近期，监管部门针对房地产行业经营困境“三箭齐发”，从11月18日“第二支箭”延期并扩容支持民营企业债券融资，到11月23日央行、银保监会16条措施支持房地产市场平稳健康发展，再到11月28日证监会通过股权融资支持房地产市场，政策层面从信贷、债券和股权三个融资主渠道支持地产企业拓宽融资途径，解决房企融资中存在的堵点，政策出台的力度和时间超出市场预期。
随着地产宽信用全面发力，市场对于经济加快回暖预期明显强化。对于债市表现来说，期现券持续承压调整，只有地产债“风景独好”，三十余只地产债盘中临停。
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截至29日收盘，“20金科02”涨超72%，“15远洋05”涨超35%，“21金科04”涨超34%，“20旭辉02”涨超33%，“21碧地02”涨超32%，“21旭辉02”涨超31%，“21金科01”、“21旭辉01”涨约30%，“19金科03”涨超29%，“15远洋03”涨超27%，“21宝龙01”、“21世茂G1”涨约26%。
“第三支箭”发出：房企股权融资恢复 落地速度超市场预期
证监会28日在房企股权融资方面调整优化5项措施，旨在盘活存量、防范风险，维护房地产市场平稳健康发展。证监会表示，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，香港上市的房企及涉房上市公司在再融资上也同步恢复。
当前，该行业供需两侧政策已全面转向支持与呵护，供给侧从“第一支箭”银行信贷支持、“第二支箭”债券融资帮扶到“第三支箭”股权融资松绑层层突破，工具全面、力度积极，有助于行业信用端困难纾解和流动性整体优化，对于短期提振市场信心和中长期促进基本面企稳均有助益。
业内观点指出，由于商品房销售增速仍处于底部，未来或将会有更多战略层面及战术系列的政策相继出台。截至2022年10月末，全国商品房待售面积54734万平方米，同比增长9.0%；其中，住宅待售面积增长16.6%，存量房去化压力较大。
德邦固收分析师徐亮表示，近期政策有助于优质房企打开股权融资通道，预计整体房地产开发投资会缓慢修复，但在短期内可能没有那么明显；但个别高能级城市受益于较低的地价，土拍成交量或有所回暖，房地产开发投资有望修复。另一方面，政策鼓励涉房上市公司并购重组，有助于“保交楼”，有助于对存量项目的盘活。
有观点指出，“第三支箭”中关于“推动保障性租赁住房REITs常态化发行”、“鼓励优质房地产企业发行基础设施REITs”、“开展不动产私募投资基金试点，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施”等相关论述，意义重大，属于政策面上的重大改善性调整，后续须关注其认定标准和具体细则。
徐亮也认为：“这些政策意味着过去十年里‘高周转、超暴利、低品质’的地产盈利模式，其底层逻辑发生了根本性转变。具有较好盈利能力的项目设施，拥有较低收益、但却长久运营的项目资产，预计能够成为地产公司长久获得合理利润的核心源泉。”
“第二支箭”持续发力：绿城拟报送110亿发债计划 7家房企计划发行总额达约1190亿元
央行“第二支箭”的各项举措也在接连落地。
11月29日，绿城中国拟报送110亿元储架式中期票据注册发行计划。目前相关注册工作正在推进过程中，具体金额等信息以协会审批为准。此前，包括万科、新城控股、龙湖集团、美的置业、金地集团及旭辉控股在内，已有6家房企报送的储架式中期票据注册发行计划。加上此次绿城中国，7家房企计划发行总额已达约1190亿元。
同日，龙湖集团间接附属公司重庆龙湖企业拓展完成发行2022年度第二期中期票据，该券发行规模为20亿元，为期三年，票据由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤消连带责任保证担保。至此，龙湖集团成为首家完成第二只担保债发行的民营房企。
据悉，该券中标利率为3%，处于发行区间的下沿，创下中债增进担保民营房企债券新低，也接近同期发行的3年期国开债。这表明，在央行指导、“第二支箭”政策支持下，优质民营房企的债券融资环境正在持续改善，发行利率进一步接近国企、央企的水平。
期现券看多者寡：12月收益率下行动力不足 中短端性价比尚可
对于债市走势的影响方面，房地产支持政策的密集出台，对于市场宽信用预期有较大提振，虽然相关经济数据的恢复需要一定时间，但投资者对未来经济预期好转的信心增强，这会使得债券，特别是长端债券表现偏弱。如果权益市场继续表现较好且年末再度引发债市的止盈意愿，再叠加相关经济好转的预期不断冲击，债券利率可能会受情绪影响而上行。
徐亮表示：“在经济、信贷指标并未明显验证之前，债券利率仅仅依靠预期很难再有大幅上行的空间，当前10年国债2.9%附近的水平在短时间的风险不大。”
华创固收分析师周冠南认为，目前长端交易将近期的降准消息视为“出逃”的机会，债市对于风险因素更加敏感，做多情绪偏弱。对于降准利好的交易仅限于国常会当晚的夜盘，大量止盈盘出逃。可以说，长端交易情绪或尚未回归理性，情绪性定价依然较为明显。
广发固收刘郁也指出：“中短端利率在当前还具有性价比，再叠加收益率曲线本身并不陡峭，因此短时间收益率有可能会继续变陡。但从长期来看，考虑到未来随着经济好转，宽信用进程加快，资金利率中枢在明年可能会回到央行操作利率水平附近，收益率曲线会保持变平的趋势性。”
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