保障性租赁住房有望迎来爆发式增长 上海大幅领跑

近日，2021年国民经济和社会发展统计公报数据显示，2021年全国保障性租赁住房开工建设和筹集94万套。此外，在国新办新闻发布会上住建部相关负责人表示，2022年，将继续大力增加保障性租赁住房的供给，全年预计建设筹集保障性租赁住房240万套(间)。

过去一年，“两集中”新政单列22城租赁住房用地一般不小于10%，随着首年三批次集中供地收官，聚焦租赁用地，2021年全年，22城共成交约1235万方，纯租赁用地和配建租赁用地成为供应的主要来源。

2022年开年以来，保障性租赁住房迎来多项利好，各地从政策到目标再到供给端，都在积极发力。在此推动下，保障性租赁住房有望迎来爆发式增长。

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上海租赁用地成交大幅领跑，两城零供应

据克而瑞租售统计，在三批次“两集中”土地出让中，涉租赁地块数量582宗，总成交建面高达1235.47万平方米，预计未来可提供约20.59万套租赁住房，能够切实增加保障性租赁住房的供给，解决大城市住房突出问题。

其中，上海以275.87万平方米总租赁建筑面积领跑22城，涉租赁地块数量达到76宗，租赁供应占比达到12.95%。而杭州是重点22城中涉租赁地块成交数量最多的城市，达到101宗，也是22城中首个超百宗的城市。

从租赁地块占比来看，深圳以15.82%排在22城首位，租赁建筑面积为88.69万平方米，三次集中供地中租赁建面占比超10%指标的城市还有上海和北京。

值得注意的是，郑州和厦门两城三次土地出让未涉及租赁住房用地。

表：22城2021年集中出让涉租赁地块成交情况

数据来源：克而瑞租售

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仅六城完成年度供应计划的50%以上

“集中供地”新政要求重点城市在年度计划中要单列租赁住房用地，占比一般不低于10%。目前22城明确租赁用地指标，并基本达标占比住宅用地10%标准。北京租赁住宅占商品住宅用地比重提高到39.5%，厦门、深圳两城市租赁占商品房用地比例也超两成。

从全年三次集中供应来看，仅北京100%完成供应计划，杭州、合肥、上海、宁波和成都完成计划指标的50%以上，上海和杭州、成都作为人口净流入城市积极建设租赁住房，而合肥和宁波作为二线城市同样积极号召供应租赁用地，分别完成供应计划的64%和70%。

长沙和武汉等城市完成供应计划的10-50%，剩余城市完成供应计划的10%不到。不同城市因地制宜，因城施策多元供应，北京利用集体用地建设租赁住房，郑州通过大量安置房及闲置物业改建租赁住房的方式，不同方式供应租赁住房。

表：22城2021年集中出让租赁用地供应计划完成情况

数据来源：克而瑞租售

预判2022年，随着政策的加速落实，保障性租赁住房供应将迎来爆发式增长。住建部表示2022年要大力增加保障性租赁住房供给，全年建设筹集保障性租赁住房240万套(间)，相比2021年任务量高出1.5倍，占十四五总目标的37%。

从部分城市供应计划来看，上海2022年计划供应17.3万套，排在全国之首，其次是北京和广州，年度供应计划均超10万套。预计接下来，多数城市为完成供应计划将从土地供应端着手，为增加保障性租赁住房供给提供保障。

表：部分城市2022年保障性租赁住房供应计划

数据来源：克而瑞租售

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涉租赁用地供应多元化，竞自持模式减少

纯租赁用地和竞自持、竞配建租赁用地已成为租赁用地的主要供应模式。

据克而瑞租售统计，22城三批次“两集中”土地出让中仍以纯租赁用地为主，2021年纯租赁用地共供应74宗，规划建筑面积481.96万方，在第三批次中各城进一步扩大供应规划建面达243.04万方，占全年供应的50%，未来将供应4.05万套租赁住房。

图：2017年-2021年纯租赁用地成交情况(单位：万㎡，宗)

数据来源：克而瑞租售

从占比情况来看，纯租赁住房成交面积占比达39%;其次为拿地配建租赁用地，占比为24%;竞自持租赁用地占17%。

值得注意的是，“竞自持”和“竞配建”的拿地方式变相提高了拿地价格，最终传导到房价上，不利于市场的健康发展。在第一批次中作为涉租赁用地的主要供应方式，在自然资源部的指导下，各城在第二、三批次集中供地减少“竞自持“和”竞配建“的方式。

2021年竞自持租赁用地共供应120宗土地，规划建面214.95万方。竞自持租赁用地的成交主力城市集中在杭州、成都、合肥等强二线城市，其中成都共32块地成交自持面积70.72万方，杭州在第一批次集中供地中成交火热41宗土地溢价竞自持。

图：2021年竞自持租赁用地城市成交情况(单位：㎡，宗)

数据来源：克而瑞租售

此外，竞自持租赁用地占全年总供应的13%，其中85%的供应来自于第一批次集中供地，建面共约184.7万平方米。二三批次仅广州和深圳等五城仍保留竞自持，竞自持的拿地方式扩大了租赁住房的供应量，但也在无形中加大了开发成本。这也是第三批次没有竞自持租赁用地成交的核心原因。

图：2021年竞自持租赁土地成交情况(单位：%)

数据来源：克而瑞租售

“十四五”时期住房租赁市场将进入增量周期，租赁市场供应结构在政策调控下开始发生转变，新增租赁用地将成为建设保障性租赁住房的重要基石之一。

2021年至今住房租赁利好政策密集发展，从年初到年尾、从中央到地方均在鼓励租赁市场发展，多渠道增加租赁住房供应，未来几年住房租赁市场将迎来爆发式增长，随着保障性租赁住房的大力供给，大城市住房租赁市场的结构性问题有望得到改善，住房租赁市场的发展环境也将进一步优化。