【新华财经调查】新加坡两轮政策难抑地产大涨 明年增长或将放缓

尽管新加坡政府在去年12月底和今年9月底先后推出了两轮地产市场降温措施，但新加坡地产市场仍持续火热。

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近期，新加坡推出的一个共管公寓项目登丰嘉园，在推出首日就售出了73%的单位；当地一座具有稀有、受保留、缺乏新供应以及永久地契属性的传统店屋，短短12个月内两次转让，转让价格上涨了86%。高纬环球发布的《2022年全球主要购物街道》报告显示，新加坡主要购物街道乌节路每平方英尺的年租金已经恢复到疫情前的404美元。

尽管各种迹象显示新加坡地产市场仍具投资吸引力，但考虑到经济放缓、利率上升等因素，投资者仍应保持谨慎。分析人士建议，投资者可以将目光投向新加坡周边国家和地区。

市场持续向好

近两年来，新加坡地产市场逐步好转，价格高涨。无论是住宅市场还是商业地产市场，都有亮眼表现。工业地产市场的发展也较好。

新加坡房地产联合交易网和房地产网站99.co发布的数据显示，11月新加坡非有地私人住宅（私宅）的转售价格连续第28个月攀升，当月环比涨幅为1.1%，同比涨幅达10.8%。同时，私宅租金连续第23个月上涨，当月环比涨幅为2%，同比涨幅为34%。

11月，新加坡组屋转售价格连续第29个月上扬，环比涨幅为0.6%，同比涨幅为10%。同时，新加坡整体组屋租金连续29个月上涨，环比涨幅为1.6%，同比涨幅达27.8%。

商业地产方面，仲量联行发布的数据显示，今年第三季度，新加坡中央商业区的甲级办公楼第三季度的租金创下近14年来的新高，总楼面面积的每月每平方英尺平均租金环比上升2.9%至11.06新元。分析人士认为，受地缘政治等因素影响，越来越多亚太地区的商业服务公司将总部搬到新加坡，推高了对优质办公楼的需求。新加坡中央商业区中，莱佛士坊和滨海湾一带的办公楼承租率至今年第三季度已经高达95.4%。而新加坡中央商业区整体的第三季度承租率则达到了93.6%。

另外，房地产服务提供商第一太平戴维斯表示，由于更多外国品牌进入新加坡市场，新加坡零售业地产的整体空置率在今年第三季度已经下降至7.8%，为三年来的最低水平。其中，中央区域的零售店面的空置率环比下滑0.5个百分点至9.3%，中央区域以外零售店面空置率虽然维持在5.1%，但月租金却上升了0.7%。第一太平戴维斯预测，今年全年位于中央区域的乌节路店面租金同比将上扬3%，而中央区域以外的店面租金将上升2%。

新加坡工业地产市场在经济重启的背景下，受到制造业和物流业增长的带动，也有较好表现。裕廊集团数据显示，该国整体工业地产价格和租金已经连续八个季度上涨，今年前三季度的价格和租金分别增长了5.7%和4.7%。不过，整体工业房地产租用率第三季度环比收窄0.3个百分点至89.7%。

明年增长或将放缓

目前，分析人士大多对新加坡地产市场仍抱有较强信心。但整体来看，该国地产市场并非没有隐忧。无论是经济增长放缓，还是利率水平上升，都给市场前景蒙上了一层阴影。今年9月新加坡政府出台的降温措施也已经显现出效果。目前，一些细分地产市场出现了增长放缓迹象。可以预见，明年新加坡地产市场将经历转机与危机并存的情况。

首先，从住宅市场来看，新加坡的整体通胀今年快速上涨，从年初的4%升到了9月的7.5%。10月和11月，整体通胀率仍然处在6.7%的较高水平。拉高新加坡通胀的一个重要因素是住宿费用持续上涨，而住宿通胀走高的背后就是租房费用持续走高。新加坡金管局上月发布报告称，明年，一些新加坡房东会在租房合约到期时提价，这将推动该国住宿通胀在未来几个季度再度走高。同时，更多外国人将重新回到新加坡劳动力市场，从而推高住房租赁市场的需求，但可供出租的住房单位数量只会小幅增加。马来亚银行经济师李主礼估计，明年新加坡住宿通胀将上升到5-7%之间，这将是2012年以后住宿费用增速最快的一年。

不过，有分析人士认为，明年新加坡租房虽然会继续上涨，但涨幅将有所回落。橙易产业研究与咨询部总监孙燕清则预测，今年新加坡的私人住宅租金上涨26-29%，明年则只会上涨13-16%；组屋的租金今年上涨26-28%，明年则将上涨15-18%。另一方面，今年11月新加坡组屋转售量已经同比下降了17.3%。99.co产业研究部主管傅颖宽表示，这预示着组屋转售市场的交易活动可能出现回落。

同时，新加坡的新建私宅销量在10月环比下降约68%，11月又下降约17%。戴玉祥产业研究和咨询高级总监蓝振文表示，由于经济环境遇到阻力、生活成本上升、经济增长放缓等多重原因，购房者将在2023年面临压力。而且，不断上升的房贷利率也会限制买家的购房预算。他预测，2023年新加坡私人住宅价格将上升1-3%，这个涨幅要远远低于2022年的9%的上升幅度。

其次，从商业地产市场来看，第一太平戴维斯预测，2023年，新加坡中央区域的乌节路店面租金同比涨幅将从今年的3%回落至1-2%。高纬环球研究部主管黄显洋认为，新加坡零售地产租金的复苏将是渐进式的。在经济重启的带动下，新加坡的消费者流量正在恢复，但仍远未达到疫情前水平，加上不少国际零售品牌将新加坡视为在亚太地区发展的跳板，因此预计整体零售地产租金将在2023年触底反弹。不过消费税提高、利率上涨等因素也会抑制消费支出，并拖累零售销售、提高运营成本，从而导致一些商家退出。

办公地产方面，虽然租金和空置率数据表现都很好，但实际上今年新加坡中央商业区办公楼的交易量和交易额分别下降20.4%和23%，非中央商业区办公楼的交易量和交易额分别滑落10.6%和0.5%。黄显洋表示，经济前景不明朗以及融资成本不断上升是导致今年办公楼地产交易较少的主要原因。另外，办公楼租金上升，业主不愿意下调售价，以致买卖双方的价格预期出现差异，也影响了成交量。世邦魏理仕东南亚研究部主管宋明蔚则指出，科技业的需求在过去两年占到了新加坡办公地产租赁需求总量的40-50%，但最近该行业开始裁员并停止增聘员工，一些科技企业开始缩小办公空间面积以降低成本。受此影响，新加坡办公地产的空置面积预计将从去年第三季度的20万平方英尺上升到2023年的70万平方英尺。但蓝振文认为，新加坡作为区域金融中心的地位稳固、政治稳定，而且新的优质办公空间供应增加，有望不断吸引家族办公室和共享办公空间企业租用。这或许能抵消一些科技企业退租的影响。

最后，从工业地产市场来看，商业环境前景疲软加上更多项目进入市场，新加坡未来的工业地产价格和租金增速预计将会双双放缓。黄显洋预测，明年新加坡工业地产整体价格与租金涨幅将在2-3%之间。蓝振文则认为，虽然新加坡制造业和出口放缓，但多用户工厂空间的供需仍然稳定。他预测明年新加坡多用户工厂的租金会增长4-5%。另外，受供应链长期中断影响，新加坡仓库的需求依然较高，明年租金增幅将达到约6%。商业园区租金则将从当前办公楼供应紧张中受益，上涨2-3%。