编者按：发展公募REITs是资本市场服务实体经济高质量发展的重要举措，它不仅可以丰富资本市场投资品种，还可以起到完善多层次资本市场体系建设等多方面的积极作用。我国公募REITs市场启动三年来，持续受到投资者青睐，具有良好的大类资产配置价值。对于未来市场的高质量发展，以及良性行业生态圈的建设，多方参与者纷纷表达各自的关切。
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近期，上海城投与国泰君安携手推进保障性租赁住房公募REITs建设的消息引发业界热议。
本次拟上市资产有何亮点？上海城投参与REITs市场是出于怎样的考虑？REITs二级市场波动会否动摇上海城投参与REITs发行的决心？记者带着诸多问题专访了上海城投控股股份有限公司董事长张辰。
上海城投启动REITs申报流程
作为专业从事城市基础设施投资、建设、运营管理的上海市属国有企业集团，上海城投宣布涉足保障性租赁住房REITs发行的消息备受业界关注。
据记者了解，上海城投拟以旗下持有的江湾社区、光华社区保障性租赁住房作为底层资产发行公募REITs。两处底层资产均位于上海市杨浦区新江湾城核心区域，可租赁建筑面积合计12.4万平方米，项目有望成为全市场规模最大、上海市国企首单保障性租赁住房REITs项目。
保障性租赁住房具有长期持有、获取稳定租金回报的特性，与基础设施REITs的要求高度契合。
“这也是我们积极拥抱金融创新的重要原因。”上海城投控股股份有限公司董事长张辰坦言，“通过本次发行基础设施REITs，能将几乎没有流动性的保租房重资产转化为可公开上市交易的REITs基金份额，并引入公开市场的权益类资金，为企业提供强大的融资支持，让企业可以‘轻装上阵’，更专注地投入到保租房项目的投资和运营之中。同时，基础设施REITs作为新型金融工具也有助于强化上海城投各板块之间的协同发展能力，形成叠加效应，助力保租房业务板块转型为可持续发展的‘轻重并举’的经营新亮点。”
图为：上海城投控股股份有限公司党委副书记、董事长张辰（受访者供图）
自2018年至今，上海城投已通过招拍挂等方式获取并建设了7个租赁住房社区，落实房源近16000套，总建筑面积约90万平方米，建成交付后预计可服务人数超过2万人。
“未来，保租房公募REITs发行上市后的回流资金将继续投入上海城投旗下其他保租房项目建设。”张辰告诉记者，“同时，REITs可以通过扩募将公司旗下新建保租房资产不断注入该上市平台。简而言之，后续有望构建保租房新项目投资、建设、运营、退出的良性循环，持续拉动新增投资，滚动做大保租房业务规模，为上海保障性租赁住宅市场的健康可持续发展提供源源不断的动力。”
二级波动无碍参与信心
谈到REITs产品，近期二级市场震荡不容忽视。在各机构交投情绪依旧低迷的大背景下，上海城投参与REITs发行的信心会否因此动摇？
对此，张辰坦言，“在中国，REITs市场是一个年轻的投资领域，不管是对机构投资者还是个人投资者，都需要不断强化长期投资的理念，这也是一个认知的过程。正是因为这样，在这次发行过程中，我们选择了江湾、光华两个非常优质的保障性租赁住房社区作为底层资产进行首发。这代表了，上海城投愿意以优质底层项目资产加上高质量运营能力，让市场投资人切实感受到投资REITs本身的价值所在，分享优质基础设施资产所带来的现金分派。”
尽管项目申报尚处打磨过程中，但针对REITs上市后的市场情况，城投控股进行了充分的考虑。
“首先，可通过扩募新的优质租赁住房资产，提升租赁住房资产包的整体质量；其次，不断提升经营效益，按照要求主动做好信息披露，维护投资者利益；再者，将通过‘降本增效’，努力提升现金分派，增加投资人收益。”张辰说，“另外，我们也深刻地认识到，运营是保证REITs稳健发展的重中之重。我们会从租金收入最大化、扩充非租金收入和严控运营成本三方面来保证后期运营水平。”
据张辰介绍，上海城投未来还将聚焦以下三方面，不断优化、提升旗下REITs的运营管理能力。
第一，用优质体验激活租赁市场，通过持续强化客户服务，注重提升客户服务水平，不断丰富和延伸“基础、特色、增值”三重服务体系的内涵，提高客户满意度和忠诚度。
第二，降低运营成本，通过强化数字化管理，完善租赁系统，夯实信息化技术架构，实现降本增效的目标。
第三，践行低碳社区理念，通过节能减排、资源循环利用等措施，降低项目的环境影响，提高项目的可持续性。同时，发挥上海城投全产业链的优势，努力推进无废社区建设，在社区内引入垃圾分类处理终端，在景观和道路中广泛采用海绵城市技术，打造低排放、环境友好型的现代社区，进一步引领上海无废城市的“新时尚”。
积极推动品牌价值变现
毫无疑问，在国家政策的鼎力支持下，保障性租赁住房板块作为公募REITs市场中又一条热门“赛道”，必将吸引更多优质原始权益人加入其中。
上海城投早在2019年8月8日便正式发布了“城投宽庭”租赁住宅品牌，以全生命周期管理为核心理念，致力打造“居于宽处、庭放美好”的租住生活方式，旨在为上海新时代租赁生活提供一套完整的解决方案，推动保障性租赁住房向标准化、品牌化发展。
“在上海建设‘卓越的全球城市’、推进新一轮城市发展的当下，‘城投宽庭’租赁住宅品牌的诞生，充分彰显出了我们大力发展相关业务的决心。”张辰说。
事实上，短短三年多时间，“城投宽庭”已经于行业内崭露头角，先后荣获了上海租赁公寓优秀设计品牌、中国住宅租赁品牌价值排行榜TOP30、智慧公寓四星评定、中国租赁住房领航奖ESG先锋、中国住房租赁品牌价值评估指数租赁式社区TOP10等荣誉。
那么，聚焦未来发展，城投还有怎样的布局或工作安排?
张辰指出，未来三年，公司运营租赁住房的总量计划为：到2025年，公司在近1.6万套租赁房的基础上，不断提升运营能力，以轻资产运营管理等多种方式进一步扩大房源规模，使自行运营总体量达到市场头部企业水平；同时，通过提升稳定运营水平、拓展租赁增值服务、研究物业系统化管理办法，实现社区资产保值增值，争取进一步扩大运营规模，输出管理，实现品牌价值变现。
“不仅如此，我们也希望借由参与REITs试点，积极响应政策号召，为长三角区域内其他保租房存量资产的盘活树立标杆，为后续其他地区资产上市提供样本和经验。”张辰说。
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