优化商品房预售资金监管 促进房地产市场平稳健康发展

今年以来，为落实中央支持合理住房需求的政策导向，多个城市因城施策，从需求端加大力度调整，特别是在公积金政策方面，已有多个城市从贷款额度、公积金贷款首付比例、贷款期限等作出了适度调整。日前召开的中共中央政治局会议（以下简称会议）指出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

释放积极信号

“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。”会议要求，要加大宏观政策调节力度，努力实现全年经济社会发展预期目标，保持经济运行在合理区间。针对房地产市场发展，会议指出：“要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。”

国家统计局数据显示，今年1—3月，房屋新开工面积29838万平方米，下降17.5%。住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%。房屋竣工面积16929万平方米，下降11.5%。销售方面，1—3月，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%，其中住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%，其中住宅销售额下降25.6%。房地产企业资金情况也不容乐观，1—3月，房地产开发企业到位资金38159亿元，同比下降19.6%。其中，国内贷款5525亿元，下降23.5%；利用外资10亿元，下降7.8%；个人按揭贷款6369亿元，下降18.8%。

业内专家表示，会议向行业释放了更明确、更积极的政策信号。展望后市，购房需求逐步释放，市场去化加快，房企流动性风险出清，消费者对购买新房担忧缓解，市场预期得到改善，供需两端有望形成正反馈。

浙商证券首席经济学家李超分析，会议强调“房住不炒”，但对地产的表态相较此前表述更具体更积极，明确指出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”，这相较此前“满足购房者的合理住房需求”的表态进一步强化。

鼓舞房企士气

“将首付比例降至20%。”4月底，河南省洛阳市出台了《洛阳市促进房地产市场持续平稳健康发展的若干措施》，围绕“综合评级企业，突出分类施策”“创新服务方式，减轻企业负担”“加大信贷支持，支持合理消费”“规范市场行为，优化发展环境”四个方面，出台了18条具体举措，旨在着力保障群众住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，实现房地产市场良性循环和健康发展。

5月1日，广东省梅州市住房和城乡建设局等七部门印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，提出降低二套房公积金贷款首付比例，从当前执行的三成降至二成。

5月6日，四川省资阳市住房和城乡建设局官网发布《资阳市多管齐下推动房地产业稳增长促发展》文件，明确提出六条稳楼市措施，其中包括调整住房公积金政策，引导住房贷款利率下行等。将双职工、单职工缴存最高贷款限额分别由50万元提高到60万元、35万元提高到40万元，首套、二套商品住房最低首付款比例分别由30%降低到20%、40%降低到30%；推行高层次人才“又提又贷”，将最高贷款额度由50万元提高到70万元。

中指研究院监测数据显示，截至4月29日，全国已有近100城出台房地产政策百余条，主要涉及优化限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面。

改善市场预期

为贯彻中央政治局会议精神，5月4日，央行、银保监会、证监会同时发声。

央行表示，执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。

证监会表示，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs（不动产投资信托基金）试点范围。

银保监会表示，要督促银行保险机构坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。

红塔证券研究所所长、首席经济学家李奇霖表示，考虑到房地产投资占比高、影响的产业链广、会对地方财政造成较大压力等因素，遏制房地产的下行趋势对于今年稳增长目标的实现至关重要。

业内普遍认为，政策持续发力，市场企稳的大势不会改变。但多重因素叠加，市场修复过程可能会有所延长，政策效果或逐步显现。随着长租房市场不断完善、保障房建设加快推进，房地产市场有望逐步趋稳。（袁芳）