拍地“门槛”提高 杭州首轮土拍热度或下降

历经2月末上线公告被紧急撤回后，杭州2022年首次集中供地终于来了。

3月23日，杭州市规划和自然资源局发布2022年杭州市区第一批住宅用地集中出让公告，共出让60宗地块，总面积3849亩，总起价约797.58亿元。

备受关注的是，此次杭州将采用新的土拍竞价规则——地价到达封顶价之后不再直接摇号，而是通过线下“一次报价+摇号”方式，并“以次高报价原则确定竞得人”。这种竞得方式在全国尚属首例。

记者了解到，此次杭州还取消了去年三批次供地中才重启的“5000万元勾地保证金”政策，代之以“竞买单位需在报名截止日足额缴纳地块起始总价的20%保证金后，即可参与竞买”。

以本次将出让的萧山区一宗商住地块为例，起始价约19.31亿元，20%保证金意味着房企前期要缴纳的资金就高达3.862亿元。

“房企前期需要资金更多，相当于大幅提高了拿地门槛。就杭州市政府而言，本次取消勾地也是为了进一步稳定地价，降低每宗块地竞拍的激烈程度。毕竟在去年三批次集中供地中，全国都不太景气，杭州土拍则独树一帜竞争很激烈。”克而瑞浙江区域咨询业务项目经理沈力对中国房地产报记者表示。

拍地“门槛”提高

上一次杭州土拍，也就是2021年12月21日，竞价规则是土地溢价率达到10%封顶后再进行摇号。杭州今年首轮供地规则中，也设定了土地中止价（溢价10%），以及上限价格（溢价率不高于12%），但封顶之后并非直接摇号，而是进入一次性报价环节，即房企只有一次报价机会，报价区间则锁定在起拍价的110%-112%间。

具体分为三个阶段：

第一阶段，当土地竞价未达到中止价时，按照价高者得原则确定竞得人。

第二阶段，当土地竞价达到中止价时，网上竞价中止，转为在此价格基础上通过线下一次报价方式确定竞得人，设置固定报价区间，一次报价应是报价区间内任一万元整数，以次高报价的原则确定竞得人，其所报价格确定为该宗地最终报价。

第三阶段，如果多家房企报价都为次高价时，则转入线下公证摇号方式。

沈力分析认为，去年杭州三批次集中供地采用摇号方式，竞得地块的房企更多靠的是运气，那时有很多外来房企，之前没有在杭州做过房地产项目，但因为运气好，拿到了很多优质地块。现在新的竞价方式，靠的是能力和运气组合，考验的是房企综合能力。设置溢价率12%封顶，低于自然资源部规定的15%上限，也是为保证房企一定的利润空间。

记者注意到，此前已有上海、南昌等城市采用了“一次性报价”进行土地拍卖的先例，不过与杭州“次高价得”不同的是，这些城市基本采用“按最接近所有报价平均值的原则确定竞得入选人”。

此轮杭州供地中，还取消了预公告和“勾地”，改为直接正式公告。所谓“勾地”，即房企与做地单位签订协议并缴纳保证金（一般不超过5000万元），土拍时若无其他房企出价，则勾地房企必须托底。

去年杭州第二次集中供地曾一度取消预公告，但在经历了超半数地块流拍之后，杭州第三批集中供地调整土拍规则，其中包括重启预公告和“勾地”，每宗“勾地”资金最高不超过5000万元。当时，绿城作为长三角头部房企，总共申请参与了其中的20宗；热门地块申请勾地的企业数量更是达到10家。

此次杭州再次取消预公告和勾地，直接采用报名保证金模式，也就是少了前期桌底下的动作。但保证金由之前的5000万元变为地块起始总价的20%，对于动辄十几亿元的地块起始价而言，不是个小数字。

此次杭州首轮供地，同样采取“定品质”出让，相比去年明确了两点：一是要求建筑层高3米；二是要求建设4米高的架空层。按照以往常规项目，杭州大部分刚需楼盘层高都是2.9米，品质较高项目才会考虑层高3米；不少项目为了节约成本，大多取消了架空层设计。增加这种规定也是为了保证杭州未来新供应住宅的品质。

本轮供地中，杭州还对房企竞买资格要求和购地资金做了要求。根据竞买要求，同一集团成员企业不得同时报名竞买（含联合竞买）同一地块。这包括与集团公司存在关联关系的全资公司、控股公司、参股公司等。

竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

杭州首轮土拍热度或下降

杭州首轮推出的60宗宅地总建筑面积580.74万平方米，总起价798亿元，将于4月25日一天内完成出让。其中，起价最高的地块位于上城区，建筑面积11.86万平方米，起价38.17亿元。

从区域分布来看，包括萧山区16宗、余杭区11宗、临平区10宗、钱塘区6宗、上城区5宗、临安区4宗、拱墅区3宗、西湖区及富阳区各2宗以及滨江区1宗地块。

记者发现，杭州主城核心区（西湖、拱墅、上城、滨江）供地量比较少，11宗，约占16%；近郊区域则是供地重点区域，如余杭、萧山、临平、钱塘区供地量约占总量75%；远郊区富阳区、临安区，约占9%。这与杭州“十四五”规划中“大力发展副城”的布局是一致的。

据记者采访了解，杭州土地市场上拿地主力军主要是国企央企以及本土龙头房企，如滨江、绿城，“我们主要服务国企央企，杭州首轮集中供地中，他们更关注的仍是位于主城核心区的这十几宗地块。”一企业知情人士称，民营房企积极性还是不高。

去年杭州第三批次集中供地共推出51宗地块，其中23宗位于主城区，这也是吸引众多房企前来争抢的一个重要原因。彼时，在全国土地市场多以底价成交及流拍频发之际，杭州第三批次供地首日揽金759亿元，35宗地块全部成交，无一流拍，整体溢价率为7%。去年全年杭州土地出让金3029.9亿元，创历史新高，同比增涨约20%，仅次于上海位居全国第二。

这不是偶然。过去5年，杭州土地市场持续高热。从2016年到2020年，杭州卖地收入累计超过1万亿元，为全国最高。一级土地市场冷暖直接决定房价涨跌，杭州房价也远远领先于其他同级别城市，且较为坚挺。

在国家统计局发布的2月份70个大中城市房价中，杭州是为数不多的新房、二手房价格仍均上涨的城市。其中，2月份杭州新房销售价格环比上涨0.4%，同比上涨0.6%；二手房销售价格环比上涨0.2%，同比上涨4.6%。

“本次杭州调整供地节奏和方式，更符合‘房住不炒’总基调，在保证房地产品质的同时，给房企留有一定利润空间。”沈力预计，今年杭州首轮土拍热度不会再像之前那样热，因为新的出让规则更严苛一些，且供地区域主要位于近郊。对于房企而言，拿地的挑战性也更大。

从长期来看，上海中原市场分析师卢文曦对中国房地产报记者表示，杭州这个城市的市场竞争力、对人口的吸引力还是很强的，这意味着杭州楼市的需求会继续增加。本次通过对土地规则进行一些优化和细化，保证市场充分竞争的公平性，让大家都有机会拿地，避免拿地市场“一家独大”。(许倩)