多家上市房企计提存货跌价准备 计提减值背后的市场冷暖

经历了2021年销售市场以及信用市场的双重挑战，一些房企对现有项目不得不采取更谨慎的估值方法。2月19日，在给深圳证券交易所的回复函中，阳光城集团股份有限公司（000671.SZ 以下简称“阳光城”）透露2021年有7个项目计提了超过2亿元的存货跌价准备，总额为26.2亿元。

更早前，已有部分房企披露了相关数据，如蓝光发展打算计提约69.09亿元的减值损失，主要为存货跌价准备，绿地控股表示拟计提减值约29亿元。仅仅是这三家A股上市房企，计提的减值总额就达到了124.29亿元。而2021年预亏超300亿元的华夏幸福，也提到了房地产项目计提存货跌价准备对业绩的影响。

相对于未暴雷的房企，已经出现流动性问题的企业要面临更艰难的市场环境。阳光城在公告中表示，大额计提存货跌价准备是因为2021年行业销售整体下挫严重，公司为进一步促进销售回款采取降价措施，而公司流动性承压也令客户信心受到重挫，“且未来销售情况亦不容乐观”。

2月21日，蓝光发展的相关人士对中国房地产报记者表达了相似看法，认为唯有公司的债务重组取得进展，才有可能改善经营基本面、提振市场信心，否则销售端依然难有明显起色。

多家房企计提存货跌价准备

1月29日，阳光城发布了2021年度业绩预告，透露归属上市公司股东的净利润将亏损45亿元至58亿元，亏损的主要原因有两个，排在首位的是“公司基于谨慎性原则计提存货跌价准备”，其次是房地产业务结算规模下降。

阳光城用了不少篇幅来解释计提存货跌价准备的理由。一方面是2021年房地产行业政策调控升级，市场需求出现迅速下滑，行业销售整体下挫严重，为进一步促进销售回款，该公司采取了降价措施。另一方面，过去一年行业信用风险事件频发，境内外评级机构接连下调阳光城的评级，导致该公司再融资受阻，回款流动性大幅受限，客户信心受到重挫，客流量大幅下降，对其销售构成很大影响。该公司表示，对2022年房地产市场的销售量价预期持谨慎态度。

业绩预告公布的当天，深圳证券交易所就发出了关注函，要求该公司说明计提大额减值的合规性与合理性等。在2月19日的回复函中，阳光城列出了计提超过2亿元存货跌价准备的7个项目的具体情况，仅仅是这些项目，计提的总额就达到了26.2亿元。而该公司在2019年、2020年的计提额分别为5亿元、8亿元。

正在进行债务重组的蓝光发展预计2021年实现归属上市公司股东的净利润为-120.37亿元左右，业绩预亏的主要原因包括经营亏损、减值计提以及资产处置三方面。其中，基于2021年资产负债表日及当前的房地产市场情况，结合目前的流动性风险对未来房地产销售的影响，该公司计提了约69.09亿元的减值损失，主要为存货跌价准备。相较2020年计提的1.66亿元存货跌价准备，有大幅增加。

华夏幸福同样预计2021年将录得亏损，实现归属上市公司股东的净利润为-331亿元到-391亿元，其中也包含了房地产项目计提存货跌价准备的因素。2020年，该公司已经计提了71.4亿元的存货跌价准备。

除了上述3家流动性紧张的房企，也有一些未暴雷的企业采取了同样的动作。绿地控股拟计提减值约29亿元，大名城预计计提各项资产减值准备共计2.7亿元至3亿元，华侨城A没有披露具体数值，只表示部分并购项目受到地方限价的影响，销售价格低于预期，为确保后续更加平稳的发展，经过慎重考虑和评估，对部分存在减值迹象的存货、固定资产计提减值。

计提减值背后的市场冷暖

从房企的公告中不难发现，市场降温、政府限价是计提存货跌价准备的主要原因。大名城表示，受政府部门对房地产销售价格备案管理的限制，本期内取得的部分新开项目销售备案价低于预期，而该部分项目为公司2017年新增投项目，土地拍卖价格较高，导致销售备案价低于账面价值；同时，受房产调控和信贷环境收紧影响，新房市场降温及价格下行压力明显，为加快销售去化老项目以盘活资产实现现金回笼，公司根据不同区域的市场环境情况，采取了积极的销售和管理措施，但部分存货仍出现减值迹象。

根据阳光城披露的信息，该公司计提金额最多的是珠三角的一个项目，总货值超过150亿元，占地面积33万平方米，分年分期开发。项目前期开发的地块已达到结算时点并贡献利润，而剩余地块则受周边竞品的开发商持续采取“低价走货”策略影响，为应对竞品降价、加速现金回笼，阳光城将售价由2.23万元/平方米降低至1.98万元/平方米，导致售价无法覆盖项目成本，根据成本与可变现净值孰低法测算，预计跌价金额约6.3亿元。

除了上述项目外，阳光城还有两个项目是因为周边竞品均采取降价走量策略，不得不跟进降价，导致售价无法覆盖成本。此外，该公司位于福建的一个项目因为疫情、市场和买家对其流动性风险担忧等因素，成交量持续下滑严重，选择了降价促销，售价由2.74万元/平方米下降至2.15万元/平方米，因此计提了4.8亿元的存货跌价准备。另一个豪宅项目虽然尚未开盘，但鉴于市场下行和限价等原因，也将售价预期从8.72万元/平方米下调到了6.42万元/平方米。

相对经营正常的同行，出险房企面临着更多样的压力。除了阳光城提及的客户信心问题，华夏幸福还提到了工期延长导致的成本增加，商业地产减值迹象明显，个别项目的土地定金损失风险等。蓝光发展的相关人士表示，公司出现流动性问题后，对产品的销售预期和价格都有明显影响，即便目前金融端及地方上有些放松的政策，但这只惠及经营正常的房企，对于出现债务问题的企业而言，难有实质性的改变。

即便销售难度高、压力大，开发商还是想尽力维持这条生命线。一家出险房企对中国房地产报记者表示，公司暴雷后销售便一落千丈，就算降价也卖不动，只能选择撤下部分合作项目的企业标识，由未暴雷合作方主导营销。2月6日，中国恒大董事局主席许家印也在内部会议上表示要千方百计恢复销售、恢复正常经营，建立新的营销体系，采取新的营销思路，不拘一格地采取各种合作方式，让大量资产启动起来，实现平均月销售回款100亿元以上。