1
现实的复杂，远非理论上那么简单，若不是亲身经历很难体会到，也就是外行看看热闹。
开始说故事。
本文的主人公老张，平生没投过机、没冒过险、没有“偷鸡蚀过米”…当然也没发过财。可就在2018年铁了心想干票大的，没曾想却翻了船。
2016年大家都知道，全国房价翻跟头似的往上涨。有房的人资产膨胀，犹如搭上了财富的高铁。没房的人呢?只能眼睁睁的看着富裕从眼前溜走。
当时的社会氛围充斥着阶层下坠焦虑、充斥着买房致富“钱的味道”，老张俗人一个、终究抵挡不住“暴击、爆赚、翻倍”之下钱的诱惑…因为那时候人人相信“房价永远涨”、“买房才能致富”。
老张收入有限、月工资小一万，可如何用较少的收入撬动更多的资产呢?毕竟买房至少得掏30%的首付、这并不是一笔小数字。
或许很多人都知道该如何破解…高评高贷，把房子的评估价做高，这样就能从银行贷更多的钱、从而付更少的首付。这样首付问题解决了、房子也买到手了，可因为从银行贷了更多款、自然月还款额要增加。
老张就是这样操作的。
他先把自住的房子抵押给银行、获得了近百万的现金，之后又一下子选中两套200万出头的房子。
按理说两套总价400多万的房子，首付应该在一百多万、贷款应该在约300万。可因为高评高贷，首付只掏了五十万，贷款接近400万，这样每月还款额就高达2万多。如果再加上自住房的抵押贷还款，每月光还贷款就近3万。
老张手里还有抵押贷出来的剩余50万的闲置资金啊?是的，那是为了还贷款用的、俗称的“以贷养贷”。
跟很多人的想法一样…月供个两三年、等房价涨上去再卖掉，清偿债务、洗脚上岸。
可结果呢?
200万出头的房子不仅没涨、市价反而跌至180万左右，不仅三年的月供(房租远不能弥补月供)打了水漂、本金也亏了进去。
有人可能会出招，赶紧卖房止损啊。负债累累的老张一千个愿意卖房，毕竟能借的钱都借了个遍、眼看着就要断供暴雷了。
可现实不允许啊!
房子欠银行200万，可只能卖180万，如果卖房就得倒贴20万…可从哪筹集这笔“巨款”呢?
2
前两年，类似老张这样操作买二手房的人并不鲜见、尤其抱着投资赚钱目的买房的更是不在少数。
通过高评高贷，用最少的首付、最多的贷款撬动更多套数、更大金额的房子，把杠杆弄的高高的。虽然月供压力是增大了，但因为想着房价必涨、就可以借助较小的月供撬动大额资产，并随着资产泡沫而大赚特赚。
现在回头看，一些人的梦幻是破灭了，但背后的金融杠杆原理应引起注意。
2020年，因为疫情出现了一波信贷红利。
出现了很多二十年期等额本息或每月还息、五年还本的优质信贷产品，最主要的是利息出奇的低、能低至4%左右。
要知道在2017/2018年房市最火热的时候，有些房贷的利息非常高…最高能达6.37%，普遍接近6%。
如果把高息的房贷置换成低息的经营贷，期间会有约2%的差额，按照100万房贷计算的话、每年光利息就能净省2万块，500万房贷就是10万块，二三十年下来就是数十万到数百万的金额。
这么好的白送钱机会，所有人都抓住了吗?没有。
不是因为没信息、也不是因为审批严，而是因为房价跌了、若想置换得倒贴钱。
房抵贷一般能贷房子评估价的70%，评估价是参考市场价的。当市场价下跌、评估价自然也跟在下调…因为2020年时，部分城市房价相对2017/2018年高点下跌，所以同一套房子在2020年和2017/2018年时能贷到的款额是不一样的，后者比前者少。
举个例子。
2017年，一套价值100万的房子，首付是30万、能贷款70万。可到了2020年因为房价下跌，同一套房子只值80万、也就只能贷款56万了。
如果某人在2017年买了套100万的房子、以6.37%的利率贷款70万，在2020年想把这70万的贷款置换成4%左右利息的经营贷，就需要倒贴现金约14万…因为2020年这套房子只能贷56万，跟之前银行欠款70万之间有14万的差额，这个差额需要补出来。
100万差额是14万，如果300万、500万那差额就更多了。
不少人就因为无法拿出这笔差额现金，只能无奈的看着降低贷款成本的信贷红利跟自己擦身而过…不置换、虽然利息高但月供还能还，若置换、利息是低了可却会因吞噬现金流而杠杆断裂。
3
在过去房价高歌猛进的时代，买房意味着赚钱、房子就是着资产，没有在意还有一种特殊情况的存在：负资产——房子的价值、房子售卖后的所得款，不足以支付银行的欠款。
这两年，随着部分城市和地区房价的下跌，之前高点买房(环京楼市中特别明显)或之前做了高评高贷(如本文开头的老张)的买房人正面临负资产的困境。
去年以来，部分城市法拍房数量暴增。我们都知道，法拍房的起拍价一般都在房子市场价的8折左右。
问题来了：为什么债务人不自己按照市场价格出售、而甘愿被低价拍卖呢?
原因当然很多，但其中的一个原因就是负资产…卖掉房子的价款、还不够支付银行的欠款，欠银行100万，房子只能卖80万，若自己卖房还要一次性倒贴现金20万。
若拍卖呢?虽然只能卖五六十万，但不用自己再去筹集20万的现金啊…对于债台高筑的人来说，一次性筹集一笔钱是很难的。
债务人不是不想卖，而是卖不了——债务人需要自己筹集20万现金，再加上买房人80万的房款，还清银行100万的欠款后，才可以去办理房产解押手续、变成全款房后方能房产过户。
现在各地的二手房市场成交清淡，在价格下跌的同时、成交量也大幅下跌。都说没有卖不出的东西、只有卖不出的价格，为什么房东不大幅降低价格、把房子卖出去呢?
原因当然很多，但其中的一个原因仍然是负资产：当房子是负资产时，出售时不仅不会增加现金流、反而会吞噬现金流，也就没有了出售的必要。
前两年，有些人在做房产投资时一味的加杠杆、叠负债，在被问到当月供枯竭该怎么办时，得到的大多数回答是“大不了卖一套房子”或“大不了把房子卖掉”，因为卖房意味着回款和现金流…这当然都是房价上涨情况下出现的幻觉，一旦房价下跌、直至变成负资产时，卖房不仅不会产生现金流、还会吞噬现金流，卖房越多、倒贴的钱就越多。
对于部分高杠杆赌徒来说，目前面临这样尴尬的处境：我不是不想卖房、也不是甘愿躺平等着暴雷，我想“死”、但对不起…我“死不了”，因为实力真的不允许啊。
有时候，卖房不是增加现金流、反而是吞噬现金里的!
营业执照公示信息