【财经分析】再次释放积极信号 公募REITs首现基金管理人自购

(相关资料图)

公募REITs市场近期频现积极信号，继原始权益人接连增持后，基金管理人也亲自“下场”自购。华夏基金9日晚间公告称，公司将以不超过3000万元固有资金投资华夏中国交建REIT，并持有不少于6个月，这也是首家基金管理人自购旗下公募REITs的案例。

就在上日，中信建投基金也发布“中信建投国家电投新能源REIT”原始权益人之一致行动人增持基金份额计划的公告，这是该项目在上市一个多月来的第二次被增持消息，就在4月28日，原始权益人国家电投集团江苏电力有限公司曾表示计划增持基金份额不超过3,200万份，占已发行基金总份额的4.00%。

事实上，在近期REITs二级市场回调背景下，就有多只产品公告增持或自购，包括华夏中国交建REIT和中信建投国家电投新能源REIT。另外，2022年12月，华夏中国交建REIT原始权益人（及一致行动人）也经历过增持。

统计数据显示，已发行上市产权类公募REITs共16单，经营权类公募REITs共11单。经统计对比各项目截至历年发布年报二级市场累计涨跌幅与可供分配金额完成率发现，产权类可供分配完成率对其二级市场涨跌幅没有显著影响，而经营权类则具有较大影响。

对于近期REITs市场的连续回调，汇成基金研究中心研报指出，一是由于市场能得到的REITs基金底层资产一手公开信息较少，资产评估相对困难，因此分红率成为评估投资价值的重要准绳。据REITs基金已披露的年报，近40%的盈利完成率不足100%，表现较弱，将影响分红率，由此引发二级市场价格大跌。二是供给相对稀缺，导致上市初期部分REITs产品估值偏高。

“一方面，网下机构打新报告贴近上沿；另一方面，流通盘占比过低，也约束了二级市场价格发现的功能。”汇成基金观点称。

业内人士表示，产权类资产其所拥有的“产权”属性价值在基金的价值中占据主导地位，而可供分配金额的完成情况则相对影响较小。相反，经营权类REITs的主要收益来源即是经营期内每年的可供分配收益，因此该指标的完成率将显著影响基金价格在二级市场的表现。

随着资产类型不断拓展，公募REITs行业难免逐渐分化。中航基金不动产投资部副总经理张为认为，一方面，产品丰富度将不断提升，不同资产类型的收益特征不同，同一资产类型由于项目所在地、机构管理能力等不同，收益表现会出现分化；另一方面，基金管理人也会出现分化，市场将逐渐出现头部公募REITs公司。

整体来说，相较于传统的股权类投资标的，公募REITs的底层资产通常为运营较为成熟的、具备长期稳定收益的基础设施项目，每年可以为投资者带来稳定且可观的分红。根据相关指引要求，公募REITs需要每年将基础设施基金90%以上可供分配金额以现金形式分配给投资者，因此公募REITs作为长期投资标的，在传统股、债投资产品的基础上可以丰富投资者大类资产配置，分散投资风险，提高整体收益稳定性，具有长期投资价值。