2022年房企融资“保内弃外” 海外债发行同比降九成

民营房企融资陷入冰点、海外债大幅下降、房企流动性资金告急……2022年，房企在融资端遇阻，饱尝了流动性紧张的艰辛。随着“三支箭”等政策的落地，房企融资也在年末窥见了曙光。

回顾2022年，房企全年融资量呈现下滑态势，海外债尤为明显。据中指研究院统计，2022年，房地产行业信用债发行4594.0亿元，同比下降16.6%；海外债发行仅176.1亿元，同比大幅下降93.4%，海外融资渠道基本中断。

随着“金融支持房地产16条”“三支箭”的落地，2023年房企融资有望迎来改善。中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，当前，民企发债融资政策宽松，增信担保工具也扩展到“央地合作”模式，更多地方性民企有望加入信用债发行行列中来，融资小高峰将延续到2023年。

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今年，房地产行业海外债发行仅176.1亿元，同比大幅下降93.4%。

今年房企单月融资量先降后增

据克而瑞研究中心统计，从历年100家典型房企的融资总量来看，2022年融资规模的下滑趋势仍在扩大，全年新增融资总额为7750亿元，仅为2021年全年融资总量的58%，同比减少42%，全年融资总额自2016年以来首次跌落1万亿元以下。

从单月融资情况来看，今年1-8月房企的单月融资量均出现不同程度的同比下降，其中1月、2月、6月及8月下降幅度较高，同比下降幅度均超50%。随着11月诸多融资利好政策出台，年末房企融资同比下滑已有所控制。12月前20天的融资规模达到了547亿元，已超过了11月，但从规模的绝对量来看，依然处于历史较低位置。

根据克而瑞研究中心对100家典型房企融资结构的分析，今年融资占比最高的仍是境内债权融资，占比达到70%，相较于2021年的49%提升了21个百分点。但是，从融资量来看，今年房企境内债权融资同比下降16%至5441亿元；同时，其他融资方式的规模下降更为明显，资产证券化同比下滑66%至1047亿元，境外债权融资同比下降70%至1060亿元。

值得注意的是，自“三道红线”出台后，永续债也纳入了负债监管，房企发行永续债热情消退，永续债发行占比持续下降，2022年更是没有新发行。

据中指研究院统计，从信用债的发行主体来看，央企、国企成为绝对发行主力，发行额占比达82.8%，较2021年上升9.2个百分点；而民企的发行占比下降9.2个百分点。

从平均融资利率来看，信用债为3.44%，较上年下降0.87个百分点，主要为年内基准利率下调、信用等级较高的央企、国企发行占比大幅上升所致；海外债为5.11%，较上年下降1.72个百分点。

业内：预计明年偿债高峰持续，融资环境将迎来改善

临近年末，房企融资政策持续回暖，“金融支持房地产16条”发布，“三支箭”陆续落地，从信贷、发债、股权三大方面合力支持改善房企融资面。

据中指研究院不完全统计，11月以来，有120多家房地产企业获得银行授信，共计额度超4.8万亿元资金涌入房企；同时，民营房企积极申请储架式债券发行，债券意向发行规模超千亿元。

克而瑞研究中心方面表示，展望2023年，房企供给侧改革已渐近尾声，稳信用下企业整体融资环境或将实质性改善，央企、国企及优质民企更将显著受益。

但是，2023年，房企仍然面临着大规模的偿债高峰。克而瑞研究中心数据显示，2023年前三季度，房企到期债券总规模将达到5575亿元，同比增长5.3%，其中境内债券到期2810亿元，境外债券到期2765亿元。在5575亿元的到期债券中，有4081亿元属于民营房企，占比达到73%。

从债务到期情况来看，据浙商证券统计，2023年境内地产债到期偿还量为3583亿元，共计424只，中资美元地产债到期金额为580亿美元，共计210只。其中，明年1月份与4月份为中资美元地产债偿债高峰，单月到期金额分别为98亿美元、78亿美元。

“虽然未来房企的融资环境将会得到逐步改善，但是由于较多民营房企已经出现了债务违约，同时还有更多的企业陷入了流动性困难，对于这些企业而言，政策的传导仍然需要一定的时间。因此部分企业在这波偿债潮中仍有一定的偿债压力，还是有可能曝出违约事件，仍然需要警惕。”克而瑞研究中心方面如是说。

中信证券首席FICC分析师明明分析称：“从债券融资角度看，2022年以来，地产境内债与美元债同比降幅明显。对于境内债券，预计未来随着‘第二支箭’政策的推行和市场信心的恢复，房企净融资规模将持续改善；对于美元债，短期内地产美元债的净融资仍难言乐观，一级市场的回暖需等待美联储货币政策的转向和行业基本面的切实修复。”