成见 | 房地产股债双涨的回响

观点网 11月9日，房地产行业迎来了久违的股债双涨走势，据称这归因于前一天传出的2500亿元民企债券融资利好政策。

港股方面，当天午盘股价显示，内房股由旭辉控股集团领涨，涨幅逾46%，龙光集团涨逾38%，碧桂园涨逾27%，以及新城发展、时代中国、合景泰富、龙湖集团等均有着不俗的表现。

收盘涨幅虽有回落，但依然是一片喜人：旭辉控股集团涨28.57%，奥克斯国际涨19.23%，龙光集团涨19.05%，新城发展涨17.86%，碧桂园涨13.89%，中梁控股13.33%，富力地产12.40%，合景泰富11.34%……

(资料图片仅供参考)

据统计，在恒生地产建筑业指数89只成分股(包括4只地产信托基金)当中，共有22只涨幅高于5%，当中内房股涨幅大多居前。

最突出的旭辉控股集团盘中涨幅曾一度达到50%。

数据来源：雪球、观点指数整理

A股方面，申万房地产指数同样早盘高开，涨幅一度扩大至近4%，当天收盘涨幅回落至1.73%。其中阳光城、金科股份、新城控股均出现涨停。

据悉，地产板块涨幅不仅跑赢大盘，且在31个申万一级板块当中也是排名第一。

数据还显示，A股整体房地产开发板块今日涨幅高达1.52%，包括82只股票上涨，4只股票平盘，18只股票下跌。

房企债券表现同样吸睛。

11月9日上午，碧桂园、龙湖、金地多只债券大涨20%以上，触发临停。“21金科04”更是涨超45%，触发盘中二次停牌。

截至收盘，“16龙湖02”涨近30%，“21龙湖01”、“20碧地03”、“21碧地02”涨逾28%，“20龙湖02”涨逾27%，“21金地03”涨超23%，“21龙湖05”、“19碧地02”涨逾22%，“20碧地02”、“20龙湖06”涨超21%，“20时代02”、“16金地02”涨超20%，“21金地04”涨近19%，“21旭辉03”、“21旭辉01”涨超13%……

相比此前多次出现的“股债双跌”，11月9日的“股债双涨”多少有一些虚幻的感觉，起码对于房地产企业而言，那似乎已是很久以前出现过的光景了。

而讨论引发这一片股债“繁荣”景象的主因，无非都指向8号交易商协会关于“支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资”的相关表述，以及其中提到的2500亿元债券融资额。

“第二支箭”

11月8日，据中国银行间市场交易商协会消息，为落实稳经济一揽子政策措施，坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

在融资持续未松、预售资金监管趋严的当下，即使只是开了一个融资小窗口，于部分房企而言都与救命无异。

相比2008年的4万亿，2500亿元还不到零头，但它又是那么重要。

有金融人士点评：“2500亿是一小步，比没有好，主要期待的是后续有更多的利好和政策。”

这2500亿元更多是希望，仿佛“星星之火”。

观察股债双涨的表现，可以发现旭辉、碧桂园、龙湖的表现最为突出，而这几家企业也恰好是近期被做空最厉害的房企。

“现在是对房地产企业的整体不信任，而这几家是比较有做空空间的企业。”一位地产业内人士对观点新媒体这样表示。

这股“不信任”已笼罩在房企尤其是民营房企头顶不短时日，之所以从爆雷房企蔓延到示范房企，流动性压力是被提及最多的因由。

现在绝大部分民营房企的境况是：融不到钱，但要不停还钱，而预售资金监管收紧让这种情况雪上加霜。

从观点新媒体过往报道可以发现，部分民营房企在去年底开始已逐渐恢复融资能力，如碧桂园、龙湖、旭辉等民营规模性房企的境内融资，都获得了实质进展。

如去年12月1日，碧桂园及龙湖境内主体公司均有相关融资进展，碧桂园注册金额50亿元中期票据进入“预评中”环节，这也是碧桂园首次在银行间债券市场注册发行境内债务融资工具。

无独有偶，龙湖同样计划发行2021年度第二期中期票据，发行上限30亿元，注册金额50亿元，目前项目状态同样显示“预评中”。

到今年上半年，房企融资额也在逐步回暖。6月，同策研究院监测的40家典型上市房企共计完成融资金额约498.86亿元，环比上升23.08%。

加上政策面不断释出正面消息，如供给端方面，降低土拍门槛、增加优质地块供应、优化预售资金监管、鼓励合理贷款和债券融资、支持优质房企通过贷款或发行债券并购出险和困难房企优质项目等；需求端方面，包括调整限购、限售政策，降低购房首付比例、降低房贷利率等。

那时的主流观点都认为，下半年的融资政策将继续向好，持续恢复房企经营“造血”功能为主。但套一句俗话，意外和明天，永远不知道哪个会先来。

7月份，多地发生的“停贷”将预售资金监管推到了首位，而不少民营房企资金状况也陷入了更糟糕的境地。

针对断贷事件，7月28日中央政治局会议首提压实地方政府责任，保交楼、稳民生。在会议精神指导下，各地开始监管预售资金“保交楼”。

7月，房企融资规模出现了环比下降，100家典型房企融资总量环比减少13.7%至522.88亿元，同比减少62.9%。

一小步的希望

受到影响的还有销售表现。

有分析指出，7-10月，国央企与民企的销售分化愈发明显，“断贷”对信心的打击主要集中在民企，客观上导致了民企经营性现金流的恶化。

数据来源：企业公告、观点指数整理

数据显示，央国企销售跌幅持续收窄，甚至逐渐回正，示范民企除龙湖外，几近腰斩。

为了挽救市场信心，政策面与房企本身都在努力。

如旭辉自7月份开始就积极通过股东增持、配股融资、寻求合理融资展期方案、进行境内债券兑付、出售上海香港南京项目等手段释放信心，并完成今年到期境内公司债利息兑付。

但似乎收效甚微，9月份旭辉融资性现金流流入仅两笔：项目层面权益后金额1.6亿元，中债增担保商票12亿元；9月底，旭辉因为大业信托非标融资展期被传债务逾期，事件引发了三大国际评级机构对旭辉的降级。

10月，旭辉融资性现金流入为零，多笔境外信用融资因评级下调触发提前还款条款。11月1日，旭辉公告暂停支付境外债务本息。

不仅旭辉遭遇信心打击，碧桂园、龙湖等也没有例外。

如碧桂园被做空的消息陆续传出，仅在今年，3月碧桂园公司境内外融资遭负面陈述或评论；6月8日，惠誉将碧桂园BBB列入负面评级观察名单；6月22日，穆迪将碧桂园的高级无抵押评级从Baa3下调至Ba1（CFR），展望负面……

8月10日龙湖股价下跌16%，股债双杀，至今仍历历在目，市场对民营房企的恐慌再次高涨。

最近一次则是吴亚军退位，龙湖再次经历一周“着了火”的股债行情。

这期间，政策面也有不少动作。8月，住建部、银保监会和央行提出将通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，一系列政策在客观上引导了流动性向“已爆雷”房企倾斜。

8月19日下午消息，交易商协会召集多家民营房企进行座谈，会议探讨通过中债信用增进投资公司（简称“中债增”）增信支持的方式支持民营房企发债融资。8月23日，首笔增信中票由龙湖成功发行，15亿元。

失去信心很容易，要建立信心却很难。房地产企业挽回信心的动作还有很多，最有效的或许还是真金白银的承诺。

于是，2500亿元的债券融资信号得到了出乎意料的反响。

值得注意的是，这个支持计划还有后续——“后续可视情况进一步扩容”，也因此被看作融资政策真切的回暖。

“2500亿是一小步，比没有好，主要期待的是后续有更多利好和政策。”这也是大多数人的心声。