世界焦点！龙头房企也发再融资？ 万科获深铁提议授权配股里的注资猜想

“第三支箭”射出后，福星股份、世茂股份成了首批吃螃蟹的人，随后增加北路桥、大名城等相对较小的房企，再到天地源和陆家嘴前后脚也加入进来。

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距离单日获得2000亿元授信一周后，万科在12月1日晚间再发一则公告，深铁集团提请股东大会给予董事会发行股份授权。

据观点新媒体了解，本次“发行股份的一般性授权”由深铁集团以临时提案方式提出，万科尚未制定具体的发行方案。

公告显示，本次授权内容包括：在相关期间根据市场情况和公司需要，决定以单独或同时发行、配发及/或处理万科新增A股及/或H股股份，并作出或授予可能须行使该等权力的售股建议、协议、购股权及交换或转换股份的权力；

批准配发或有条件或无条件同意配发（包括但不限于普通股、认股权证、可转换债券及附有权利认购或转换成股份之其他证券等购股权）新股数量不得超过A股/H股数量的20%。

在行使上述一般性授权时决定并实施具体发行方案，包括但不限于拟发行的新股类别、定价方式和/或发行价格（包括价格区间）、发行方式、发行数量、发行对象以及募集资金投向等，决定发行时机、发行期间，决定是否向现有股东配售。

2019年以后，万科每年都有一般性授权动作。

数据来源：观点指数整理

其中，2019年，万科以每股29.68港元的价格成功配发及发行2.63亿股H股，占本次配售完成后全部已发行H股约16.67%及全部已发行股本约2.33%；配售所得款项净额总额约为77.8亿港元，拟将配售所得款项净额用于偿还公司境外债务性融资。

2020年，万科第二次仅用了9天就完成一般性授权配售新 H 股交割。其以每股25.00港元配发3.16亿股H股，配售所得款项净额总额约为78.65亿港元，用于补充营运资金，具体用于偿还公司境外债务性融资。

2020年5月16日和2021年3月31日，万科两次提请股东大会给予董事会发行公司H股股份的一般性授权，查阅后续公告并没有找到一般性授权配售新H股完成交割。

11月20日以来，万科在融资方面动作并不少。包括：董事会审议通过新增500亿元直接债务融资工具，向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，发行20亿元中期票据拟全部用于项目建设，获得多家银行意向性融资额度等等。

从现金流角度观察，截至三季末万科货币资金1188.30亿元，同比下降19.22%；对应短期借款41.84亿元，一年内到期非流动负债626.93亿元，折合现金短债比仍达到1.77。

加上11月至今新增的银行间及交易所的发债额度，该公司实际上保持着相对健康的现金流和充裕的融资渠道。因此如今突然披露再融资计划，不免令万科受到额外的关注。

对于此次配发，万科向观点新媒体表示，提请股东大会给予发行股份的授权，是由大股东深圳地铁发起的。一方面是大股东希望万科能积极把握政策机遇，为万科继续坚定转型和长期健康发展储备资源；另一方面也是大股东和深圳市政府对万科的坚定看好和全力支持。

在房地产行业低迷的背景下，“第三支箭“在渐渐扩容，有市场人士猜测，深铁集团此举或希望万科通过发行股份及支付现金等方式购买其所拥有的地产资产，以强化双方合作发展。

11月16日，万科曾与深铁集团、盐田港集团、环境水务集团、巴士集团、特发集团、人才安居集团等6家深圳市属国企签署全面战略合作协议，在城市更新、物流服务、产城融合、TOD等领域深入合作。

当时主持上述签约仪式的深圳常务副市长黄敏表示，万科是深圳国有资本体系的重要一员，也是深圳本土成长起来的世界500强企业，市政府支持万科长期稳定健康发展。

就万科与深铁集团而言，双方的项目合作已屡见不鲜。

早在2016年3月13日，万科通过定增方式引入深铁，从而终结“万宝之争”。具体由万科以增发新股，差额以现金补足的方式收购深铁部分优质地铁上盖物业项目，初步预计交易对价介于400 -600亿元之间。

这同样使万科在深圳储备了地铁上盖资源，同时，“轨道 物业”模式能提高万科物业开发及快速变现能力，也利于城市配套服务商转型。此后万科与深铁双方合作不断加强，共同探索粤港澳大湾区及其它重点城市的TOD大型项目建设模式。

其中包括，2020年4月，佛山万科与深圳地铁置业集团联合以51.8亿元拿下佛山一宗商住用地，合作开发佛山南海交通车辆段上盖项目，共同投资不超过人民币60亿元。同年6月，万科与深铁再成立合资公司，注册资本人民币10亿元，双方分别持股50%。

截至今年3月末，深铁集团拥有地铁上盖物业多达21个，项目规划建筑面积合计超过664万平方米，分别位于深圳前海蛇口自贸区、深圳湾超级总部基地以及福田、龙华、龙岗、光明、南山等重要区域。

在深铁的布局项目中，与万科合作的就有深圳的深湾汇云中心、汇隆商务中心、平湖旧墟镇片区(GX04)重点城市更新单元项目，以及佛山南海项目。

销售业绩方面，仅地铁前海时代广场等11个项目先后入市销售，便已为深铁累计贡献销售面积193.31万平方米，对应累计销售额约1147.07亿元，折合每平方米均价近6万元。

今年以来，深圳集中供地也频繁出现深铁集团和深铁置业身影。比如深铁49.38亿元摘得坪山坑梓两宗相邻地块，39.63亿元竞得龙岗区坪地街道地块；深铁置业则以11亿元底价竞得第二批流拍的坪山区石井街道G13305-0046宗地。

如果注资的猜想成立，万科或许会从深铁的项目储备中获益，进一步拓宽TOD项目护城河。