如此一来，恒大便只能在3月20日的清盘呈请聆讯前做出一定的妥协，或者是直面清盘。

融创中国的境外债重组方案中也给出了“债转股”的选择，债权人可将美元债按照一定的比例转换成融创中国、融创服务的股份。但是，大前提是，保证重组后孙宏斌至少持有30%股权，仍为公司第一大股东及实控人。

花样年的“转股底线”与融创相似。13亿美元的负债可股权化，但在重组后，曾宝宝仍要是花样年年最大控股股东。不过，目前花样年控股的股价仅0.2港元/股，其历史股价最高不足2港元/股，且成交量较低。

中梁控股则直接在转股比例上进行了限制。据悉，新可换股票据将不超过总债务的20%。

华夏幸福于2022年8月也推出了“债转股”的补充方案，同样在转股比例上进行了设置。方案显示，债权人将以不超过400.39亿元债权换取平台不超过49%的股权或收益权。

另据3月1日消息，奥园也在考虑“债转股”的可行性。

对此，标普表示，债转股有助于促进债务重组，或许有越来越多的违约开发商考虑将债转股作为延长或重组债务计划的一部分。

不过，债务问题能否彻底解决，关键仍在于“刮骨疗毒”后，房企们能否彻底摆脱“三高”的传统开发模式。否则，信心崩塌仍是早晚的事。

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文字丨陈文莉

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