【财经分析】加快盘活存量资产 消费基础设施公募REITs呼之欲出

近期，多家原始权益人启动消费基础设施REITs申报工作引发市场关注。

在业内人士看来，消费基础设施REITs的发行宏观条件及政策要素均已齐备，REITs底层基础资产的扩容增类将为市场发展注入新的动力。

扩容增类正逢其时

(资料图片仅供参考)

今年以来，国家发展改革委、证监会等纷纷围绕消费基础设施公募REITs的推出密集发声，旨在从多维度出发，强调加快推进公募REITs发行。

3月，国家发展改革委印发《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，提出“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs”“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”。

7月中旬，商务部等13个部门联合印发《关于促进家居消费若干措施的通知》，明确提出“支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）”。

7月下旬，证监会在召开2023年系统年中工作座谈会时指出，要“抓紧推动消费基础设施等新类型公募REITs（不动产投资信托基金）项目落地”。

据记者了解，在政策支持下，当前全国各地消费基础设施项目持有企业发行REITs的热情明显提升。

上海百联集团此前就发布了《关于开展基础设施公募REITs项目申报发行工作的公告》，表示将以上海又一城购物中心项目作为基础设施项目申报发行公募REITs。

无独有偶，天虹数科商业股份有限公司亦发布了《关于筹划开展消费基础设施公募REITs的提示性公告》，拟以下属公司持有的消费基础设施项目申请试点发行公开募集基础设施领域不动产投资信托基金。

据中信证券研究部统计，截至8月20日，北京恒盛华星投资管理有限公司、山东省商业集团有限公司、上海百联集团股份有限公司、天虹数科商业股份有限公司等多家原始权益人均启动了消费基础设施REITs的储备或申报工作。

毫无疑问，消费基础设施REITs的推出，有利于原始权益人打造消费基础设施的“投、融、建、管、退”完整闭环，真正实现重资产物业的自我循环和良性发展，并通过资产退出端对接资本市场，以退定投，反馈价值信息至前期物业资产的投资、开发、运营环节，对资产的全周期管理具有重要意义。

“不仅如此，对于原始权益人来说，发行公募REITs也有利于公司业务结构和盈利模式多样化，探索公司第二增长曲线。”一位基金管理人向记者表示。

潜在盘活空间巨大

消费基础设施涵盖了百货商场、购物中心、农贸市场等诸多细分方向。国内消费基础设施优质物业的存量规模庞大，价值有待开发。

就百货购物中心板块来看，其已经由快速发展期步入成熟期，商业物业存量面积庞大，行业增长逻辑正转变为更加注重存量面积的深度运营。

有公开数据显示，截至2022年末，中国购物中心的存量项目达5685个，体量接近5亿平方米，潜在盘活空间巨大。

农贸市场板块，当前高层级的农贸市场往往具备超市不具备的广泛区域辐射力，是其他零售点的供应源，也是特殊时期保证基本民生需求的关键供应源。不过，作为一种创新型的金融产品，目前监管机构和发行机构对于基础设施REITs底层资产的质地与规模要求较为严格，考虑到大部分农贸市场的建设依旧存在冷链基础设施建设不足、产销能力不匹配、区域分布不均衡等问题，业内人士普遍认为，该板块REITs的发行尚需时间培育。

哪类资产能饮得“头啖汤”？“个人认为，位于一线城市核心商圈，接近满租的项目获批可能性理应更高。”上述基金管理人直言，“就目前来看，购物中心似乎更受市场‘偏爱’，最主要的原因是项目普遍估值较高，前期沉淀的资金也较多，在行业流动性趋紧的当下，退出套现的诉求最强、效果最好。”

站在原始权益人的角度，对于有意参与消费类REITs申报的企业，可由以下维度着手，筛选底层资产——即位于高能级城市；运营成熟稳定，运营时间三年以上；不含住宅、公寓、酒店、写字楼业态；收益良好，出租率较高，收缴情况较好；项目公司单独持有，且无住宅开发业务，或资产剥离可行的资产。

“需指出，亚太成熟市场均在宏观经济下行阶段推出REITs，并将其作为盘活存量资产、化解风险和提振经济的重要举措，且均以模式成熟、存量丰富的商业REITs作为首发业态。”中信建投证券房地产首席分析师兼建筑首席分析师竺劲指出，“眼下，国内消费基础设施REITs发行的宏观条件及政策要素均已齐备，我们认为，消费基础设施REITs蓄势待发，其将助力企业实现新发展模式转型和多样化经营目标。”

短期调整无碍布局

可以看到，自年内低点反弹后，近期公募REITs市场再度陷入震荡格局，最近两周的市场交投活跃度有所回落。

究其原因，考虑到宏观经济呈弱复苏状态，则部分REITs产品底层资产的修复节奏依旧面临扰动。

“我们预计，REITs市场短期内仍将继续呈现波动态势，各板块和各标的之间的二级市场表现或进一步分化。”中信证券首席经济学家明明称，“当然，对于后市表现，投资者亦不必过于担忧。近期政策层加强了与各市场参与方的沟通，中长期维度下，一级市场的扩容、各类增量资金逐步进入二级市场都值得期待。由此，我们建议各机构继续兼顾一级与二级的布局机会，可重点关注抗周期性较强的品种。”

根据相关研究预测，如果消费类REITs能在2023年度实现零的突破，预计2023年度公募REITs的发行规模将与2022年度相当，到2023年末公募REITs的总发行规模可达1200亿元左右。