【财经分析】首套房贷款利率最多降20个基点 楼市迎较大利好

楼市周末迎来较大利好消息。人民银行、银保监会15日发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。通知明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

市场普遍认为，当前出台这一政策，为处于低谷期的楼市释放了积极信号。诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱对记者表示，当前多地疫情散发，反复冲击各行业发展，房地产市场信心不足，居民购买能力下降。本次央行实质性的信贷宽松政策一方面降低了居民购房门槛，另一方面也提振了市场信心。

通知也提出，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

上海金融与发展实验室主任曾刚对记者表示，此次政策调整主要是引导银行对新发个人住房按揭贷款利率定价进行支持，有助于降低贷款成本，对促进房地产市场需求回稳、建设“稳预期、稳房价、稳地价”的房地产调控长效机制有一定的帮助。

此前，主管部门对于房贷款利率的规定为：新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

2022年4月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。

如按照新政策最大降利率20个基点计算，首套房房贷利率将从4.6%降低为4.4%。以贷款100万元30年月供来计算，每月将少还119元左右，利息总额将少还4.3万元左右。

“此次政策实际上相当于未来各地利率最低可以做到4.4%，这个利率是非常优惠的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，“利率下调后，商业银行贷款的空间更大，有助于引导地方政府和银行机构进一步调整贷款政策，鼓励房企积极销售，充分带动房地产交易行情的活跃。”

5月13日，央行公布4月货币金融数据。人民币贷款新增6454亿元，同比少增8231亿元；社融新增9102亿元，同比少增9468亿元，社融存量同比增速10.2%，前值10.6%；M2增速10.5%，前值9.7%。

光大证券研报分析，4月新增社融明显低于市场预期和往年同期水平，表内信贷同比大幅收缩是主要拖累来源，尤其是居民住房、消费以及经营贷款均呈现同比大幅收缩态势。居民消费和经营贷款的低迷，可能主要源于疫情反复对线下经营和消费的冲击；住房贷款的持续低迷，则主要源于潜在购房者对房地产的预期仍未扭转。

在此次首套房利率调整前，多地已开始楼市政策调整。统计显示，近期全国超过20个城市先后出台放松房地产市场调控的相关政策。其中，南京、苏州、佛山等城市放松限购、限售政策，兰州、资阳、昆明等城市放宽首付比例、下调房贷利率。

尽管多地政策频出，但楼市转冷的整体趋势未改变。58同城、安居客发布的《2022年4月国民安居指数报告》也显示，4月，该机构在全国重点监测的65个城市新房线上均价为每平方米17530元，环比下跌0.09%。

光大证券研报分析，货币政策有望通过存量和增量政策工具，加快引导LPR报价利率下行，5月LPR有望调降。

人民银行表示，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。