10月25日，绿城房地产集团有限公司(以下简称“绿城”)发布了2022年度第六期中期票据申购说明。申购说明中显示，本期中期票据发行金额上限为15亿元，利率区间为3.8%至4.8%。
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10月24日，中交地产、北京城建等多家企业发布拟发行中期票据文件，规模从9亿元至15亿元不等。实际上，10月份以来，多家央企、国企以及示范民营房企扎堆抛出发行中期票据计划。据中指研究院提供给《证券日报》的统计数据显示，今年以来，截至记者发稿，已有60家房企发行中期票据，规模为1587亿元，同比上升51.9%。
“近期，相关融资政策已经连续释放利好信号，鼓励满足房企合理融资需求。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示，“虽然房企有融资需求，但仍要考虑融资成本和未来的偿债能力。”
“增信中票”已发行78亿元
今年以来，政策端明确保障房地产合理融资需求。8月下旬以来，龙湖集团、新城控股、碧桂园等房企接连发行中债信用增进投资股份有限公司（以下简称中债增）担保中期票据，为行业融资带来积极信号。
近期，有市场消息称，龙湖集团等示范房企正在推进第二轮由中债增全额担保的债券发行，金额在10亿元至15亿元之间。对此消息，龙湖集团向《证券日报》回应称：“中债增的二次发行仍在沟通中，以公司公告为准。”
在业内看来，在销售回款缓慢、偿债小高峰将再度来临的行业格局中，如果第二轮“增信中票”顺利发行，对部分房企补充流动性以及恢复行业信心均有积极作用。“说明鼓励发债融资的政策具有持续性，监管对此仍然持支持态度。”刘水如是称。
对此，东高科技高级投资顾问毕然也向《证券日报》记者直言，这意味着已发行增信债券的民企不用担心额度受限，年内有机会通过新发行中期票据再次融资。
从发行规模上看，据中指研究院监测数据显示，截至目前，共有6家民营房企发行共78亿元的“增信中票”。“中债增为民企提供信保工具及全额不可撤销担保后，债券的到期偿付保障能力大幅提升，因此获得了投资人的认可。”刘水表示，就当前房企发债的难点而言，仍是投资者最关注的企业偿债能力。
对此，毕然补充道，投资者主要关注发债主体的信用资质评级，一般来说，超过AA级的偿债能力较强，能够对投资者的投资收益起到保护作用。
房企需抓住时机合理融资
一方面，临近年末，进入还债高峰期，房企融资需求增加；另一方面，上一个年末与下一个年初，一般也是项目交付期，房企需保证经营和完成交付的资金，资金量需求较大。
“合理补充融资，可对来年资金需求进行储备，避免年初融资挤兑。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，同时，可优化年报现金流数据。而发行中期票据融资，是房企非常重要的融资渠道之一。
值得一提的是，今年以来，受多重因素影响，房地产融资环境整体偏紧，但正如上述统计数据显示，房企发行中期票据规模同比大涨52%，且也由去年同期的58家增至今年的60家。
“这意味着房企发行中期票据的政策已经放松，当前发行难度还是在于市场认可度。投资人对央企、国企的认可度高，因此这类企业的中期票据发行量达到八成以上。”刘水表示，不过也有其他融资渠道可以尝试，银行及非银金融机构贷款仍为房企最主要的融资渠道，当前国有大行对房地产行业融资已经重开窗口，房企可以抓住机会及时补充资金。
那么，接下来的融资环境将如何？肖云祥称，从市场上来看，风险仍然是放在第一位的，其次要看发行主体的销售能力如何。即使有的民营房企没有出险，但是其销售能力若跟不上，也不会得到金融机构的认可，金融机构依然要看公司基本面、公司性质等。
“当前销售市场仍待修复，预期经营回款规模和盈利空间有限，且‘三道红线’的限制尚未明确放松，房企不会贸然扩大融资。”刘水表示，未来一段时间内，行业融资仍将在低位但稳定的区间内运行。
不过，在坚持“房住不炒”和防范化解房地产市场风险的基础上，多部门曾表态，支持房地产的合理融资需求，支持房企有序开展融资。“预计市场融资环境出现改善。”毕然表示，但从市场销售数据可以看到，销售端处于磨底阶段，复苏方向是明确的，但过程或是缓慢且充满波动的。
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