【见·闻】德国房价加速下跌 金融城情况尤为糟糕

许多业主正在痛苦地意识到：在德国，出售房产的黄金时代已经结束。去年房地产贷款利率在很短的时间内翻了两番，终止了长达十多年德国房地产价格只涨不跌的繁荣局面，而市场很可能不会很快复苏。

进入2023年德国房地产市场出现了一些积极的信号，如一些房地产门户网站报告称，3月份的二手房价格环比有所上涨；有房地产公司的负责人最近也表示“目前市场已经趋于稳定”…… 然而，德国最重要的房地产金融机构最新得出的结论浇灭了乐观的情绪：德国房地产价格正在加速下跌。

【资料图】

德国抵押贷款银行协会5月发布的房地产价格指数显示，一季度，德国公寓和独栋住宅价格同比平均下跌2.1%，环比下跌了2.0%（去年四季度下降1.8%）。包括德意志银行、德国商业银行和大型储蓄银行等金融机构均为该协会成员。

图片说明：德国抵押贷款银行协会（VDP）房地产价格指数季度走势

该协会的最新数据还显示，包括商业地产在内的房地产价格指数同比下降3.3%。这也是自2003年有这项记录以来的最大跌幅。这一指数基于700多家银行的房地产交易数据。

德国抵押贷款银行协会首席执行官托尔克米特表示，自 2022 年年中以来，整个房地产市场一直处于动荡之中。房地产交易量仍在萎缩，预计未来几个季度价格还会下降。

现阶段德国房地产市场的分化趋势也更加显著。七个大城市一季度住宅房地产价格降幅低于全国平均水平，同比下降1.4%，环比下降1.3%。

而大城市之间则存在很大的差异。作为德国人口超过300万的唯一城市，首都柏林的房价最为抗跌，一季度的住宅均价同比仍上涨1.0%，环比下降1.3%。

英国脱欧后，欧洲大陆重要的金融中心——美因河畔法兰克福年初房地产价格延续了去年四季度的态势：在德国大城市中跌幅最大，同比下降6.4%，环比下降2.2%。

法兰克福的房地产投资市场几乎陷入停滞。房地产服务提供商世邦魏理仕提供的数据显示，一季度法兰克福的地产交易额仅为2.01亿欧元，比上年同期减少92%，是德国五大城市中最低的。

世邦魏理仕法兰克福投资主管佩尔·奈泽介绍说，今年一季度法兰克福没有大宗地产交易。过去一年急剧上升的利率水平、高通胀以及“买卖双方对地产价格预期分歧加大”导致交易“几乎停滞”。许多业主也因此推迟了出售。

图片说明：美因河畔法兰克福市区新落成的楼盘随处可见

商业地产价格损失惨重。德国抵押贷款银行协会商业地产价格指数一季度的同比和环比跌幅已经分别从上一季度的4.4%和2.9%扩大至8.3%和3.6%。该协会认为2023年最多可能下降20%。这意味着德国商业地产的价格将回到2019年底或2020年初的水平。

许多投资者正在远离商业地产。据欧洲央行数据，欧洲银行约30%的不良贷款来自商业房地产行业。

汉堡世界经济研究所(HWWI) 和德国邮政银行最新的一项研究认为，利率上升、高通胀导致的需求减弱将意味着到2035年，德国房价不会像以前那样大幅上涨，而且德国400多个县/市行政区中近一半的住宅价格将至少下跌到2035年，这一趋势在在德国中部农村地区将尤为突出。

也有不少专家认为德国目前的房价跌势很可能很快见底。主要理由有两个，一是受到建筑成本上升，地产价格下跌的影响，德国新房开工率出现了暴跌；二是乌克兰难民以及疫情结束后外国人的涌入正在增长市场需要。

汉诺威Pestel研究所和Arge建筑研究所的一项研究指出，2023年德国将出现创纪录的住房短缺。超过70万套的公寓短缺将是20多年来最大的住房缺口。

德意志银行研究部房地产分析师约亨·莫伯特认为，来自乌克兰的难民潮和疫情结束后结构性大量涌入的人口（每年将再次超过30万人）正在增加住房需求。

德国抵押贷款银行协会也表示，新签租赁合同租金上涨压力依然较大，表明住房短缺真实存在。

此前房地产门户网站immowelt对德国79个城市公寓租金的调查显示，去年德国城市的租金大幅上涨，最高的上涨了13%。唯一的例外是法兰克福，多年来首次出现小幅下降。

该机构指出，租金明显上涨一方面是由于贷款利率大幅上升，许多人取消了购房计划；另一方面，乌克兰难民的涌入也给租赁市场带来了额外的压力。

Immowelt称，过去一年房租的上涨进一步加剧了许多大城市住房成本与购买力之间的失衡。