编者按:
年终将至，处于深度调整期的房地产行业正面临严峻考验。从全国范围来看，上海楼市相对稳健。今年1-10月，上海商品住宅供应了约806万方，成交约812万方，属于供求平衡状态。
(相关资料图)
据统计，6批次上海28盘供应了10784套房源，约116.8万方；7批次也箭在弦上，预计有44盘入市，年底的供应量不可谓不大。
为了年底冲刺“回血”，各家楼盘“八仙过海各显神通”，上演“清仓时刻”。“封阳台”、“装修升级包”、“首付减免”等非常规“武器”层出不穷。凤凰网房产环沪年终特别策划“清仓时刻”，深入一线，试图还原市场真相。
系列回顾：
清仓时刻①丨上海这些楼盘“首秀即梭哈” 售楼处样板间都省了
继“茶水费”之后，“小书包”一词如今在上海新房圈流行开来。
“小书包”这个行业黑话，乍听之下与房地产风马牛不相及，事实上它就是开放商在卖房过程中一同售卖的“装修包”。
最近两年，上海打新买房人一定绕不开的两个难题，要不要买“包”?能不能不买“包”？这是因为，现在新盘加售装修包几乎已成常态。
限价之下，开发商深挖盈利新模式
为了保证房住不炒，上海新房限价由来已久，再加上房地联动房价机制的实行，房企的盈利空间透明且有限。
虽然在土地出让阶段，多数地块会要求“100%装修交付”，但这个“装修标准”如何界定，之前尚无明确定义。
也因此，上海新房市场流行起“简装交付+升级装修包”的销售模式。
开发商开始做两套样板间——清水版和升级版，清水版多为大白墙、复合地板、普通品牌家电等，按要求“装修交付”就行，而升级版从家电品牌到设备到收纳都可以升级。装修包价格从几十万到上百万都有。
（某楼盘装修升级内容）
购房者对于装修包的态度，也是各不相同。
有人认为开发商集中采购有价格优势，拎包入住也省力省心，但更多的人对装修包比较排斥，本站曾经的投票调查结果显示，有7成左右的人不愿购买开发商的装修包。
一位购房者表示，“开发商统一装修的风格不一定适合我，装修的水平我也不放心，有这个钱自己装不香吗？”
的确，装修包可以将空调从美的升级到大金，厨电从西门子升级到嘉格纳，但开发商采购价成迷，购房者难以掌控期房的装修品质。
好在从今年开始，上海已经在尝试从土拍源头上解决新房装修乱象难题——明确未来入市商品住宅的装修成本，这在苏州、南京等城市已有比较成熟的先例。
凤凰网房产查阅2022年的上海集中供地明细，发现第二批土地中的普陀区万里社区W060701单元X101-01、X102-02、X103-01地块（237坊地块）被要求其商品住宅（即天元府）装修成本不小于3000元/平方米；第三批中的普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）015-01地块装修成本要求是4000元/平方米。
（普陀万里地块装修要求）
（普陀桃浦宝华地块装修要求）
而宝华约11.72亿拍下的这块普陀桃浦地块，明确规定了外立面、室内、车库、大堂、景观等商品住宅装修的方方面面，例如室内装修需采用“国际一线品牌”，外立面应采用石材、面砖铝板等材质。
业内人士分析认为，这样一来购房者所担心的装修减配、货不对板、装修包等问题都能从根源上有效解决，而一旦明确了装修标准，还有利于市场发挥监督功能，谁都知道标准是多少，比较起来就更容易。
降标与装修包时常一同出现
刷上涂料、大白墙、装上杂牌三件套是“装修交付”，采用干挂石材立面、国际一线品牌电器也是“装修交付”，但是二者装修成本却大相径庭。在新房不愁卖的上海，热门楼盘依然是卖方拥有绝对话语权，装修标准往往也是“凭良心”。
近日，凤凰网房产接到网友爆料，在建中的浦东新盘中企海睿滨江装修时以次充好，外立面石材已经变形，多处与前期宣传不符。
回顾：浦东中企海睿滨江楼盘质量粗制滥造
这并非个例，昔日许多网红热盘都曾因装修减配问题闹得沸沸扬扬。
当前上海几十个新盘集中入市，还有第七批新盘蓄势待发，楼市中关于项目品质的讨论也不绝于耳。
比如浦东热盘北蔡仁恒有园10.29万/㎡的单价，外立面主要成分却是涂料，千万豪宅招商虹玺基础交付竟然没有冰箱，即将入市的招商苏河玺也被爆被传有30-50万的装修包，橱柜和蒸烤箱需额外选配。
上海中原地产首席分析师卢文曦告诉凤凰网房产，“由于房价被约束，一些热销盘确实会通过卖装修包增加利润，但实际上装修包有灰色地带的嫌疑，房企即使提供，应该保证装修包的价和质要匹配，并遵循友好协商的态度”。
名为“自愿”实则难拒
2017年7月，上海市住建局联合上海物价局发布《关于加强商品住房及其附属地下车库（位）等设施销售监管的通知》，通知明确上海商品住房销售实行“一价清”制度，新房不得超过备案价格销售。
按说，加售装修包并不违规，只要不是强卖、捆绑销售就行，购房者也有权选择不购买装修包。但是在实际销售过程中，装修包在却往往变了味。
近日多位网友向凤凰网房产上海站爆料，有楼盘在销售过程中变相强卖装修包。
李女士是曹路某楼盘的意向客户，当时因为说了不想买装修包，置业顾问态度180度大转变，直接信息不回，电话不接。
宝山某盘此前被爆在与客户签订购房合同前，要求其先签署一份装修升级协议，否则不予签订购房合同。
还有一位购房者告诉凤凰网房产，她在认筹阶段明确表示不买装修包，资料提交后一直被销售找理由说有文件不对，而且都是公示中没有提示的信息。
业内人士分析，通过加售装修包，开发商可以提升销售利润，还能变相劝退一些预算不足的购房者，进而达到精准控分的目的。
装修包不能强卖，但房子也没法强买。也因此，一些购房者对于装修包的态度也发生微妙的变化。“想买热门新盘只能默默接受，上海的打新人就是这么卑微”，一位参与过几次新盘认购的购房者无奈表示。
此外，一些楼盘的交付标准过低，让客户不得不考虑装修包。
复合地板、大白墙、国产杂牌电器，甚至有楼盘卫生间瓷砖只贴了一半面积，买新房的业主多对房屋装修品质有所要求，自然难以接受这样的交付水准。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“若是真自愿购买装修包，那边本身也算正常。但是就上海现在的楼盘情况看，其实都是房企掌握楼盘的销售权，同时强行以自愿的名义进行销售。当前房屋紧俏，且房价处于限价阶段，一些购房者即便有怨言，也不敢举报或其他动作，这对刚需买房者实际上是一种伤害”。
如此乱象一再发生，监管部门也出手整顿，前有招商璀璨公馆认购期间被紧急叫停，后有华发仁恒苏河世纪因“叙利亚”风装修出面解释，传有楼盘被要求提升交付标准，比如徐汇滨江的御江廷等。
装修，可以成为房企的另一张名片
存量时代下，许多房企谋求转型、多元化发展，因此对新的商机和业务模式保持高度关注。
事实上，房企布局“家装”领域已不是新鲜事。2015年开始，万科与链家合作“万链”，碧桂园推出“橙家”，还有不少与家居企业联手，比如保利、绿地、世茂等房企也纷纷入局家装行业。
在上海，万科的美好家、大华的乐享家，都是购房者耳熟能详的的家装品牌。
显然，凭借对家庭居住空间、消费升级趋势的研究，房企在家装中更容易发挥出自己在项目开发中的品牌资源整合、批量采购，风格保持一致的优势。尤其是在智能化设备的定制上更有先天的优势，让行业出现更多新服务和新模式。
上海中原地产首席分析师卢文曦分析认为，“对于房企来说，如果开发商通过自‘卷’比拼装修质量，提升房屋品质，“装修包”也不失为一件好事情。而对于消费者而言，在目前的市场情况下，在选择时更需要关注产品交付能力和售后保障体系。”。
营业执照公示信息