融资下行之际 REITs发展之时

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伴随着传统债权与股权融资的急速收缩，房开、物流园区以及商业地产都亟待解决此时的资金问题。地产类REITs根植于庞大的底层资产，凭借着价值增值、租金收益、稳定现金流等特性被寄予厚望。

当前，我国地产类REITs在发行方式与投后管理等方面借鉴海外REITs 发展经验，强调REITs 在大类资产配置中具有的收益稳定优势。不过，该类REITs的底层资产往往只集中在产业园区、商业地产或康养等低负债率且收益平稳的领域。不仅如此，相较于制造行业或高科技产业，房地产REITs供给规模仍在起步阶段，潜在市场空间较大，政策推动下市场扩容在即。同时，保障性租赁住房REITs 有望逐步扩充，境内外投资者均在关注REITs 估值回归后的投资机会。

根据德勤2021年《REITs发展报告》数据显示，截至2021年10月末，上交所有39单“类REITs产品”发行，规模达631亿元，具体覆盖仓储物流、产业园区、租赁住房、商业物业、高速公路等多种不动产。在进行了一系列创新尝试后，首批9只公募基础设施REITs产品终于产生。这9只公募基础设施REITs产品涵盖了产业园区（3只）、仓储物流（2只）、生态环保设施（2只）和高速公路（2只）等4大类技术设施，覆盖了京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角等国家重大战略区域。

观点指数对产业园区REITs的未来前景看好。产业园区作为基础设施资产有着独有的优势。首先，全国范围内各类产业园区存量巨大，其中符合产权清晰、现金收益稳定且具备一定增值空间要求的项目数量不少。其次，随着生物医药、人工智能、新一代移动通讯等高新产业集群有序推进建设，较强的产业集群也为优质的产业园区带来了稳定的出租率，并且可以吸引更多上下游客户，未来收益增长势头较好。第三，公募基础设施REITs为产业园区开发主体提供了更广阔的融资方式，也促进了产业园区的发展。

对于房企主体而言，公募基础设施REITs将让园区资产出表成为可能，分离园区资产的经营权和所有权，带动园区开发主体向轻资产模式发展。此外，公募基础设施REITs基于基础资产本身状况的融资模式，将激发园区开发主体提高园区运营能力、提升园区盈利能力，进一步促进园区产业转型。

11月3日，由观点机构主办的2022观点资本圆桌将以“顺流逆流的投资”为主题，当中会关注REITs的发展以及其为成熟存量物业尤其是商业地产的二次融资提供了哪些新方向。