【财经分析】宁夏银川全面放松楼市政策 稳预期成破局关键

宁夏银川市日前出台房地产新政，包括取消限购限售、首套房及二套房最低首付款比例下调、全面放开“组合贷”业务、“认贷不认房”等政策开始实行。业内人士认为，在“房住不炒”的大背景下，银川自去年以来实施的楼市调控政策效果显著，遏制了房价过快上涨，同时对房地产市场也产生了较大影响。打破当前楼市低迷的“破局点”在于稳定市场预期，应围绕稳地价、稳房价、稳预期提升政策的精准度，适度灵活靠前发力，推动房地产市场平稳健康发展。

取消限购限售 首付降至20%

最新出台的《关于促进银川市房地产业良性循环和健康发展的实施意见》（简称《实施意见》）明确，在银川购房个人，购房数量和购房主体不受户籍限制，银川市内签订的商品房买卖合同转让期限不做限制，这是对此前购房人资格限制的解锁。

根据《实施意见》，个人通过商业银行和公积金贷款购买首套房最低首付款比例下调至20%，二套房最低首付款比例下调至30%；对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款的，执行首套房贷款政策。

同时，此次政策调整将单职工缴存住房公积金贷款最高额度由50万元提高至60万元，放开异地贷款宁夏区域限制，调整为扩大至全国范围，并全面放开“组合贷”业务，对符合个人住房商业性贷款条件同时又符合住房公积金贷款条件的借款人，容许在办理个人住房商业贷款的同时申请个人住房公积金贷款。

除了鼓励合理改善住房需求外，银川此次楼市新政对于供给端也释放多重利好，如将土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌起始价的50%，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷。

值得注意的是，此次新政调整了房地产开发商最为关心的预售监管资金的拨付条件，明确工程施工至首层室内地坪标高时，拨付监管重点资金的20%，完成外立面装饰的拨付重点监管资金的85%；完成竣工验收备案后资金拨付比例由90%提高至95%；监管账户未达到监管额度，但满足相应支取节点留存余额要求的，容许特例支取。同时明确信用评价为AA的房地产开发企业，实行“正负零”预售。

调控效果显著 下行压力增大

过去两年，银川市经历了一波楼市热潮。2021年，银川新建商品住宅销售价格环比涨幅有2个月居全国70个大中城市第1位，1个月居第2位，同比涨幅最高达到15%。

为有效遏制房价过快上涨，去年8月，银川市出台了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，经过近8个月的调控，房价涨幅逐步趋于平稳。2022年4月，银川新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，同比上涨6.2%，涨幅比去年同期回落7.5个百分点。

银川市房地产业协会秘书长季光军说，银川房地产市场调控政策的稳步实施，起到了有效调控的作用，遏制了房价过快上涨，同时对房地产销售市场也产生了较大影响。

今年一季度，银川房地产开发投资、新开工商品房面积、销售面积、销售额等多个运行指标均出现了不同程度下降。一季度，银川完成房地产开发投资34.3亿元，同比下降9.2%；新开工商品房面积39.7万平方米，同比下降57%；商品房销售面积95.2万平方米，实现销售额73.7亿元，分别下降26%和20%，这是自去年8月份调控政策实施后，银川房地产销售面积连续7个月下降。

土拍是楼市的风向标。受市场销售低迷、资金回笼困难等多重因素影响，房企对新开发楼盘更加谨慎，拿地热情不高。2021年下半年以来，银川市经历了多次土地流拍，开发商信心不足。

受访者认为，当前楼市遇冷主要是政策不确定性导致的企业和购房者对市场预期降低、信心不足。“一房一价”备案政策和“限价地”在一定程度上压缩了企业利润空间，企业拿地和新推楼盘的力度降低；购房者“买涨不买跌”的心理因素，以及对市场后期的担忧，一部分投资人群害怕房价下跌导致利益受损不愿买房，另一部分刚需和刚改人群在等待房价的进一步下跌，观望情绪比较明显，购买欲望下降，对销售市场产生较大影响。此外，新冠肺炎疫情叠加当前经济形势对人们收入带来的影响，也是楼市热度下降的原因之一。

优化政策推动市场平稳发展

采访中多位房地产从业人员向记者表达了较为悲观的市场预期。除了低迷的楼市行情、冷清的售楼部，因销售惨淡导致的回款困难更让不少房企面临资金链紧张的困境。宁夏吉泰房地产开发有限公司运营管理中心副总监李海军说，企业销售打不开局面，部分项目近一个月的成交量维持在个位数，几乎没有回款，资金压力大，影响后续开发。

业内人士普遍认为，打破当前楼市低迷的“破局点”在于稳定市场预期，应围绕稳地价、稳房价、稳预期提升政策的精准度，适度灵活靠前发力，推动房地产市场平稳健康发展。

——精准运用“因城施策”政策。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善房地产市场长效机制，精准实施“因城施策”政策，不搞一刀切，杜绝因个别企业“生病”导致整个行业“吃药”的现象，营造良好的市场发展环境。

——调控政策适度灵活靠前发力。受访者表示，当前楼市指标下行修复进程较缓慢，市场调控政策需进一步优化，适度灵活靠前发力，增强调控的精准性协调性，努力实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

——持续加大市场监管力度。建议相关部门持续加大对商品房项目的监管力度，定期不定期开展房地产市场专项整治，净化市场发展环境，严厉打击捂盘惜售、哄抬房价、扰乱市场秩序等违法违规行为，以监管促房地产市场良性发展。

——建立房地产企业信用体系。在预售资金监管方面，专家建议，根据开发商的资质、开发能力、信用水平、负债率等多个指标建立房地产企业信用体系，制定差异化的预售资金监管政策，鼓励好的企业更好地发展，淘汰一部分投资能力差、资信能力差、负债率高的企业。

编辑：郭洲洋