证券时报刊文谈改善居住：不必买，租也行

李宇嘉／证券时报

城市房源供应过剩，叠加“抢人口”，国家也在大力推进公共服务均等化，租赁权益上升是必然的，租房改善居住，会成为新潮流。

近日，深圳楼市有一个新的现象，深圳部分高净值购房客户，本打算换房的，但合计了一下，发现还是租房划算。怎么讲呢？买一套１０００万的房子，贷款７００万，月供３．５万～３．６万元，但租这一套房子花多少钱呢？每月房租０．８万～１．０万元。这么算一下，租个大房子改善，岂不是更好吗？很多人认为，这不就是个案嘛，但实际上，这样的情况在悄然增多，其背后的道理也值得深思。

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目前，房价上涨预期弱化，即便上涨，大概率也涨不过房贷利率。而且，持有房子的成本越来越高，包括融资成本、物业费、房屋折旧、机会成本等。有业内估计，沪深等热点城市，持有房子的综合成本在５％（换算成年率）以上。也就是，房价涨不到５％，持有房子是亏的。而且，房子的流动性减弱，未来变现的难度增加，除非明显降价，否则很难在短期内找到交易对手。

因此，对很多人来说，“租房改善”或许更划算。租赁也正在发生新变化，前几年投资房产的人多，都拿出来放租；民间资本也在到处收储房源，经营长租公寓；即便是城中村，也告别了低水平的“散租模式”了，基本上都是“二房东”主导，打品质牌；各地政府也在大量筹建保障性租赁住房，低成本、体面租住是主题词。总之，现在住房租赁供给赛道异常拥挤。

一个中介小哥告诉我，现在任何一个社区，都有很多房子在出租，想租在哪里，租什么价位的房子，都可以任挑任选。哪怕是京沪深的豪宅区，也有房子在放租，能以贷款月供一半的租金就可以租到，一样的体验和服务，为何重金去买呢？租赁在供给端放量、赛道拥挤，结果就是租金下降。百城租赁指数显示，自打２０２１年下半年，主要城市租金就呈现下跌态势。

租金更多反映的是真实需求，而商品房价更多反映的是资产价格。“稳房价”的长效机制目标下，房价还要在高位徘徊，而租金越来越回归理性。结果就是，若按租金现金流计算投资回报的话，热点城市商品住房的投资回报率（租售比）继续在１％～２％的超低位徘徊。这也意味着，靠租金收回买房投资是不划算的，但租房居住是划算的，性价比越来越高。

注意的是，“租房改善”是相对于“租房过渡”而言的。过去，租房被认为是权益之举，得过且过，而买房才是终极目标。但时过境迁，长期租房、租房改善，正在成为一种新模式。不管是富裕人群租豪宅，还是作为“租房一族”的年轻人从租住城中村换到租住商品房，都是改善居住。当然，选择长期租房、租房改善的，有一个前提条件，就是能获得“业主式”的感受。

近些年，我们打造“租购并举”的住房新制度，在保障租客的权益方面，做了不少工作，比如租房落户、租房入学等。但总的来说，距离获得“业主式”的感受，还有一段距离。就比如，像德国那样，房东不能单方面解约、租赁权与产权在子女入学方面可以平等，在我国还无法实现。另外，由于观念影响，设施配置、社区服务、安全要求等方面也难以等同。

但形势比人强，进入存量时代，主动权开始转移。为卖掉房子，二手房抢买家，这一趋势会延伸至房东“抢业主”。现在，长租公寓的服务升级，各种“代服务”是标配，如代买代卖、代收代取、代照看（宠物或老人）等。再者，晚婚晚育、独居时代，很多人对产权的传统附属权益，最典型如子女教育，也没那么看重了。城市房源供应过剩，叠加“抢人口”，国家也在大力推进公共服务均等化，租赁权益上升是必然的，租房改善居住，会成为新潮流。

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）