焦点关注：拍地可用“银行保函”替代保证金 盘活土地市场同时需防范风险

12月5日，据海南省公共资源交易平台披露信息显示，海南华澳畜牧业股份有限公司以1483万元的成交价，竞得位于澄迈县金马物流中横路与物流纵七路交会西南侧地段的2712-201917地块。这是海南土拍新政出台后，以银行保函方式缴纳土拍竞买保证金并摘得土地的首单交易。

(资料图)

不过，从全国市场来看，之前，包括合肥、武汉等地在今年都推出了类似政策，鼓励房企积极拿地，由此活跃土地市场。那么，后续是否会有更多城市跟进？在具体实操过程中，需要注意哪些事项，防范哪些风险？

从全国市场来看，海南、合肥、武汉等地都推出了“银行保函替代保证金”相关政策，鼓励房企积极拿地。图/IC photo

海南首单“保函替代保证金”摘地成功

据悉，此次银行保函由中国银行股份有限公司海南省分行开具，保函针对竞买的出让地块位于澄迈县金马物流片区，面积约3.54公顷，土地用途为工业用地，规划用于畜禽屠宰及肉类加工等低碳制造业项目建设。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，此次交易深入落实了此前海南发布的《关于海南省土地交易市场竞买保证金可使用银行保函的通知》（简称《通知》），以缓解企业资金压力、激发土地市场活力。

据悉，今年9月30日，海南省自然资源和规划厅发布《通知》，其中指出，为帮助企业降低成本、恢复发展，有效稳定经济大盘，加快缓解新一轮疫情带来的冲击，决定在海南省土地交易市场增加银行保函方式缴纳土地竞买保证金。

根据《通知》，土地交易市场竞买保证金使用的银行保函，是由土地竞买人（即保函申请人）向银行（即保函开立人）申请开立的一种保证函，银行作为保证人向土地出让人（即保函受益人）开立的书面担保。竞买人选择使用银行保函参与竞买的，在经过保函开立、保函递送、保函查验等流程确认后，视同该竞买人完成地块竞买保证金交纳程序。

《通知》称，在土地交易市场增加银行保函方式缴纳土地出让竞买保证金，可以减少企业资金占用，增加企业的资金流动性，提高资金使用效率，激发市场主体活力，防范化解土地交易廉政风险，是做好自然资源要素保障、稳定经济助企纾困、优化营商环境的具体举措。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，银行保函此前在一些城市中对于在建项目监管资金的灵活使用起到了重要作用，可以在保障资金安全的前提下，进一步提升灵活性。此次海南又试点通过银行保函来替代竞买保证金，起到的作用也是更灵活，减少对房企资金的占用，缓解房企在拿地层面的资金压力，在当下环境中尤其重要。同时，对于地方来说，也可以通过此类优化拿地的政策来提升房企参与度。

有助缓解企业资金压力，盘活土地市场

实际上，当前一个值得关切的问题是市场信心问题，而房企不敢轻易拿地，也是行业信心指数偏低的一大表现。

来自中指研究院的统计显示，今年11月，全国300城共推出住宅用地规划建筑面积约1.55亿平方米，同比下降31.97%；成交规划建筑面积6527.34万平方米，同比下降14.28%。此外，今年1-11月，全国共流拍地块1083宗，流拍率为17.36%，较去年同期增长0.78个百分点。

在此背景下，同策研究院资深分析师肖云祥分析指出，“银行保函替代竞买保证金”政策出台，是对企业进入土地市场拿地的积极支持，对于企业缓解资金压力、降低资金成本，以及降低土地竞买门槛、助力土地市场复苏等都具有积极的意义。

“海南该政策首单成交土地是工业用地，具有一定的产业属性，较易获得地方政府支持，也体现出地方政府为稳定经济发展、降低企业复工复产压力积极采取措施。如果此次成功交易的是一宗住宅用地，那么代表意义会更大。”肖云祥如是称。

“这一做法对于各地土地市场有启发，即要充分利用保函制度降低房企购地成本。”严跃进分析称，此前保函制度在商品房预售资金监管方面有应用，但是在土地方面的应用不多，这也是各地后续激活土地市场方面所需要积极关注的内容。

土地供给端让利，后续或有更多城市跟进

实际上，在海南采用银行保函方式拿地以前，包括合肥、武汉等地在今年都推出了类似政策，鼓励房企积极拿地，由此活跃土地市场。

以合肥为例，今年9月，合肥市自然资源和规划局印发《合肥市土地交易市场竞买保证金使用银行保函的流程（试行）》的通知，其中明确，在原有以土地竞买保证金缴纳作为参加土地竞买履约保证的基础上，增加银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式。

具体来看，竞买人需要使用保函参与竞买的，应当自土地出让公告发布之日起向银行申请开立保函，保函有效期自开立之日起生效，至竞买活动结束后不少于60天（最后一天为节假日的，顺延1个工作日）。保函开立完毕后，竞买人须将保函原件提交至保证金托管银行，委托托管银行办理保函确认，由托管银行完成保函查询验证工作，并在竞买报名时间截止前，出具《银行保函信息确认函》。竞买人须将保函原件存于委托开具该确认函的托管银行，直至土地交易活动结束。

在此背景下，诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪分析指出，预计后续不排除有更多城市也会启动“可用银行保函参与土地竞买”的政策，同时，已经执行的城市，也很可能加速推进政策落地，用好用活这一政策。

实际上，从今年土地市场释放的信号来看，部分集中供地的城市，正在进一步放松政策以提振房企拿地积极性。除了“拍地可用银行保函代替竞买保证金”这类举措外，以南京第三轮出让的46宗地块为例，全部不设毛坯房销售限价，相关部门通过供给端的不断让利，试图激活土地市场流动性，从而促进土地市场热度回升。

“保函替代保证金”需防范相关风险

“地方政府虽然可以通过此举有效激发市场活力，但最终企业在建设运营阶段能否顺利交付完工，也非常考验企业实力。因此，银行保函虽然能一定程度降低企业拿地门槛和资金压力，在实际使用和运营过程中也是一把双刃剑。”中指研究院土地事业部负责人张凯如是说。

在肖云祥看来，从风险角度考虑，对目前低能级城市的市场情况而言，还很难具备银行出具保函替代现金缴纳土地保证金的需求。

“实际上，一些企业出现流动性紧张问题，核心还是因为资产流动性的压力，导致资金流动性压力增加。因此，一方面要考虑房企的意愿问题，另一方面，政策出发点是积极的，但在风险把控上需更为谨慎，要结合企业基本面，审时度势进行考量。总体来看，此类政策是否能被更多企业用上，核心问题要看销售端是否有明显的改善。”肖云祥表示。

此外，张波建议，后续针对土地出让金的缴纳层面，可以出台进一步的优化政策，减少土地资金对于开发企业的压力，恢复土地市场的热度，这一点在土地降温明显的城市尤其值得推广。

对于房企而言，严跃进建议，要密切关注此类金融创新内容，当前土地交易市场虽然冷清，但优质地块相对较多，房企要充分利用此类金融工具，降低投资拿地成本，更好地做好明年土地储备工作。