全球视点！政策变暖后，2023广州楼市让人浮想联翩？

2023年钟声敲响，各行各业复工复产节奏加快，推动经济回暖势态明显。作为国民经济支柱产业，当前我国房地产行业正处于政策利好烘暖的氛围当中，这也间接影响了各地楼市进入新一轮发展周期。

据悉，近期广州个别银行似乎嗅到改善置业需求复苏气息，开始推出按揭政策“组合拳”吸引客户入场：

(资料图片)

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截至发稿，凤凰网房产向相关银行确认到，目前并未执行上述细则。虽然消息已被证伪，但这依旧引发了购房者热议：“救市”是肯定的，但广州楼市打算怎么“救”？今年又会迎来哪些新变化？

对此，凤凰网房产就此话题与多名资深业内人士互动交流，对2023年广州楼市走向变化展开猜想。

猜想一：限购限售全面解禁？

继临广城市佛山放开限购后，临深城市东莞也迎来了“解限”的重磅利好。这让市场期待着，2023年广州、深圳等地是否会解除限购政策？

对于这一疑问，业内人士认为，作为一线城市的广深，尽管去年成交大幅下跌，但其仍保持着相对高位的房价优势。

此时若为了提高成交量而贸然全面解除限购政策，会引发怎样的效果？即使吸引到一轮“房票”涌入市场，但这部分显然不是刚改或改善型的消费者，而是重视房屋的金融属性、强调投资增值效益的“投机者”，这显然不利于稳楼市、稳楼价。

猜想二：增值税5改2？

如果解限有点“不切实际”，那么广州救市的第一枪最有可能打在哪？或许是参考东莞和杭州“二手交易增值税免征年限5改2”的经验。

自从2021年4月，广州九区（花都、从化除外）二手房增值税免征年限从2年变为5年，持续调控影响部分网红二手小区房价下降，效果显著。

此时如若缩短二手房增值税免征年限，有利于减轻改善需求的置业经济成本，刺激广州二手房交易流通，“卖一换一”压力降低，进而推动新房市场加快回暖。

猜想三：房贷利率下调？

作为“松绑”楼市的常规手段之一，2023年广州房贷利率是否会进一步下调？

对此，业内人士认为，短期内政策利率仍保持稳定，且MLF利率不变，致使2022年12月LPR维持不变。但考虑到中央经济会议提及的“着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求”等表述，2023年1月的5年期LPR或有望继续下调，从而推动地产销售和投资回升。

猜想四：2023年广州楼市怎么走？

整体来看，对于2023年楼市发展的预测，多名业内人士仍持以积极展望态度：政策面不会出现大的调整，但是楼市会跟着相关利好而逐渐复苏。

凤凰网房产湾区智库专家、广东省房协专家委顾问黎文江认为，广州楼市这么多年来一手房成交量波动，有其自身周期性运行规律。2022年遇上运行周期谷底，客观规律不能逆转。但2023年开年之初，运行趋势显示广州楼市在复苏回升，顺应客观规律而为，则可成功。

凤凰网房产湾区智库专家、资深房地产专家、广东省房协专家委员龙斌预计，2023年湾区楼市有望逐渐实现恢复性增长。政策支持、债务风险缓解、现金流改善及经济大环境反弹将有助于市场交投回暖与预期信心转好。

猜想五：哪些板块最先回暖？

大胆预测下，今年广州楼市哪些热点板块成交量会最先回暖？改善和刚需市场，谁会更胜一筹？

凤凰网房产湾区智库专家、贝壳研究院广州分院院长李茂喆对今年置换类改善市场发展持以积极预期：“去年受种种因素影响，置换类客户观望情绪较重，迟迟没有入市。随2023年市场逐渐向好、明朗，2022年被抑制的这部分需求应该会有明显爆发，从而带动一些置换类需求占比较高的中心区或近郊板块先回暖。”

凤凰网房产湾区智库专家、广州克而瑞首席市场分析师肖文晓同样认为，2023年广州楼市依然会延续过去两年的分化格局，以中心区和近郊核心板块为代表的改善型物业将继续充当稳大市的核心力量，特别是在过去一年集中供地成交的天河、海珠、荔湾等热门区域的地块，入市之后必定又会成为焦点，而黄埔、番禺也将继续分庭抗礼，成为市中心外溢改善客户的首选之地。

“在经历了因为疫情闯关而蛰伏的去年四季度和今年开年之后，预计3、4月份广州楼市有望出现一波需求集中释放的小阳春行情。”肖文晓说道。

至于刚需层面，凤凰网房产湾区智库专家、广州中原项目部总经理黄韬则认为，当前政策端出现了交叉点，利好重点虽然放在降低刚需置业门槛，鼓励刚需购买力入市，但受到疫情影响，很多刚需购房者收入和预期都下降，很难在短时间内赚到充足的购房本金，导致刚需购买力无法快速释放。“因此，若无触动置业难点的实质性举措，刚需属性板块难以快速回暖。”

猜想六：天河、海珠的强改善板块会否继续涨价？

克而瑞数据显示，2022年广州市一手住宅均价为37295元/㎡，同比上涨10.28%。从具体板块来看，天河、海珠等区域凭借千万级豪宅价格优势和理想去化，有力拉升相关板块均价。

那么2023年，如天河珠城、海珠琶洲等改善属性较强等板块，能否继续发挥房价上涨优势？

“2021年年末开始，货币政策偏向宽松，高端人群对保值增值的需求会更加强烈。而由于中心区高端项目成交占比提升带来的结构性因素，导致相关板块一手房均价上升。我们预计2023年还会延续这一趋势，中心区高端物业大概率保持不错的成交表现，如果项目去化理想，不排除有涨价的动力。”李茂喆说道。

在涨价强度方面，黄韬则进一步分析道，“预计2023年改善和豪宅市场仍有稳定成交，但在去年消耗部分购买力后，整体涨价幅度相较不大；且刚需作为未来购房主力，在经济预期还未恢复的前提下，也很难带动板块价格上涨。”

肖文晓同样认为，尽管近年来广州房价“天花板”不断被刷新，但随着市中心宅地供应的增加，中心区“房已稀为贵”状态已有缓和，预计2023年只有手握核心地段资源的好产品、真豪宅才有望继续挑战板块房价“天花板”，而中高端改善型物业的价格则会回归平稳。

猜想七：交通利好能否拉升番禺楼市抗跌性？

根据最新建设进度，南大干线有望在2023年底前实现全线通车。这让番禺楼市发展充满遐想：重磅交通利好能否拉升番禺楼盘价值，增强抗跌性？

“南大干线通车肯定利好番禺楼市，一方面增强了区域的交通便捷程度，更加紧密串联广州南站、万博长隆、大学城、番禺汽车城等核心板块，另一方面也有利于区域内客户的流动。”

李茂喆认为，随着区域交通的便利程度提高，区域价值突显，楼市抗跌性有所增强。但这并不意味着以后就不会跌，房价涨跌核心仍取决于供求关系，板块价值的提升只是能带来更多的需求，未来房价的变化核心还是看以后供求关系的变化。

猜想八：南沙房价能否止跌回涨？

据悉，2022年有较强刚需属性以及强投资概念的南沙板块新房成交“遇冷”，房价出现下滑趋势。克而瑞数据显示，截至2022年末，南沙一手住宅可售货量高达16918套，成为全市第二大库存区，去化周期高达33.1个月，位居全市之首。

然而就在近期发布的2023年广州市政府工作报告提出，“全面增强中心城区、南沙新区‘双核’能级。”这一规划利好，直接拉升南沙区域站位高度。

那么，如何看待今年南沙楼市发展？今年南沙板块房价会否止跌回涨？展望成交表现如何？

“显而易见，2022年南沙区市场的去化压力空前，也经历了比较深刻的量价调整。”肖文晓认为，随着2023年楼市大环境转好，南沙房价亦有望跟随大市稳住，预计全年度成交量将会有所复苏，但是区域市场若想在新年焕然一新，还需要在规划利好之外，于需求解禁方面多下功夫。

李茂喆也指出，2022年南沙基本仅剩一些纯刚需的自住客户，外来区客户和改善型客户都因为市场的波动而存在明显的观望情绪。“当然我们注意到近期南沙规划上的利好，这有利于提升客户对南沙的信心，化解观望情绪。我们预计2023年随着整体市场的好转，客户对南沙信心也会逐渐恢复，价格会先逐渐企稳，成交量估计也会出现大幅反弹。”

结合相关目标客群而言，黄韬对南沙楼市回暖预期持以审慎态度，“南沙楼市需要看长线发展趋势，需要考虑政策、人口结构、产业发展等因素，如果想要出现突破性进展，需要强有力政策落地，重新吸引投资者融入南沙市场。”