随着近期商业地产市场复苏回暖，写字楼净吸纳量增加，租金此前下跌趋势扭转，部分商办、园区因“涨租金”问题引发纠纷现象增多。有部分中小企业反映，一些房东采取要求租户更换租赁区域、更改租赁合同等方式，变相实现涨租金目的。对此，业内人士建议，应加强对商办及产业园区房东租赁合同监管，切实维护好中小企业权益。
租赁引发的纠纷
朱瑞晓是上海芈知文化创意有限公司创始人，今年2月，她收到了上海市黄浦区人民法院民事判决书。这意味着，她与上海德必经典创意发展有限公司因办公区域租赁而产生的纠纷有了最终判决。
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对于芈知文化与德必公司的纠纷，朱瑞晓告诉记者，因其公司业务发展需要，她在2020年6月和2021年4月两个时间点，分别将芈知文化等两家公司搬到德必外滩WE文创园区9楼区域办公。两处区域建筑面积共191平方米，每月租金4.7万元。按照合同，租赁期到2022年5月份。
“当时主要是考虑到这里的地理位置比较不错，各方面条件也都比较满意，所以才选择的这里。”朱瑞晓告诉记者。
在租赁合同还未到期的情况下，朱瑞晓却接到了园区需调整办公空间的要求。根据判决书，法院经审理认定，“合同履行期间，德必公司于2021年8月初与芈知文化公司沟通协商调整办公室事宜，并提供相关方案等，芈知公司未予接受。”
法院经审理还认定，2021年8月23日，芈知公司复函德必公司表示在双方未协商一致的情况下，对于德必公司解除租赁合同的要求不予认可，德必公司关于解除租赁关系的通知对其不产生效力，要求继续履行租赁合同。
朱瑞晓对记者说，“从我的角度来看，德必这些做法主要是为了涨租金或变相涨租金。”
此后，芈知公司与德必公司因施工、退租等事宜产生一系列争议和纠纷。法院认为，“鉴于前述改造区域施工状况，被告出租的房屋虽仍能使用，但已不具有正常办公环境，不符合园区办公用房的通常应有标准，且该状况持续不变，在无好转迹象也无预期时限情况下，原告解除合同于法有据，应予支持。”
法院还认为，“同时，鉴于租赁房屋不符应有标准的情况，原告于该状态期间内使用的租金标准应予酌减，原告要求全额退还的请求难以支持。”
法院最后判决，双方租赁合同于2022年1月30日解除；上海德必经典创意发展公司在判决生效起十日内退换原告上海芈知文化创意有限公司履约保证金60000元；退还租金30000元，支付违约金60000元。
不断回暖的商业地产市场
多家机构发布的行业报告都显示，今年一季度以来，以写字楼为代表的商业地产市场也逐渐升温。随着市场升温的，类似的租赁纠纷也在不断增多。
世邦魏理仕报告显示，一季度上海写字楼市场录得三个新项目交付，分别是黄浦凯德晶萃广场、徐汇西岸艺岛与浦东前滩四方城，总计入市面积为156,161平方米。虽然不确定性仍然存在，但随着春节后租赁垂询与项目带看量明显增加，市场复苏迹象初步显现。
该报告还显示，从需求来看，专业服务业（律师事务所、企业咨询和数据服务）、金融业（其他金融服务、证券、基金）与消费品制造业是主要的需求驱动力。从区域来看，前滩和徐汇滨江等滨江商务区净吸纳量居前。
世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕表示：“2023年第一季度，上海写字楼市场复苏迹象初步显现，租金跌幅收窄。零售市场消费热度攀升，需求驱动零售场景升级。仓储物流物业阶段性供应高峰到来，消费势能带动需求，租金小幅上涨。商务园区写字楼市场特色产业需求旺盛，汽车相关制造业表现亮眼，租金走势稳定。投资市场新经济资产交易活跃，机构投资者积极布局。”
戴德梁行数据也显示，一季度，上海甲级写字楼净吸纳量为13.7万平方米，比2022年四季度上涨58.1%。受较高供应量的影响，甲级写字楼整体空置率升至17.31%，比去年四季度上扬0.61%；平均租金保持稳定，一季度甲级写字楼平均租金为8.11元/平方米。
在投资市场方面，根据戴德梁行数据，今年一季度，上海商业地产市场中，共录得大宗交易20笔、合计117亿元成交额，低于去年同期水平。戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强说，考虑到大宗交易的时滞性，预计成交将在下半年逐步复苏。
仲量联行发布的2023年一季度“中国40城办公楼市场指数”显示，一季度重点城市办公楼租金降幅收窄，复苏势头进一步显现。租金方面，全国20个重点城市的环比降幅在0.1%至1.3%之间，较此前一个季度0.2%至3.7%的环比降幅明显收窄。
仲量联行分析，一季度，积压需求的释放与租赁问询的提升尚不足以全面提振市场各方的信心，租金惯性走低。此外，观望情绪影响下租金波动趋缓，对二季度及下半年市场去化量的回升预期有所加强，表明市场对持续复苏的信心犹在。
仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人米阳说：“从中长期来看，中国坚韧的基本面给经济复苏创造了巨大的空间。始终保持韧性的制造业将不断提升中国供应端的竞争力，快速反弹的服务业及消费的边际拉动将进一步推动内生动能释放，未来办公楼市场复苏将更加全面。”
市场回暖更应注重保护中小租户权益
受疫情影响，部分中小企业过去三年出现经营困难等情况。政府、园区等积极进行的租金减免措施成为中小商户渡过难关的重要保障之一。
如2020年2月，上海市国资委制定并印发《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》。对于符合条件的中小企业，由房产所属国有企业免除2020年2月、3月两个月租金。
在2022年5月底发布的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》。该方案提出，鼓励引导商业综合体、商务楼宇、专业市场、产业园区、创新基地等非国有房屋业主或经营管理主体，向最终承租经营的小微企业和个体工商户给予6个月房屋租金减免。对符合条件的非国有房屋业主或经营管理主体，按照减免租金总额的30%给予补贴，最高300万元，由各区政府负责实施，补贴资金实行财政预算总额控制，由市、区两级财政共同承担。受疫情影响严重且在沪注册的餐饮连锁企业，分公司或门店符合小微企业条件且承担房租费用的，可视作小微企业享受房屋租金减免。
朱瑞晓告诉记者，受此前租赁引发的纠纷影响，公司此前已接近成功的6000万元融资计划被迫中断。“租赁纠纷造成很负面的影响，有的投资人还觉得我们交不起房租了，我们解释了也没用。”
“希望有优势地位的大企业，能够更平等对待中小企业，这样也才能更好加快经济复苏。” 朱瑞晓说。
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