本周，我国公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施公募REITs）迎来了上市发行的一周年时点。同时，首批9只公募REITs的限售份额亦迎来解禁。
该类产品的整体表现如何？后续是否会出现较大的折价？站在投资者的角度，应注意哪些风险？大部分业内人士在接受记者采访时均给出了相对正面的判断。
解禁首日表现稳定
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公开数据显示，此次解禁份额为21.71亿份，占首批公募REITs总发行份额的33.92%，占目前已流通份额的104.7%。
场内REITs按照二级市场的实时价格交易，投资者需要密切关注二级市场的流动性风险及溢价风险。
尽管就历史经验考量，封闭式基金一旦上市，通常都会出现较大幅度的折价，而21日场内大部分REITs基金亦呈现出了下跌的走势，但种种迹象表明，这些基金未来大幅下降的可能性或十分有限。
可以看到，首批公募REITs上市一年来取得累累硕果，市场建设稳步推进。
随着机构参与公募REITs投资相关政策规范的进一步完善，投资者对REITs的认识更加立体，正在逐步形成与之相适应的投资逻辑和框架。
不仅如此，国内公募REITs的投资者以配置型机构为主，持有规模约占九成，涵盖券商、保险、银行等。该类机构对于能有稳定回报的长线产品持有意愿较强。
“公募REITs具有权益属性，投资者可以从估值价格水平以及项目经营基本面入手，对于REITs建立投资风险意识。上市一年是首批公募REITs战略配售份额集中解除限售的时刻，战配减持可能引起短期价格下跌，不过，解除限售也将使得流通份额增多，有利于市场流动性的改善，有利于未来价格的平稳表现。”中金基金创新投资部执行总经理刘立宇在接受记者专访时表示，“对于投资者来说，应持续观察政策法规、宏观经济、市场环境等因素对于资产估值和运营现金流的影响，在对项目经营关键指标的变动趋势进行研判的基础上，采取中长期投资策略，可以降低短期价格波动风险。”
参与热度持续升温
值得一提的是，当前正有越来越多的企业加入基础设施公募REITs的发行队伍。
公开信息显示，截至2022年初全国正在实质性推进基础设施REITs发行准备工作的项目接近百个。
2022年6月21日，国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金亦启动了首日发售。
缘何筹资主体对此青睐？基础设施公募REITs能为发行主体带来怎样的机遇和利好？
“中国REITs市场稳步建设以及多方主体的积极参与，对于基础设施行业而言意义重大。”刘立宇说，“REITs能切实帮助企业有效盘活存量资产、实现前期投资回收、形成有效投资，服务于基础设施行业的高质量发展。”
需指出，目前中国公募REITs支持的基础设施类别已涵盖大部分存量公共资产，包括交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、产业园区、新型基础设施、保障性租赁住房八大领域，同时也正探索在其他基础设施领域开展试点（如具有供水、发电等功能的水利设施；自然文化遗产、国家5A级景区等具有较好收益的旅游基础设施）。
再就国家层面的政策配套而言，财税部门发布了明确的税收支持制度，降低了企业发行REITs期间的税务负担；扩募指引（试行）正式出台，打开了单体REITs可持续规模增长的路径，亦有助于企业参与REITs发行和扩募的积极性。
多位业内人士告诉记者，在过去一年的试点过程中，监管机构和地方政府相继在扩大基础资产支持范围、建立资产储备库、原始权益人发行动员、发行阶段税务安排优化、扩募细则规范等方面出台了相关政策指引，同时注重市场投教工作，引导各市场参与主体形成了良性的预期。配套政策和监管规则的持续推进及完善贯穿于REITs实践的全过程，对于建立多层次、有效率、可持续的中国REITs市场将起到关键作用。
更多领域亟待“解锁”
据记者了解，出于推动住房供给侧结构性改革的目的，后续保障性租赁住房REITs将陆续面世。
保障性租赁住房是关乎民生工程的重要基础设施，而在该领域引入公募REITs，有助于推动实现住房租赁领域合理稳定的土地供给。无疑，市场化上市与投资退出机制的有机结合，能吸引更多市场化资金来提高保障性租赁住房供给，打造一套可操作、可持续的住房租赁投融资模式，顺势利导地实现投融资良性循环，落实房地产长效机制。
那么未来保障性租赁住房是否会获得更多政策的倾斜？
中国银保监会、住房和城乡建设部于2月16日发布了《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，鼓励银行保险机构在依法合规、风险可控的前提下，参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。
5月27日，证监会与国家发展改革委联合发布了《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。此后，两支保障性租赁住房REITs正式报送中国证监会及证券交易所，成为全国首批正式申报的保障性租赁住房REITs项目。
显然，在“房住不炒”“租购并举”背景下，租赁住房市场扩容已为大势所趋，改善租购比例是未来中国住房市场发展的主旋律之一。
“中金基金正积极参与保障性租赁住房试点项目筹备与申报工作。”刘立宇表示，“作为基金管理人，我们在项目申报阶段的一个重点工作是代表投资者开展买方尽职调查。一方面将原始权益人的行业地位、管理能力，以及目标资产的估值水平、现金流预测等信息充分展示给投资人。另一方面，是针对行业政策、市场波动、运营管理等方面的风险因素，制定缓释措施和应对预案，客观充分予以风险揭示。我们希望通过探索和设计适应保障性租赁住房行业特征的REITs治理机制和管理模式架构，为保障性租赁住房REITs保驾护航。”
关键词： 基础设施
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