通讯！【首批上市REITs周年回眸】首批基础设施公募REITs上线一周年 稳健运行中探索盘活存量高效路径

转眼间，首批公开募集基础设施证券投资基金（以下简称“基础设施公募REITs”）的上市迎来一周年节点。项目上市以来平均累计上涨22.18%，上交所首批5只公募REITs共计8次分红、分配总金额达9.52亿元……一组组数据，都是REITs试点上线一年以来交出的亮眼成绩单。

(资料图片仅供参考)

回溯近一年的市场表现，政策部署是否日臻完善？未来市场的可拓展空间仍否充足？

记者在采访中发现，大部分业内人士均给出了肯定的答案。

整体表现平稳

如何形容一年来的资产运营表现？

“稳健”——是大部分原始权益人给记者的回答。

尤以中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“普洛斯REIT”）为例，截至2022年3月31日，该产品项下所有基础设施资产运营稳定，出租率始终保持在96%以上，且到期客户普遍续租。

“再就收益角度来看，2021年末的有效租金单价为42.92元/平方米/月，较上年末的增幅达7.19%；同时，一季度租金及物业管理费收入为9041万元，环比增长2.73%。”普洛斯中国高级副总裁、资本运营团队负责人杨敏接受记者专访时坦言，“普洛斯REIT的基础设施资产一直保持高效稳定的运营，有力地承载和支持了所在地区的民生和经济发展，是高标准现代化园区的行业标杆。”

“自去年上市以来，华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金运营平稳，出租率和租金水平都上升至高位，租户结构稳健。”张江高科党委委员、副总经理赵海生亦告诉记者，“从已经披露的年报、季报可以看到，截至 2022 年 3 月末，底层项目张江光大园的出租率为100%，平均合同租金为5.38元/平/天。租赁业态分布主要为在线新经济、集成电路、金融科技等，租户基本保持稳定。”

无疑，经过一年的实践，首批基础设施公募REITs交出了一份让人满意的“成绩单”。

公开数据显示，基础设施公募REITs发行上市以来，引起了广大投资者的重视和积极参与，发挥了价格发现功能。截至2022年6月17日，基础设施REITs项目共上市12单，市值521亿元，平均涨幅约22.18%；单项目日均成交金额约2400万元，平均流通换手率约1.98%，整体高于境外成熟市场。

政策日臻完善

让人欣喜的是，伴随首批基础设施领域公募REITs的平稳上市与有序运行，当前不论是原始权益人、还是投资者，抑或是地方政府，所有市场参与方对REITs盘活资产的意义都有了更深一层的认识和理解。

记者更注意到，与深入了解相携而来的，是相关政策的日臻完善与不断加强，目前各方对REITs在贯彻新发展理念、构建新发展格局中的重要作用逐渐形成共识。

于国家层面，《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，将试点区域放开至全国范围，促进了项目资产的扩容；银保监会发布了《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，提高了REITs二级市场的流动性；财政部出台了《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，明确了税收优惠政策……

再就地方层面来看，北京、上海、广州、深圳等陆续出台了支持REITs发展的专项鼓励政策，包括专项奖励基金、费用补贴等，突出了对REITs发展全生命周期的政策支持，促进REITs产业发展的有利环境正逐步形成，这也是实践出真知的生动体现。

不仅如此，长三角基础设施REITs产业联盟的成立也斩获了业界的高度关注。

赵海生直言，长三角基础设施REITs产业联盟的成立为各类市场参与主体搭建了基础设施REITs的专业交流、研讨平台，能加强不同类型基础设施REITs的行业交流和探索，通过各主体在发行过程中的经验和问题分享，从实操上实质性助力长三角一体化建设和REITs市场发展。

扩募势在必行

记者观察到，继首批REITs项目平稳上市运行后，上交所亦推动了包括建信中关村REIT、华夏中国交建REIT的顺利上市，但无可否认，较之于国内庞大的基础设施存量规模，已上市的项目体量依旧显得杯水车薪。

“资产权属复杂、审批程序繁琐都是拖累项目上市速度的重要因素。”一位业内人士告诉记者，“对于当前国内的REITs市场而言，在制度优化和审批效率的提高上，还有很大的文章要做。在项目方向正确（国家重点支持行业）和微观信息披露真实、准确、及时的大前提下，我们应该打造一个市场效率和风险容忍相适应的发行环境，这样才能更好地助力整个经济实现良性循环，并加速脉动。”

好在，推出更多示范性项目，更好地服务实体经济和国家战略已成为交易所下阶段的重点工作之一。

上交所的相关负责人告诉记者，后续将积极推动REITs于能源建设、生态环保、市政建设、保障性租赁住房、新型基础设施等资产领域的全面铺开。

“目前，已有一些储备项目在推进中，且不少项目在其资产领域里有一定的标志性意义，如果能够通过REITs的方式来盘活存量，那么必然能形成良好的正面示范效应。”上述负责人告诉记者，“事实上，全国各地——不光包括发达区域，其他区域中的很多企业都开始招标参与REITs试点。根据我们的排摸，在地方政府的指导下，全国大部分省份都在筹划REITs项目的申报，储备项目已接近200单，参与度与之前不可同日而语，这也是试点开启一年内市场端发生的巨大变化。”

另外，对于已上市的REITs产品来说，扩募亦为大势所趋。

“扩募规则的落地为REITs业务实现延伸和闭环提供了制度支撑，扩募也让中国的REITs市场有了持续的生命力。”赵海生说。

值得一提的是，上交所官网显示，国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金已获通过，这也意味着又一单公募REITs要来了。

该基金的发起人为中铁建重庆投资集团有限公司和重庆高速公路股份有限公司，管理人为国金基金管理有限公司。2021年4月23日获得受理，6月6日正式通过。