房地产进入“黑铁时代” 地产回归民生属性

2018年的秋天喊出“活下去”、去年底发“节衣缩食”倡议的万科，在今年初的年会上，再次抛出了“背水一战”的观点。董事会主席郁亮表示，房地产行业已经进入了“黑铁时代”。

一份名为《郁亮在万科2022年会上的总结发言》于2月11日夜间流出。万科董事会主席郁亮将2022年形容为“破釜沉舟、背水一战”的一年，也是一个新时代的开始；将当下的房地产行业总结为“黑铁时代”，并详细谈了对战略、组织、人、机制、文化五位一体新的理解与思考。

作家王小波曾写过四部关于时代的小说，分别为《黄金时代》《白银时代》《青铜时代》和《黑铁时代》。这也常被用来形容房地产等行业的不同发展阶段。

大约在2012年前后，郁亮就在行业首先预判“人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了，房地产行业进入了白银时代”。在2019年，郁亮又重申了“白银时代”的论调。

但在2022年，郁亮直接跳过了“青铜时代”，判断行业进入“黑铁时代”，万科需要建立新的锚定点。

面对新的行业阶段，房企该如何应对？

缩表出清是生死战

行业进入缩表出清阶段，这是一场生死之战。

在2021年10月，郁亮就在万科业务交流会上详细谈论过“缩表”的痛苦。“对开发商而言，缩表更直接的表现为要降债务、控杠杆，以及去金融化”。

去金融化是什么概念？过去几年间有一些所谓的金融创新如明股实债等，会使得杠杆更高。在去杠杆过程中，资产端必然发生变化，投资、开工下降，叠加前期高价拿地，导致行业短期业绩受重大冲击是必然的。

冲击之下，房价下降使购房者受影响，房企业绩下滑使投资者受影响，拿地减少使希望卖地的地方政府受影响，因此缩表的过程是很痛苦的。

回望2021年可以看到，房地产行业的风险出清在加速，土地市场坐上了从过热到过冷的“过山车”，大多数房企销售额同比下滑且未完成年度销售目标。

万科发布的公告披露，2021年1-12月，万科累计实现合同销售面积3807.8万平方米，合同销售金额6277.8亿元，较2020年减少10.8%。

因此，郁亮将2022年形容为“背水一战的一年”，即要么死、要么活，没有中间状态。

郁亮通过战略、组织、人、机制和文化5个方面，表达了对当前行业形势的判断。

第一，在战略方面，郁亮认为，外部环境的第一个特征是行业进入缩表出清阶段，去金融化是一个必然的趋势，也是痛苦的过程。外部环境另一个特征是2021年经济工作会议提到的行业新发展模式。预判下来，新发展模式可以概括为一个中心，三个基本点。一个中心就是解决老百姓居住问题；三个基本点，分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配。

第二，组织方面，郁亮认为面对市场萎缩后更加白热化的竞争，大家都想活下去，都会全力以赴，“万科靠什么赢？”万科上下需要思考4个问题，一是万科如何一盘棋建设？二是面对业务的此消彼长，组织如何适配；三是行业到了“黑铁时代”，万科怎么找到新的锚定点？四是面对已经是10%左右微利的行业，万科在流程方面要不要再造？

第三，人的方面，郁亮直言自己听到很多人抱怨说：“我们没有能人，希望最好有超人”，但他用6个员工的例子反问：我们今天缺少的，到底是所谓的能力还是将工作做好的态度？并表示尤其痛恨用照片去签到证明自己下过工地的项目经理，建议各个区域BG一经发现立刻严肃处理，直接开除。

第四是机制方面，郁亮坦言在“黑铁时代”，房地产行业已经不能像元字宙、游戏、能源等热门行业一样，通过金钱激励去找到合适的人，已经没有这个出价能力了，“我们无法给出超过别人的金钱激励，而且只为了金钱激励的人也不适合在‘黑铁时代’的行业中工作。万科能提供的机制是事业的舞台、发展的机会，而不是单纯地给钱。”郁亮说。

最后是文化方面，郁亮再次重复了2021年11月份流传出的一份万科内部倡议的核心关键词：节衣缩食、战时氛围。

他强调，首先，在背水一战情况下，一切工作都围绕打仗进行，围绕止跌回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务展开，与之无关的工作都可以放一放，放在次要位置。其次，要强绩效。只能以输赢论英雄，只能从打赢仗的队伍里面选拔干部。第三，管理人员都要全部下沉，身先士卒。第四，在文化方面一定要纪律严明。大仗、恶仗面前，即使有再好的武器，纪律涣散也是打不赢仗的。最后是省吃俭用、减少浪费，营造节表缩食的战时氛围。

地产回归民生属性

“房住不炒”其实是“房住”和“不炒”两个方面。

郁亮表示，对“房子是用来住的”这个方面，要切实解决居民的合理居住需求。“不炒”是指尽管可能会放开部分购房限制，但还是不允许炒房，涨幅限制还会保留，政府也会通过诸如税收或限制出让等方式管控投资投机。尽管“房住”可能会释放一些需求，但今天还有这么大量的需求吗？而且随着需求不断被满足，总量也在不断变小。

一个明显的例子是，以往遍地开花的返乡置业潮在今年春节已不复存在。据中指研究院统计，2022年春节期间（1月31日-2月6日），重点监测城市新建商品住宅成交面积同比下降超过五成。

值得一提的是，买万科房子的客户年龄又推迟了两岁。虽然郁亮没有透露具体年龄是多少，但“推迟”已经能一定程度反映刚需购房群体的压力。

据今年1月贝壳研究院发布的《2021城市刚需购房报告》，受限于较高的“上车”门槛，一线城市客群购房压力较大，刚需客群购房平均年龄约为33.5岁，高出新一线城市1.1岁，高出二线城市0.7岁。

而刚需置业者年龄的高低，根本还是受到置业成本的影响，直接表现在调控政策、贷款门槛、市场预期、本地人群置业习惯等方面。

另据中指研究院监测，今年1月50城商品住宅成交面积同比下降34.1%，降幅扩大。同时，多家机构预计，2022年全年商品房销售面积、销售额都将下降10个百分点以内。

“在新的发展模式中，人—地—房之间的关系可能会有所改善。核心、主要城市的住房供应会增加，过去一些出于限购等原因未被满足的改善需求未来有释放的可能”。

在郁亮看来，大家要适应行业回归民生属性这个现实，不要指望价格上涨。

“稳地价、稳房价、稳预期”是长期目标，房价会稳但难涨。从今年1月百城新房成交数据可以发现，虽量跌但价稳。

此外，楼市分化会越来越明显，行业规模开始萎缩。

事实上，作为头部房企，万科每一次大的战略行动都会引起行业跟随效仿，如2021年11月万科总部发文倡议节衣缩食、打造“战时氛围”，就曾引发多家房企跟进。

在郁亮此次主题讲话之后，已有房企准备效仿万科，建立“黑铁时代”的新锚定点——下调薪酬。

中原地产首席分析师张大伟直言，从现在形势来看，不会放任房地产失速下滑，事实上，2022年应该是房地产行业私企的“黑铁时代”。接下来，到底是“白银时代”还是“黑铁时代”，归根结底，需要看到底拿不拿地，拿多少地。从2021年全年招拍挂房企拿地排行榜来看，除了碧桂园、龙湖，其他都是国企或者是国企背景的房企，其中，万科位居第二。 （宗 河）